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【封面故事】港囧
2016年2月15日,香港迪士尼樂園度假區(qū)披露2015年業(yè)績,全年凈虧損1.48億港元,為2012年來首次虧損。盡管迪士尼國際化道路向來不順利,巴黎迪士尼樂園自2009年以來就連年虧損,但“內(nèi)地游客數(shù)量銳減80萬,占比由48%下降為41%”這樣的數(shù)據(jù),使香港迪士尼的虧損成為香港旅游業(yè)遭受沖擊的又一注腳。
不止迪士尼,香港經(jīng)濟在其他領域也正面臨著激烈的競爭。10年前,香港曾是世界上最為繁忙的港口,而近期在經(jīng)歷18個月吞吐量下降之后,香港港口的全球排名已經(jīng)下滑至第五位,越來越多的大型船舶跳過香港駛向中國內(nèi)地的深水港口。
香港似乎在越來越多的競爭中優(yōu)勢不再。從2012年起,香港經(jīng)濟的增速始終低于2005年來平均3.9%的增速。就連向來是香港“標志”的高房價,從2015年第四季度起都進入了下行通道。有分析人士認為,就在更多的國家搭上中國內(nèi)地發(fā)展的“便車”之時,香港卻似乎在錯失機遇。
而縱觀香港的發(fā)展歷程,無論是上個世紀50年代通過接收內(nèi)地移民與財富淘來第一桶金,發(fā)展以出口為導向的勞動密集型加工業(yè),從而一躍成為“亞洲四小龍”之一;還是70年代全球放松金融管制的浪潮中消除壁壘,發(fā)展金融業(yè);還是中國內(nèi)地開始改革開放后洶涌進入內(nèi)地的港資;抑或是2003年經(jīng)歷SARS沖擊后開啟的“自由行”政策,香港向來以善于抓住機遇著稱,尤其善于站在內(nèi)地所帶來發(fā)展機遇的“風口”。
當然,外界因素并非造成香港經(jīng)濟如今“困頓”的唯一原因,香港自身經(jīng)濟結構所面臨的問題也不容忽視。在過去半個多世紀,香港經(jīng)歷幾次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后,如今香港第二產(chǎn)業(yè)所占比重已下降至3%,香港經(jīng)濟幾乎全部依靠以金融業(yè)為代表的服務業(yè),在世界上不少經(jīng)濟體都高喊“回歸制造業(yè)”的當下,香港的制造業(yè)卻面臨著“空心化”的現(xiàn)狀。這還使得香港科研投入“掉隊”嚴重,目前香港的研發(fā)強度是新加坡的1/3,深圳的1/5。另一方面,高房價所推高的生活成本似乎扼住了香港市民的咽喉,使得居民消費乏力。
香港怎么了?
房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)與零售業(yè)是香港四個頗具代表性的行業(yè)。通過解讀這四大行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,借此了解香港經(jīng)濟的當前形勢,并期待這顆東方明珠魅力依然。
香港樓市再遇寒冬?
