現(xiàn)狀：“去庫存”任務(wù)緊迫

自去年下半年以來，“去庫存”成為經(jīng)濟(jì)熱詞。中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議，都展現(xiàn)出國家推動樓市“去庫存”的堅定決心。

那么，自治區(qū)要采取哪些措施“去庫存”呢？這在不久前召開的全區(qū)經(jīng)濟(jì)工作會議上可以找到答案：2016年，自治區(qū)要在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的過程中，采取有針對性的“去庫存”措施。會議指出，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，既對經(jīng)濟(jì)增長造成不利影響，也存在較大的風(fēng)險隱患，“去庫存”的任務(wù)十分緊迫。要深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，做好化解房地產(chǎn)庫存工作。新型城鎮(zhèn)化是帶動居民消費(fèi)、擴(kuò)大有效投資的綜合平臺。舉措一：加大棚改貨幣化安置力度，實(shí)施不低于22萬戶的城市棚戶區(qū)改造，貨幣化安置比例要達(dá)到50%以上。探索共有產(chǎn)權(quán)等措施，逐步消化大平米住宅庫存。舉措二：實(shí)施好存量商品房轉(zhuǎn)為公租房或回遷房的政策，降低房產(chǎn)交易稅費(fèi)，推動建立租購并舉的住房制度。舉措三：加快戶籍制度改革和居住證制度“雙落地”，建立健全“人地錢三掛鉤”機(jī)制，研究住房公積金支持農(nóng)牧民進(jìn)城購房的政策，開展土地、草場、林地承包經(jīng)營權(quán)及宅基地抵押擔(dān)保，鼓勵金融機(jī)構(gòu)向農(nóng)牧民發(fā)放購房貸款。舉措四：引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老、文化、科教、體育等類型的房地產(chǎn)，推動轉(zhuǎn)型發(fā)展。舉措五：取消過時的限制性政策，釋放住房剛性需求和改善性需求。

面對自治區(qū)要開展的這場“去庫存”攻堅戰(zhàn)，在兩會上，記者走訪了代表委員，看看他們有哪些“去庫存”的好點(diǎn)子。

熊玉昆代表：盤活“半截子工程”

熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)蒙古蒙西建設(shè)投資集團(tuán)總裁熊玉昆代表，時刻觀察著這個行業(yè)的發(fā)展動態(tài)。在他看來，經(jīng)過10多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了該調(diào)整的時刻，這不僅是國家經(jīng)濟(jì)形勢決定的，也是這個行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律決定的。就拿烏海市來說，目前存量房大約有上萬套，“半截子工程”也不少，這些都需要通過“去庫存”來解決。熊玉昆認(rèn)為，“去庫存”表面看似一道坎，如果調(diào)整好方向，與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，又是一次難得的機(jī)遇。他完全認(rèn)同政府工作報告中提出的“加大棚改貨幣化安置力度，貨幣化安置比例達(dá)到50%以上”措施。他建議，政府不能再大規(guī)模建設(shè)公租房、棚戶區(qū)改造安置房，而是通過貨幣化政策回購開發(fā)商手中部分商品房作為棚戶區(qū)安置房，這樣既可以緩解地方保障房建設(shè)壓力，也能盤活開發(fā)商手中的存量房，老百姓也能在短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)安居夢，一舉三贏。

現(xiàn)在每個城市都有不少“半截子工程”，這些工程或因資金沒有著落或是發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，長期停工。對于這些“半截子工程”，熊玉昆建議，政府應(yīng)委托專門的機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行資產(chǎn)評估，之后通過貨幣或者實(shí)物的形式補(bǔ)償給開發(fā)商，讓他們少損失一些。然后政府再尋找有實(shí)力的企業(yè)，盤活這些“半截子工程”，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。熊玉昆相信，清理“半截子工程”，將會帶來一次新的機(jī)遇。

田廣樂委員：解決房產(chǎn)手續(xù)難辦問題

政協(xié)委員田廣樂是內(nèi)蒙古逸安地產(chǎn)有限公司董事長，他對“去庫存”有著自己的看法。他認(rèn)為，要消化房地產(chǎn)庫存，除了加大棚改貨幣化安置力度外，還應(yīng)從源頭上解決房產(chǎn)手續(xù)難辦的問題。

政府工作報告中提到，要加大棚改貨幣化安置力度，貨幣化安置比例達(dá)到50%以上。田廣樂認(rèn)為，為了消化現(xiàn)有庫存，這一比例還可以再提高，建議政府在修路、拆遷、危舊房改造過程中，可以將庫存的房子收回來，低價賣給拆遷戶。這樣可以消化很大一部分庫存。

不僅如此，田廣樂認(rèn)為政府還應(yīng)摸清庫存的房源。從目前來看，庫存的房子中，手續(xù)齊全的房子剩下的不多，很大一部分是手續(xù)不全、不能辦理貸款、不具備交工條件的樓盤，或者即便交工了，配套設(shè)施也不完善的樓盤。對此，田廣樂建議政府要下大力氣對庫存的房屋進(jìn)行細(xì)化，無法辦理手續(xù)的爛尾樓禁止再蓋，能補(bǔ)辦手續(xù)的或能快速辦理手續(xù)的，應(yīng)該盡快辦理，這樣才能快速將樓盤盤活。

