保險公司在資本市場中密切關注房地產(chǎn)板塊,不斷為其在房地產(chǎn)發(fā)展中謀取更大話語權。在多路保險資金增持房地產(chǎn)上市公司股份的同時,保險公司也通過合作等多種方式介入房地產(chǎn)投資。分析人士認為,險企利用多種形式投資房地產(chǎn),既有獲取穩(wěn)定投資收益的想法,也有共享資源,為健康、養(yǎng)老用地產(chǎn)積累資源的考慮,產(chǎn)業(yè)鏈的通暢有利于其擴大布局。未來在海外不動產(chǎn)投資方面,保險資金運用有望迎來更大的空間。

多層次介入

作為機構投資者的保險資金正將更多精力投入到房地產(chǎn)投資當中,從多個層次展開突破。1月18日,華夏保險與保利地產(chǎn)簽約合作,雙方將在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、網(wǎng)絡創(chuàng)新方面嘗試布局。保利地產(chǎn)將嘗試把保險機制引入城市居民養(yǎng)老領域,開拓保險、地產(chǎn)、養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新模式,并規(guī)劃琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)、國際金融城、珠江新城融合發(fā)展的黃金三角區(qū)等事宜。

而在2015年末,保利地產(chǎn)與太平人壽確認將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開展合作,合作范圍涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運營服務平臺搭建、保險客戶養(yǎng)老服務、產(chǎn)業(yè)鏈上下游投資等內(nèi)容。同時,針對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)融資渠道狹窄等問題,雙方擬在近期聯(lián)合發(fā)起設立國內(nèi)首只專注于健康及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領域的股權投資基金,探索引入保險資金開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的新模式,未來不排除繼續(xù)進入醫(yī)療服務和健康管理等領域。

保利地產(chǎn)相關人士表示,與其他合作伙伴相比,保險公司積累的大量長期資金賦予了其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢,尤其是近幾年壽險資金的快速積累無疑為保險資金進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了可能。而這樣的觀點在保險業(yè)內(nèi)也被多次提及。

在二級市場上,安邦保險、富德生命人壽、前海人壽等保險公司舉牌房地產(chǎn)上市公司,一度引發(fā)密切關注。另外,中國人壽、中意資產(chǎn)、太保資管、天安財險等保險機構也相繼對房地產(chǎn)板塊標的展開調(diào)研。

實際上,保險資金在資本市場多層次介入房地產(chǎn)業(yè)的預期已經(jīng)出現(xiàn)。有券商分析人士認為,房企與資本的深度結(jié)合已成保險業(yè)發(fā)展的一大趨勢,跨界帶來的資源整合將豐富雙方業(yè)態(tài)和盈利模式,未來,保險機構和房地產(chǎn)公司在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金、股權投資基金等方面的深入合作,將為保險資金運用帶來更大空間。

戰(zhàn)略合作更具價值

戴德梁行近日發(fā)布的研究報告認為,保險機構將有更多資金用于房地產(chǎn)投資,會極大地刺激內(nèi)地地產(chǎn)投資市場反彈。同時,險資的資金注入將推動大宗交易市場的活躍度,預計會將投資目光集中在京滬等一線城市帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目。

戴德梁行北中國區(qū)投資及顧問服務部主管劉兵認為,地產(chǎn)類投資已經(jīng)成為保險資金關注的熱點,尤其是優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司股。險資的進入有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)的金融化進程,推動房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。保險公司和房地產(chǎn)公司“互相吸引”主要源于四個因素:一是對于險資而言,房地產(chǎn)仍是不錯的投資選擇;二是險資在財務投資之外,會傾向于直接參與房地產(chǎn)企業(yè)的控制權,尋求優(yōu)質(zhì)項目進行投資;三是通過持股房地產(chǎn)企業(yè),可以間接進入住宅市場;四是房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺,使成本較低的保險資金具有競爭力。