地塊最新交易價格創(chuàng)14年來新低;李嘉誠:香港房價漲跌10%不足為奇
春節(jié)過后一則土地出讓的新聞似乎讓人感覺香港樓市要繃不住了。
2月12日,香港地政總署公布,位于新界大埔區(qū)荔枝山山塘路的地塊由中國海外發(fā)展有限公司旗下子公司國萬投資以21.3億港元投得,如果以最高樓面面積計算,每平方米樓面地價僅1.99萬港元。媒體報道稱,這一價格比此前的業(yè)界估值低了近四成,亦創(chuàng)下了大埔區(qū)自2002年后的樓面地價新低。
在這宗土地交易之前,2月3日,香港政府出售了位于深水埗的一塊居住用地,若以做私人住宅用途的最高樓面面積計算,出售價格約為每平方米5.5萬港元,已接近市場預期下限。
其實,近兩年來香港政府的賣地收入與數(shù)量均出現(xiàn)下滑,2015年全年售出24幅土地,較2014年減少9幅;賣地收入444億多港元,較2014年的492億港元,下降約10%,創(chuàng)下6年來的新低。而若考慮2014年賣地收入已較2013年高峰跌逾23%,兩年間賣地收益累計下降約30%。
土地市場與樓市往往互為晴雨表,此次地塊以低價成交的背景,是從2015年開始的香港樓市的回調(diào)。
2015年,香港樓市先后受金管局調(diào)控、內(nèi)地股市波動及美國加息等因素影響,導致整體樓宇買賣量值均下挫。香港利嘉閣地產(chǎn)研究部指出,截至2016年2月4日,羊年(2015年2月19日至2016年2月7日)全港錄得65595宗樓宇買賣登記,物業(yè)成交總值約5047億港元,預測2015/2016年度樓宇買賣登記量值最終可達6.58萬宗及5060億港元,較2014/2015年度分別下跌26.6%及14.8%,按年登記量更創(chuàng)1996年有史以來的次低。
自2003年跌到低谷以來,香港房價已上升超過4倍,于2015年9月達到了頂峰。中原地產(chǎn)中原城市領先指數(shù)顯示,自此之后,直至2016年1月底,香港房價在19周內(nèi)下跌了9.5%。其中,香港樓市在2015年第四季度創(chuàng)下了7年來的最高季度跌幅——7.5%。
已有多家券商投行機構為此看空2016年香港樓市,瑞銀發(fā)布2016年投資展望報告指出,香港樓市已接近泡沫邊緣,泡沫程度僅次于倫敦。香港過去歷史數(shù)據(jù)顯示,一旦樓市出現(xiàn)泡沫,樓價在未來三年有90%的機會累計下跌30%。
里昂證券1月份的報告稱,香港房地產(chǎn)市場在2015年第四季度下滑7.5%的基礎上,2016年第一季度將下滑8%。地產(chǎn)咨詢公司萊坊國際的報告則顯示,即使是價格相對堅挺的香港豪宅,預計2016年也將跌價5%左右。
中銀香港的研究報告則指出,此輪房價下跌的速度不及1997年與2008年金融危機后房價的回調(diào)速度,在沒有爆發(fā)意外的重大危機事件情況下,預計樓價大幅下跌的風險不高,今年的調(diào)整幅度料在10%左右。
香港地產(chǎn)商們對樓市入冬似乎已形成了共識,并做出了價格與銷售的調(diào)整。長和系主席李嘉誠在出席集團周年晚會時表示,香港房價上升10%或下跌10%都是平常事,有需求的時候,房價自然會漲,而需求少、經(jīng)濟差時,房價自然會下跌。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗也在2016年1月表示,對香港樓市而言,樓市上漲或下跌15%至20%都不是什么大事。
有媒體報道,作為香港地產(chǎn)四大家族之一,恒基地產(chǎn)主席李兆基迅速在樓市入冬之際做出反應。恒基地產(chǎn)旗下的豪宅項目帝匯豪庭在1月20日公布了首份定價單,定價較同區(qū)豪宅下跌了五成。而香港開發(fā)商華懋集團也于近期將手中一幢待售的商廈降價1億港元,此前華懋集團曾叫價5億港元的尖沙咀赫德道16號全幢商廈,今年再度出售時的價格已降至4億港元。
不止恒基地產(chǎn)與華懋集團,香港的不少開發(fā)商都在用各種價格手段來促進銷售。長江實業(yè)和恒基兆業(yè)也推出了鼓勵購房的刺激政策,比如印花稅退稅、首次及二次抵押貸款。
香港住宅零售價指數(shù)
港人買房負擔“全球最重”,都怪李嘉誠們?