“但目前還存在的一個問題是，房地產(chǎn)企業(yè)辦理手續(xù)很困難，時間太長。建議政府在辦理房產(chǎn)手續(xù)上制定明確細(xì)則?！碧飶V樂說。

張斌委員：建立棚改與庫存商品房銜接機(jī)制

“建立棚戶區(qū)改造與庫存商品房的銜接機(jī)制，在加快棚戶區(qū)居民安置速度的同時，有效盤活商品房市場！”對于“去庫存”的問題，政協(xié)委員張斌直言。

張斌建議，政府應(yīng)成立以一把手為領(lǐng)導(dǎo)的拆遷改造小組，專人負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造與庫存商品房的銜接工作。因地制宜，制定相應(yīng)政策措施，庫存商品房較多的地區(qū)要盡快出臺棚戶區(qū)改造購買安置商品房辦法措施，對庫存商品房改作棚改安置房給予政策支持。建立棚戶改造區(qū)與庫存商品房銜接機(jī)制，擴(kuò)大融資平臺，采用“以購代建”的方式，通過由政府收購房源安置，政府搭橋居民團(tuán)購商品安置房，居民自由支配補(bǔ)償款采購住房等多種形式進(jìn)行棚戶區(qū)改造安置，消化一定庫存的商品房。此外，還要擴(kuò)大融資平臺，棚戶區(qū)改造購買存量商品房可以打捆使用國家和自治區(qū)補(bǔ)助資金及符合規(guī)定的政府融資平臺，對承擔(dān)棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)可以通過申請金融貸款、發(fā)行企業(yè)債券等方式拓寬渠道，減少購買商品房的壓力。尤其是要充分利用好國家開發(fā)銀行棚戶區(qū)改造專項貸款資金。

張玉倫代表：加快配套建設(shè) 激活剛性需求

相對于自治區(qū)其他城市，包頭市房地產(chǎn)庫存壓力不大，任務(wù)量小一些，因?yàn)榘^市的房地產(chǎn)市場比較理性。

“昆區(qū)很具有代表性，昆區(qū)房地產(chǎn)銷售量占到包頭的近40%。從我們了解的情況看，每年昆區(qū)在建的房屋面積約400萬平方米，銷售面積在170~180萬平方米，剩下200多萬平方米。幾年來，昆區(qū)一直處于這樣的狀態(tài)。所以說，昆區(qū)的房地產(chǎn)庫存壓力有，但不是特別大。再者，無論是昆區(qū)還是包頭市，房價、存量都比較理性，而且房屋市場仍以剛性需求為主，房價也不存在虛高現(xiàn)象，沒有形成房地產(chǎn)泡沫。經(jīng)過調(diào)研、分析，昆區(qū)的房地產(chǎn)庫存分為兩類，即住宅類、寫字樓類。我們能找到癥結(jié)，對癥下藥，解決問題?！比舜蟠怼^市昆區(qū)區(qū)長張玉倫剖析了昆區(qū)的房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀。

“針對住宅類的庫存，首先昆區(qū)區(qū)委、政府與房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成了共識，鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的狀態(tài)，動員他們采取形式多樣的促銷活動，以達(dá)到銷售目的。同時，我們還將輔以其他手段，結(jié)合棚戶區(qū)改造，政府通過貨幣化回購，貨幣化安置盤活一部分庫存；再通過對房屋租賃市場的開拓，發(fā)揮我們昆區(qū)商業(yè)配套合理和教育醫(yī)療齊全的優(yōu)勢，提速當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場發(fā)展。通過上述舉措，住宅類的庫存應(yīng)該會大大地被消解；針對寫字樓類的庫存，我們將以打造鋼鐵大街上的中央商務(wù)區(qū)為契機(jī)，通過發(fā)展電子商務(wù)，即擴(kuò)大國家電子商務(wù)基地平臺的集聚效應(yīng)，讓更多的電子商務(wù)企業(yè)聚集到這里辦公；同時，我們通過大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟鹑跇I(yè)，吸引更多的扶持企業(yè)上市的交易中心、綜合性文化發(fā)展企業(yè)、證券投資類機(jī)構(gòu)入駐大型寫字樓，通過這樣的樓宇經(jīng)濟(jì)，盤活部分寫字樓類庫存。名義上的降價不太可能，但是開發(fā)商打出各種優(yōu)惠組合拳也是一種變相降價。”張玉倫為化解昆區(qū)房地產(chǎn)庫存開出了良方。

要有效消化樓市庫存，應(yīng)增強(qiáng)各個樓盤對人們的吸引力。如果樓盤周邊沒有好的就業(yè)機(jī)會、良好的教育醫(yī)療等公共資源，也無法產(chǎn)生足夠的吸引力。為此，張玉倫建議，加快建設(shè)配套設(shè)施的步伐，激活樓市剛性需求也是實(shí)招。

(記者 劉曉君 李國萍 劉 惠 郝少英 王 磊)