保險(xiǎn)公司在資本市場中密切關(guān)注房地產(chǎn)板塊,不斷為其在房地產(chǎn)發(fā)展中謀取更大話語權(quán)。在多路保險(xiǎn)資金增持房地產(chǎn)上市公司股份的同時(shí),保險(xiǎn)公司也通過合作等多種方式介入房地產(chǎn)投資。分析人士認(rèn)為,險(xiǎn)企利用多種形式投資房地產(chǎn),既有獲取穩(wěn)定投資收益的想法,也有共享資源,為健康、養(yǎng)老用地產(chǎn)積累資源的考慮,產(chǎn)業(yè)鏈的通暢有利于其擴(kuò)大布局。未來在海外不動(dòng)產(chǎn)投資方面,保險(xiǎn)資金運(yùn)用有望迎來更大的空間。

多層次介入

作為機(jī)構(gòu)投資者的保險(xiǎn)資金正將更多精力投入到房地產(chǎn)投資當(dāng)中,從多個(gè)層次展開突破。1月18日,華夏保險(xiǎn)與保利地產(chǎn)簽約合作,雙方將在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新方面嘗試布局。保利地產(chǎn)將嘗試把保險(xiǎn)機(jī)制引入城市居民養(yǎng)老領(lǐng)域,開拓保險(xiǎn)、地產(chǎn)、養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新模式,并規(guī)劃琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)、國際金融城、珠江新城融合發(fā)展的黃金三角區(qū)等事宜。

而在2015年末,保利地產(chǎn)與太平人壽確認(rèn)將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開展合作,合作范圍涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)搭建、保險(xiǎn)客戶養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游投資等內(nèi)容。同時(shí),針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)融資渠道狹窄等問題,雙方擬在近期聯(lián)合發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首只專注于健康及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金,探索引入保險(xiǎn)資金開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的新模式,未來不排除繼續(xù)進(jìn)入醫(yī)療服務(wù)和健康管理等領(lǐng)域。

保利地產(chǎn)相關(guān)人士表示,與其他合作伙伴相比,保險(xiǎn)公司積累的大量長期資金賦予了其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的競爭優(yōu)勢(shì),尤其是近幾年壽險(xiǎn)資金的快速積累無疑為保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了可能。而這樣的觀點(diǎn)在保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)也被多次提及。

在二級(jí)市場上,安邦保險(xiǎn)、富德生命人壽、前海人壽等保險(xiǎn)公司舉牌房地產(chǎn)上市公司,一度引發(fā)密切關(guān)注。另外,中國人壽、中意資產(chǎn)、太保資管、天安財(cái)險(xiǎn)等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也相繼對(duì)房地產(chǎn)板塊標(biāo)的展開調(diào)研。

實(shí)際上,保險(xiǎn)資金在資本市場多層次介入房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)。有券商分析人士認(rèn)為,房企與資本的深度結(jié)合已成保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì),跨界帶來的資源整合將豐富雙方業(yè)態(tài)和盈利模式,未來,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)公司在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金等方面的深入合作,將為保險(xiǎn)資金運(yùn)用帶來更大空間。

戰(zhàn)略合作更具價(jià)值

戴德梁行近日發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將有更多資金用于房地產(chǎn)投資,會(huì)極大地刺激內(nèi)地地產(chǎn)投資市場反彈。同時(shí),險(xiǎn)資的資金注入將推動(dòng)大宗交易市場的活躍度,預(yù)計(jì)會(huì)將投資目光集中在京滬等一線城市帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目。

戴德梁行北中國區(qū)投資及顧問服務(wù)部主管劉兵認(rèn)為,地產(chǎn)類投資已經(jīng)成為保險(xiǎn)資金關(guān)注的熱點(diǎn),尤其是優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)公司股。險(xiǎn)資的進(jìn)入有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的金融化進(jìn)程,推動(dòng)房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)公司“互相吸引”主要源于四個(gè)因素:一是對(duì)于險(xiǎn)資而言,房地產(chǎn)仍是不錯(cuò)的投資選擇;二是險(xiǎn)資在財(cái)務(wù)投資之外,會(huì)傾向于直接參與房地產(chǎn)企業(yè)的控制權(quán),尋求優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行投資;三是通過持股房地產(chǎn)企業(yè),可以間接進(jìn)入住宅市場;四是房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺,使成本較低的保險(xiǎn)資金具有競爭力。