在香港樓市于2015年第四季度開始回調(diào)前,隨著房價在當年9月觸及頂峰,香港市民的買房負擔也一度達到“極限”。
美國市場研究公司Demographia于2016年1月發(fā)布《國際住房可負擔性調(diào)查2016》,其中顯示,在調(diào)查覆蓋的9個國家或地區(qū)的367個城市(不包括中國內(nèi)地)中,香港人的買房負擔最為沉重,香港也連續(xù)第6年成為房價最難負擔的城市。這份報告根據(jù)城市房價中位數(shù)與家庭收入中位數(shù)的比值來衡量房價負擔程度。報告顯示,截至2015年第三季度,香港一套中等價格的房屋需要556.1萬港元,而一個中等家庭年收入為29.3萬港元,前者為后者的19倍。而自從香港被列入統(tǒng)計以來,其房價收入比從2010年的11.4飆升到2015年的19,上漲幅度為67%。
難怪有香港市民在接受媒體采訪時表示,經(jīng)歷下跌的房價仍然難以負擔,即使再跌一半也不算便宜。而在高企的房價之下,香港市民的居住條件卻并不寬裕。
香港房屋委員會提供的數(shù)據(jù)顯示,截至2014年,香港有45.7%的人口居住在由政府提供的公營永久性房屋中,其中有29.1%,也就是近三分之一的人口租住于政府提供的公屋中。
即使你選擇購買由政府資助出售的房屋或私人永久性房屋,除了要面對超高的房價外,居住條件可能并不會得到根本性的改善。2011年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,香港居屋(即由香港房屋委員會興建并以廉價出售的公營房屋)與私營房屋的平均面積為49平方米,人均居住面積為15平方米,而只有不到9%的房屋的面積在60平方米以上。在香港熱鬧的樓市背后,高企的房價與并不與之相稱的居住條件始終是香港社會的癥結之一,而有不少人將此歸咎于賺得盆滿缽滿的華資地產(chǎn)商。
華資地產(chǎn)商的崛起之路:每次都能站在香港經(jīng)濟的“風口”
其實,香港的幾大家族財團介入房地產(chǎn)業(yè),并從中完成財富積累,無不暗合了香港的幾個經(jīng)濟發(fā)展階段,可謂幾次站上了“風口”。
第二次世界大戰(zhàn)結束后,香港人口以每月10萬人的速度激增,到1950年時,香港人口已增至200萬。彼時,香港正逐漸成為制造業(yè)中心,勞動力的需求導致50到70年代人口的快速增長,同時推升了廠房與住房的需求。李嘉誠、李兆基、鄭裕彤和已故的郭得勝等人都在60年代初大舉投資房地產(chǎn)市場。
面對需求的增長,港英政府于1972年開始實施十年建屋計劃,時任港督麥理浩提出,在1973年到1982年的10年內(nèi),180萬香港居民只需支付其經(jīng)濟能力所及的租金,便可擁有環(huán)境合理的獨立住房。而隨著港島與九龍的市區(qū)可供開發(fā)的土地日益減少,港英政府開始在新界推行新市鎮(zhèn)開發(fā)。李嘉誠旗下的長實集團曾在1978年以每平方尺1.5港元的價格買入天水圍約2500萬平方尺的土地,花費近4000萬港元,而當年長實的凈利潤為1.3億港元。彼時的天水圍還是一塊近5200萬平方尺的新界農(nóng)地,按照港英政府的規(guī)劃,全部建成后可容納50萬人居住。
除去長實外,華資公司如新地、永泰及新世界發(fā)展都在70年代把握住機會,大量增加土地儲備。此外,從70年代末至80年代中,擁有大量土地儲備的大型英資公司,如和記黃埔、青州英坭、港燈、九龍倉及會德豐等,其所有權紛紛落入李嘉誠、包玉剛等華資之手。
在把握住60到70年代的機會,介入地產(chǎn)業(yè)后,華資地產(chǎn)商在1984年站上了更大的“風口”。《中英聯(lián)合聲明》于這一年12月份簽署,其中規(guī)定,政府每年批出的新土地只限50公頃。土地供應短缺推高了地價,同時也帶動了香港房價的上漲,此后的12年,香港房地產(chǎn)進入牛市期,房價升幅高達9倍以上。
日后華資地產(chǎn)商的一些重要項目也紛紛于1984年開始啟動,當年年底,長江實業(yè)與政府達成補地價協(xié)議,獲得黃埔花園的地皮。同年12月,新世界發(fā)展與香港貿(mào)易發(fā)展局達成協(xié)議,開始興建香港會議展覽中心。
