一、驚動中央!最高層三提去庫存

　　至本次會議，近一個月內(nèi)，政府最高層已經(jīng)接連三次在重要會議上提及房地產(chǎn)，其核心內(nèi)容十分一致，直指“去庫存”：

　　11月10日

　　習(xí)近平主席在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！?/p>

　　11月11日

　　國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議提出通過加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。

　　由此可見，高庫存壓力之下，房地產(chǎn)市場及投資開發(fā)增速已危及經(jīng)濟(jì)增長，中央層面也正尋求破解之道，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。尤其是房子嚴(yán)重過剩的三四線城市及少部分二線城市，將成為本輪去庫存的重點。

　　商品房待售面積不斷走高

　　二、樓市去庫存，殲滅戰(zhàn)怎么打?

　　在本次中央政治局會議上，有五段話值得房地產(chǎn)業(yè)高度關(guān)注：

　　要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　著力加強(qiáng)結(jié)構(gòu)性改革，在適度擴(kuò)大總需求的同時，提高供給體系質(zhì)量和效率。

　　幫助企業(yè)降低成本，包括降低制度性交易成本、企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)、社會保險費、財務(wù)成本、電力價格、物流成本等，打出一套“組合拳”。

　　要加快培育新的發(fā)展動能，改造提升傳統(tǒng)比較優(yōu)勢，增強(qiáng)持續(xù)增長動力。

　　城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。要推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。要增強(qiáng)城市宜居性，引導(dǎo)調(diào)控城市規(guī)模，優(yōu)化城市空間布局……改革城市管理體制。

　　化解房地產(chǎn)庫存是2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的關(guān)鍵點之一，此次中央政治局會議提出供給需求兩端、短期中長期兩線同步打好去庫存殲滅戰(zhàn)。

　　從需求端而言，多項改革環(huán)環(huán)相扣，同力并進(jìn)，通過發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)推動經(jīng)濟(jì)升級，吸引人口流入并實現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)，保障新市民權(quán)益，進(jìn)而推動農(nóng)民工等新市民購房需求，助力庫存去化;

　　從供給端而言，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，控制土地供給規(guī)模和節(jié)奏，多措施減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

　　短期在繼續(xù)放寬現(xiàn)行貨幣財政政策刺激需求的同時，加快戶籍制度改革，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革;

　　中長期則將加快新型城鎮(zhèn)化步伐，切實提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，維持房地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展。

　　三、2016展望：新一輪利好呼之欲出

　　1、鼓勵房企做“房東”：

　　據(jù)悉，相關(guān)部門正圍繞發(fā)展住房租賃市場，研究制定相關(guān)指導(dǎo)性文件與補(bǔ)貼政策，以鼓勵機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

　　進(jìn)入2016年，中國房地產(chǎn)政策正發(fā)生轉(zhuǎn)向，一改過去促銷售、促消費等政策，將“租售并舉”提到臺前。去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

　　2、公積金貸款利率：

　　2015年央行連續(xù)降息5次，利率可以說降到了歷史最低點。小伙伴們歡欣鼓舞，可以省下好幾十萬的利息錢。今年元旦起，利率政策終于開始執(zhí)行，房貸一族的壓力減輕了不少。另外一方面，公積金貸款的最高額度也提高了，以北京市為例，夫妻雙方額度最高可貸120萬。120萬在三四線城市，可能就是房子的全款了。

　　重點來了，公積金的利率比其他貸款利率低了好幾個檔次，省錢再省錢。

　　3、居住證新政：

　　有人說，居住證對自己有什么用呢?自己在外工作10年，從沒辦過居住證，對自己也沒什么影響。其實，居住證是為了保障外來人員基本公共服務(wù)和便利。

　　目前，居住證的申請辦理門檻降低，只要你在工作地居住半年以上，就可以申領(lǐng)居住證啦。納入的福利范圍包括就業(yè)、社保、公積金、積分落戶等，也就說，以后想要在工作地落戶，會變得容易一些。在一、二線城市，落戶后買房更具有優(yōu)勢。

　　4、農(nóng)民購房補(bǔ)貼政策：

　　為了去庫存，專家們可是想破了腦袋，鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房。大家可能覺得天方夜譚，農(nóng)民工生活在社會的底層，不論工資還是福利保障都比較劣勢，哪里買得起高房價的房子。

　　所以，各地政府最近都在加緊時間出臺農(nóng)民購房補(bǔ)貼的政策。據(jù)悉，河南已經(jīng)開始執(zhí)行了，每平米補(bǔ)貼200元，整套房子的補(bǔ)貼大概也就夠裝修吧。

　　5、戶籍制度改革：

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積達(dá)71853萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。面對7億多平方米庫存，戶籍制度改革成各地“去庫存”重要手段。

　　上海市政府工作報告明確提出，“堅持城市建設(shè)重心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步提高郊區(qū)發(fā)展水平”;河北省政府工作報告提出，“到2020年戶籍人口、常住人口城鎮(zhèn)化率分別達(dá)48%和67%左右”。

　　6、還可能出現(xiàn)的政策有哪些?

　　首先，有可能首付再次降低至20%執(zhí)行，這也是調(diào)控的一種手段。

　　其次：稅費上可能針對性的減免，例如農(nóng)民。

　　還有：降息降準(zhǔn)都有可能，那么商業(yè)貸款利息有可能會降到，比歷史最低還最低。

　　最后：農(nóng)民享受的進(jìn)城政策會進(jìn)一步提高，比如：在基地可抵押，農(nóng)地可抵押等等。