一周房評

年度交替之際，土地市場引發(fā)的議論卻剛剛開始。

在房價(jià)走勢不明，市場差異發(fā)展越來越明顯之際，包括東莞在內(nèi)的大中城市地價(jià)卻在蹭蹭上漲，這種現(xiàn)象就連開發(fā)商也無法淡定。

各路消息傳出，面對新一輪的地王現(xiàn)象，開發(fā)商內(nèi)部有一種聲音在質(zhì)疑，如此地價(jià)，未來房價(jià)是否能夠跟上節(jié)奏，支撐水漲船高的成本？

泰禾地產(chǎn)集團(tuán)董事長黃其森就公開表示，開發(fā)商目前銷售的房子基本上都是前些年拿的地皮，依靠相對低廉的土地成本和房價(jià)上漲的雙重利潤，大家過得都不錯。然而，現(xiàn)在的地價(jià)較之三年前，普遍上漲一倍以上，三年前花十億元買得到的地塊，現(xiàn)在二十億未必競拍得到。

開發(fā)商感到焦慮是有道理的，在東莞市中心區(qū)成熟地段，目前均價(jià)一萬元的中檔住宅產(chǎn)品，其地塊基本上都是開發(fā)商若干年前拿下的存量用地，當(dāng)時的地價(jià)普遍也就在2000元每平方米左右，因此土地成本在項(xiàng)目中占比分量較輕。

知曉開發(fā)商運(yùn)作成本的人士都知道，按照當(dāng)前的土地價(jià)格，即如果樓價(jià)每平方米成本價(jià)為1萬元，土地成本大約是4000元。而這樣的價(jià)格開發(fā)商基本上是無利可圖的，實(shí)際銷售價(jià)格將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個價(jià)。

按照上述邏輯，東莞市中區(qū)幾年前的土地成本只在2000元左右的單價(jià)，而房價(jià)在當(dāng)下已經(jīng)漲到了一萬元以上的均價(jià)，而這個價(jià)格開發(fā)商獲取的是正常的利潤，并沒有暴利獲得機(jī)會，否則在前兩年的樓市低迷期，開發(fā)商們不會抱死不降價(jià)。

當(dāng)前土地市場接連創(chuàng)出新高，地王接連出爐，似乎樓市形勢一片大好。然而，只需要冷靜觀察一下當(dāng)前土地價(jià)格與房價(jià)的對比關(guān)系就可知道，短時間內(nèi)土地價(jià)格沒有理由以大幅增長的勢頭來對應(yīng)驟然猛漲的房價(jià)。

以東莞某些鎮(zhèn)街最近的地王成交價(jià)來說，在房價(jià)普遍維持在每平方米六七千元的水平時，地價(jià)突然達(dá)到了前所未有的每平方米三千元甚至四千元。照此測算，建成后房價(jià)如果低于每平方米一萬元，開發(fā)商基本無利可圖。如萬江最近成交一宗商住用地，經(jīng)過幾輪競拍，開發(fā)商金地房產(chǎn)公司最終以樓面地價(jià)每平方4000多元的價(jià)格拿下，而同樣是在萬江，距離上一個地王成交價(jià)格2700多元，已經(jīng)高出將近一倍。

冷靜觀察可以發(fā)現(xiàn)，前些年在東莞曾經(jīng)高調(diào)拿地的開發(fā)商最近銷聲匿跡。當(dāng)前在東莞瘋狂競爭、屢創(chuàng)高價(jià)地王的企業(yè)基本上都是全國性的大企業(yè)以及上市公司，但是回歸到土地成本和房價(jià)承受力的本質(zhì)問題上，中小開發(fā)商的心態(tài)才是最能說明問題的，這就是，地價(jià)太高，未來承受不起，小心謹(jǐn)慎為上。