央行與銀監(jiān)會日前下發(fā)通知，下調(diào)不限購城市的購房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降低至20%。房貸新政將如何破解“去庫存”的改革任務(wù)？將給房地產(chǎn)市場帶來哪些變化？又將在多大程度上影響人們的購房選擇？

新政劍指“去庫存”

與之前的政策相比，該政策主要是部分城市的首套房首付比例可以最低降低到20%，而之前普遍是30%；對于二套房貸款，如果首套房貸款未結(jié)清的，首付比例可以降為30%，之前執(zhí)行的政策多為40%到50%。這意味著，房貸新政執(zhí)行后，不限購地區(qū)的居民買房首付比例普遍可以降低5%~10%。同時(shí)，對于北京、上海等少數(shù)實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

在浙商銀行經(jīng)濟(jì)分析師楊躍看來，此次對個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整，其最大看點(diǎn)并不在于下調(diào)最低首付款比例，而是實(shí)行了“因地施策”的差異化政策管理。“本次首付款比例調(diào)整僅針對不實(shí)施限購的城市，將‘限購’和‘不限購’進(jìn)行區(qū)分，其背后大有深意。”楊躍分析，近年來，除北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市外，國內(nèi)其他城市都已取消“限購”政策。而從實(shí)際房地產(chǎn)走勢看，恰恰是這幾個(gè)限購的一線城市普遍出現(xiàn)量價(jià)齊升的現(xiàn)象，其他城市特別是三、四線城市市場相對低迷，去庫存壓力較大。本次政策調(diào)整有意剔除限購城市，從本質(zhì)上反映出國家并非是簡單的穩(wěn)定樓市，而是精準(zhǔn)發(fā)力，著力推進(jìn)房地產(chǎn)市場“去庫存”，從經(jīng)濟(jì)新常態(tài)全局統(tǒng)籌層面促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，“過去對房地產(chǎn)的調(diào)控是不斷加碼的調(diào)控政策，現(xiàn)在市場情況變了，房價(jià)比較平穩(wěn)了，庫存量比較大，需要通過取消過去不斷加碼的政策，讓需求慢慢增加，實(shí)現(xiàn)去庫存的目標(biāo)。但從長期來看，去庫存還要依靠城鎮(zhèn)戶籍制度改革、住房制度改革的深化，來擴(kuò)大城市市民的人口規(guī)模和住房需求?！?/p>

差異化管理對接現(xiàn)實(shí)需求

隨著居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛，通過降低住房貸款首付比例，無疑有助于提高居民購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“首先，首套房貸比例下降將有效提升在不實(shí)施限購措施城市的購房能力，切實(shí)將潛在購房需求轉(zhuǎn)化成有效需求。其次，本次政策的出臺將會形成有效的預(yù)期管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者充分把握國家政策導(dǎo)向，從供需兩方共同推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化改革?！睏钴S分析，對開發(fā)商來說，需要更清晰地認(rèn)識行業(yè)發(fā)展階段，準(zhǔn)確把握市場定位和項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域定位，主動通過降價(jià)等方式轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，對接真實(shí)需求。同時(shí)，新政能夠通過預(yù)期管理引導(dǎo)消費(fèi)者理性購房、差異化購房，避免房價(jià)跟風(fēng)式大起大落。

央行提出，“個(gè)人住房貸款原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個(gè)百分點(diǎn)”。楊躍認(rèn)為，此項(xiàng)規(guī)定說明新政在金融機(jī)構(gòu)這一執(zhí)行層面也進(jìn)行“分類指導(dǎo)”，同樣體現(xiàn)了政策的靈活性和差異化管理策略。

“一方面，各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制將起到重要區(qū)域政策落地作用，能夠充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)金融形勢和房地產(chǎn)市場狀況，有的放矢。利率市場化改革接近尾聲，市場利率定價(jià)自律機(jī)制將會在更多的金融領(lǐng)域發(fā)揮越來越重要的作用。另一方面，不同金融機(jī)構(gòu)能夠結(jié)合自身貸款投放政策、風(fēng)險(xiǎn)防控能力等因素，根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。這既充分給予了金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的空間，也對其市場預(yù)判能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、資產(chǎn)配置能力以及利率定價(jià)能力提出了更高要求?！睏钴S指出。

門檻降低有利于剛需入市

首套房對應(yīng)的是大量的市場剛需，面對的是眾多工薪家庭。首付門檻降低，有利于剛需入市，尤其是對于那些剛參加工作，收入不低，但積蓄不多的年輕人，可謂是“及時(shí)雨”。此次新政出臺正值春節(jié)返鄉(xiāng)高峰，有利于手握資金的購房者提前落實(shí)置業(yè)計(jì)劃，市場人士普遍預(yù)計(jì)，新政或?qū)雇瓿山坏镜拇汗?jié)月，迎來一輪樓市交易的小高峰。

據(jù)測算，以首套房100萬元、貸款20年的房子為例，目前普遍享受85折的優(yōu)惠利率4.165%，之前最低首付30%，需要30萬，月供為4303元，20年累計(jì)支付利息為33.27萬元。目前首付最低能降至20%，只需要20萬元，但每月月供增加到4918元，累計(jì)利息增至38.02萬元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉判斷，二線城市將是新政策主要影響區(qū)域，但也會對不限購城市產(chǎn)生心理上的影響。目前來看，我國一部分二線發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)庫存壓力不大，同時(shí)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，人口仍保持增長，首付降低的效果將主要體現(xiàn)在這部分基本面不錯(cuò)的城市上。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，新政并未改變房地產(chǎn)需求的根本，降低首付只是把購房者進(jìn)入市場的門檻降低了，并沒有降低購買住房的成本，只不過是這些成本延后支付而已，首付降低將在多大程度上刺激購房成交量仍有待觀察。

（記者 溫源 劉坤）