而在此期間,本已領先的幾家大地產(chǎn)商日益壯大,使得較小型的地產(chǎn)商無法趕上。有資料顯示,1991年至1994年之間,70%新落成的私人樓宇來自7家地產(chǎn)商,55%來自其中4家。
憑借有限的土地供應而一路看漲的香港樓市在1997年迎來拐點。當年10月,時任香港特首董建華在施政報告中提出“八萬五”房屋政策,即每年供應不少于8.5萬個住宅房屋,希望10年內(nèi)全港七成的家庭可以自置住房,輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。在“八萬五”政策增加房屋供應、亞洲金融危機等因素的沖擊下,1998年的房價相比于1997年的高位曾一度下跌65%,香港樓市步入5年淡市。
在香港經(jīng)濟持續(xù)低迷的背景下,港府放棄了“八萬五”政策,并于2002年底出臺了“救市九招”,此后從2003年開始,香港樓市再次迎來一個上漲周期,如前所述,直至2015年9月達到頂點,其漲幅已超過4倍。
跨行業(yè)并購成就地產(chǎn)霸權
香港消費者委員會從2012年6月至2013年6月,曾以匿名方式向43家供應商進行問卷調(diào)查,結果發(fā)表在《雜貨零售市場研究報告》中。報告顯示,香港兩大超市巨頭百佳和惠康,利用自身競爭優(yōu)勢,用多種手段向供應商施壓,限制了公平商業(yè)行為。
根據(jù)消委會的報告,當時百佳和惠康在香港食品零售市場占有率分別為28.6%及33.9%,兩者相加市場占有率高達62.5%。而在這兩家香港市民經(jīng)常光顧的超市背后都可以看到地產(chǎn)商的身影,當時百佳隸屬于屈臣氏集團旗下的食品零售部,屈臣氏是李嘉誠長實集團旗下的公司;惠康則歸屬牛奶公司旗下,牛奶公司又隸屬怡和集團,集團轄下有香港置地多個大商場,不難發(fā)現(xiàn)許多惠康超市都位于香港置地的發(fā)展項目中。
由此不難看出,華資地產(chǎn)商不僅對香港的房地產(chǎn)市場有著舉足輕重的影響,其影響力甚至已經(jīng)滲透進香港經(jīng)濟的方方面面,觸及市民生活的多個層面,而他們實現(xiàn)這樣的影響力的重要途徑便是利用從房地產(chǎn)市場積累的財富進行跨行業(yè)并購。
2010年,曾任新鴻基地產(chǎn)集團創(chuàng)辦人郭得勝私人助理達8年,其后加入嘉里建設,任策劃發(fā)展經(jīng)理的潘慧嫻撰寫的《地產(chǎn)霸權》一書在香港出版。她在書中直指,香港的經(jīng)濟其實由依靠地產(chǎn)業(yè)發(fā)家的六大家族(即李嘉誠家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭氏家族、包氏及吳氏家族、嘉道理家族)所操縱。
“地產(chǎn)霸權”這一概念隨之升溫,不少評論都將高昂生活成本導致的富者愈富、貧者愈貧,歸結于在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)跡,并于其后不斷進行跨行業(yè)并購的幾大家族財團。
潘慧嫻曾在書中引述港交所的數(shù)據(jù),2010年5月,由香港七大家族財團操控的主要上市公司,占香港股市總市值的14.7%。而這些家族財團往往涉足至少兩個競爭不激烈的行業(yè)來積累財富,其中又有不少財團涉足公用/公共服務為主。
除了長江實業(yè)在1979年通過收購和記黃埔將百佳超市歸于旗下的例子外,類似的跨行業(yè)并購還有不少案例:新鴻基地產(chǎn)自1980年開始逐步控制香港最大的巴士公司——九龍巴士;恒基兆業(yè)在1981年上市前,主席李兆基逐步買入香港最大的能源供應商之一——香港中華煤氣有限公司的股份;長江集團1985年收購了香港電力行業(yè)的巨頭——香港電燈集團有限公司;新世界發(fā)展在1998年投得香港巴士路線專營權,2000年從恒基兆業(yè)控制的香港小輪渡收購輪渡服務牌照等等。
(記者 陳惟杉)