保險(xiǎn)公司人士表示,在保險(xiǎn)資金購買房地產(chǎn)企業(yè)股票的同時(shí),兩者戰(zhàn)略層面的合作更有長遠(yuǎn)價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言,獲得保險(xiǎn)資金的戰(zhàn)略投資意味著得到包括資金保障在內(nèi)的發(fā)展契機(jī)。未來,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更多地與帶有金融屬性的行業(yè)合作,保險(xiǎn)資金將成為重點(diǎn)對(duì)象,其在投融資方面的優(yōu)勢(shì)將被進(jìn)一步發(fā)掘。而從險(xiǎn)企的角度來說,布局房地產(chǎn)是為爭取市場份額、擴(kuò)大話語權(quán)進(jìn)行鋪墊。這對(duì)于意圖布局健康、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來說,房地產(chǎn)企業(yè)的資源將為其布局帶來便利。

實(shí)際上,除了選擇合作,房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試增加保險(xiǎn)業(yè)務(wù)板塊。公開資料顯示,中天城投、新華聯(lián)、泛?？毓傻榷嗉曳康禺a(chǎn)上市公司已出資設(shè)立保險(xiǎn)公司,另有房地產(chǎn)公司通過參股的方式介入保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

海外不動(dòng)產(chǎn)料成增量陣地

在保險(xiǎn)資金大類資產(chǎn)配置中,海外投資正成為房地產(chǎn)投資新的增量陣地。世邦魏理仕1月21日發(fā)布的《2016年中國房地產(chǎn)市場展望》認(rèn)為,機(jī)構(gòu)投資者正在成為中國境內(nèi)房地產(chǎn)投資的主流,其中寫字樓交易將進(jìn)一步上升。而包括保險(xiǎn)資金在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者以及投資基金漸成市場主流,份額超過了市場的一半,是市場中的主要參與者。

《展望》認(rèn)為,對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)投資而言,中國經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩部分程度影響到了投資者在市場上的活動(dòng)表現(xiàn),同時(shí)由于美元的加息預(yù)期與人民幣降息、貶值預(yù)期的疊加存在,市場資金對(duì)于國內(nèi)物業(yè)的投資逐漸偏于謹(jǐn)慎。但在境外房地產(chǎn)投資方面,情況正好相反。去年8月,人民幣進(jìn)入寬幅震蕩,扭轉(zhuǎn)了多年以來單邊上升的預(yù)期,這使得進(jìn)行海外另類投資、分散資產(chǎn)組合的預(yù)期收益與風(fēng)險(xiǎn)防范效果愈加明顯。以保險(xiǎn)資金為代表的國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者投資海外地產(chǎn)方式已不限于門戶城市的商業(yè)地產(chǎn),同時(shí)也在嘗試通過股權(quán)合作等模式介入包括物流設(shè)施等其他房產(chǎn)類型以及以資產(chǎn)包形式出現(xiàn)的房產(chǎn)投資標(biāo)的。

世邦魏理仕認(rèn)為,中國機(jī)構(gòu)投資者目前以主權(quán)基金(包括中投、外管局)為先導(dǎo),預(yù)計(jì)未來將有更多大型機(jī)構(gòu)參與到市場中,包括社保、養(yǎng)老基金等。目前保險(xiǎn)市場集中度高,可用于配置投資房地產(chǎn)的資金體量也不容小覷,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)兼顧市場機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn),投資呈現(xiàn)更大的多元化,而從目前的趨勢(shì)來看,預(yù)計(jì)明年的境外投資水平仍將維持高速增長。

仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示,中國的海外房地產(chǎn)投資主體趨于多元化,保險(xiǎn)公司成為重要的新生力量。相較以往的試水,“險(xiǎn)資出海”已逐漸步入快速發(fā)展階段。從長期而言,按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢(shì)與節(jié)奏,中國險(xiǎn)資在境外的房地產(chǎn)直接投資有望達(dá)到2400億美元。

戴德梁行資本市場研究人士認(rèn)為,目前,中國保險(xiǎn)業(yè)五家最大的公司投資在房地產(chǎn)的資金仍為數(shù)不多,近年來的投資增加一方面是由于監(jiān)管層放寬了境外投資的限制,令實(shí)力較強(qiáng)的保險(xiǎn)公司加速海外購置物業(yè)的步伐,另一方面則是由于內(nèi)地保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模值亦見增長。

據(jù)戴德梁行預(yù)計(jì),未來五年間,中國保險(xiǎn)業(yè)的海外房地產(chǎn)投資規(guī)模將會(huì)從目前的水平上升至接近總資產(chǎn)值的5%,相當(dāng)于新增730億美元。隨著投資資金占比及資產(chǎn)管理規(guī)模增加,預(yù)期投放于房地產(chǎn)的險(xiǎn)資將會(huì)大幅增長,到2024年,將再有750億美元的資金用于購置房地產(chǎn),屆時(shí),中國險(xiǎn)企所持有的房地產(chǎn)物業(yè)總值將達(dá)到1540億美元。