保險公司人士表示,在保險資金購買房地產(chǎn)企業(yè)股票的同時,兩者戰(zhàn)略層面的合作更有長遠價值。對房地產(chǎn)企業(yè)而言,獲得保險資金的戰(zhàn)略投資意味著得到包括資金保障在內(nèi)的發(fā)展契機。未來,房地產(chǎn)企業(yè)會更多地與帶有金融屬性的行業(yè)合作,保險資金將成為重點對象,其在投融資方面的優(yōu)勢將被進一步發(fā)掘。而從險企的角度來說,布局房地產(chǎn)是為爭取市場份額、擴大話語權進行鋪墊。這對于意圖布局健康、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的保險機構來說,房地產(chǎn)企業(yè)的資源將為其布局帶來便利。

實際上,除了選擇合作,房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試增加保險業(yè)務板塊。公開資料顯示,中天城投、新華聯(lián)、泛?？毓傻榷嗉曳康禺a(chǎn)上市公司已出資設立保險公司,另有房地產(chǎn)公司通過參股的方式介入保險業(yè)務。

海外不動產(chǎn)料成增量陣地

在保險資金大類資產(chǎn)配置中,海外投資正成為房地產(chǎn)投資新的增量陣地。世邦魏理仕1月21日發(fā)布的《2016年中國房地產(chǎn)市場展望》認為,機構投資者正在成為中國境內(nèi)房地產(chǎn)投資的主流,其中寫字樓交易將進一步上升。而包括保險資金在內(nèi)的機構投資者以及投資基金漸成市場主流,份額超過了市場的一半,是市場中的主要參與者。

《展望》認為,對于境內(nèi)房地產(chǎn)投資而言,中國經(jīng)濟走勢放緩部分程度影響到了投資者在市場上的活動表現(xiàn),同時由于美元的加息預期與人民幣降息、貶值預期的疊加存在,市場資金對于國內(nèi)物業(yè)的投資逐漸偏于謹慎。但在境外房地產(chǎn)投資方面,情況正好相反。去年8月,人民幣進入寬幅震蕩,扭轉(zhuǎn)了多年以來單邊上升的預期,這使得進行海外另類投資、分散資產(chǎn)組合的預期收益與風險防范效果愈加明顯。以保險資金為代表的國內(nèi)機構投資者投資海外地產(chǎn)方式已不限于門戶城市的商業(yè)地產(chǎn),同時也在嘗試通過股權合作等模式介入包括物流設施等其他房產(chǎn)類型以及以資產(chǎn)包形式出現(xiàn)的房產(chǎn)投資標的。

世邦魏理仕認為,中國機構投資者目前以主權基金(包括中投、外管局)為先導,預計未來將有更多大型機構參與到市場中,包括社保、養(yǎng)老基金等。目前保險市場集中度高,可用于配置投資房地產(chǎn)的資金體量也不容小覷,保險機構兼顧市場機會及風險,投資呈現(xiàn)更大的多元化,而從目前的趨勢來看,預計明年的境外投資水平仍將維持高速增長。

仲量聯(lián)行的研究報告顯示,中國的海外房地產(chǎn)投資主體趨于多元化,保險公司成為重要的新生力量。相較以往的試水,“險資出?！币阎饾u步入快速發(fā)展階段。從長期而言,按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢與節(jié)奏,中國險資在境外的房地產(chǎn)直接投資有望達到2400億美元。

戴德梁行資本市場研究人士認為,目前,中國保險業(yè)五家最大的公司投資在房地產(chǎn)的資金仍為數(shù)不多,近年來的投資增加一方面是由于監(jiān)管層放寬了境外投資的限制,令實力較強的保險公司加速海外購置物業(yè)的步伐,另一方面則是由于內(nèi)地保險業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模值亦見增長。

據(jù)戴德梁行預計,未來五年間,中國保險業(yè)的海外房地產(chǎn)投資規(guī)模將會從目前的水平上升至接近總資產(chǎn)值的5%,相當于新增730億美元。隨著投資資金占比及資產(chǎn)管理規(guī)模增加,預期投放于房地產(chǎn)的險資將會大幅增長,到2024年,將再有750億美元的資金用于購置房地產(chǎn),屆時,中國險企所持有的房地產(chǎn)物業(yè)總值將達到1540億美元。