戀愛時共同出資買房證上寫誰不重要 因為分手時能改

zhizaolian.cn 來源:成都商報 2016-02-24 10:43我來說兩句
  

  男女二人談戀愛,共同出資買房,在現(xiàn)在社會很常見,但因各種原因只登記在一方名下,雙方不和分手時,另一方想確權(quán)爭房產(chǎn),一直以來的規(guī)定和司法實踐中的認(rèn)識是,對于房產(chǎn)等不動產(chǎn)以登記為準(zhǔn),另一方想爭房產(chǎn)將遇到困難。昨日,最高法關(guān)于物權(quán)法的司法解釋(一)歷時7年終于正式出臺,對于類似問題規(guī)定,在不涉及第三方的情況下,法院可依據(jù)出資購房協(xié)議等證據(jù)直接認(rèn)定另一方是房屋的共有權(quán)人。

  據(jù)稱,這一司法解釋還對按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等問題作出了相應(yīng)規(guī)定。該解釋將于今年3月1日起正式實施。昨日,四川舟楫律師事務(wù)所辦理過多起物權(quán)案件的律師張映貴也結(jié)合司法實踐的案例進(jìn)行了解讀。

  亮點一

  房屋登記簿記載“失真”,可以起訴糾正

  司法解釋第一條,因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬,以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議,當(dāng)事人提起民事訴訟的,應(yīng)當(dāng)依法受理。第二條,當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人,請求確認(rèn)其享有物權(quán)的,應(yīng)予支持。

  四川舟楫律師事務(wù)所律師張映貴:生活中,除夫妻外的其他人共同出資買房的情況還是比較多,特別是男女戀愛雙方一起買房。比如,戀愛中的張女士與李先生共同出資買房,但因各種原因房屋登記在了張女士一人名下。后雙方不和,李先生想爭這套房屋,或者要登記為共有權(quán)人,往往還要打行政官司撤銷該登記,才能確認(rèn)其共有權(quán)。這次司法解釋規(guī)定明確指出,房屋登記簿并不是物權(quán)歸屬的最終判斷,還應(yīng)當(dāng)依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查,如果當(dāng)事人有證據(jù)證明登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符,自己是該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人,法院應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請求。按照這一規(guī)定,這時,李先生就可以直接起訴張女士,要求確認(rèn)自己是房屋的共有權(quán)人,法院就不能推諉。如果李先生提出其出資以及雙方關(guān)于共有約定的證據(jù),這時法院就可以認(rèn)定李先生為共有權(quán)利人。

  亮點二

  預(yù)告登記人不同意,一房二賣無效

  司法解釋第四條,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán),或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

  張映貴律師:實踐中,老百姓購房最為擔(dān)心的是,錢付了,房拿不到。開發(fā)商或者一般出賣人一房二賣、一房多賣等現(xiàn)象屢見不鮮。

  為了防止一房二賣,《物權(quán)法》特別規(guī)定,房屋預(yù)告登記后,未經(jīng)買房者同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。但事實上并不清楚他人的何種處分會導(dǎo)致無效,有的甚至出現(xiàn)房屋不能出租的情況,變相擴(kuò)大預(yù)告登記效力的范圍。同時,生活中,一房二賣的情況經(jīng)常出現(xiàn),如果第二個支付了合理對價,并過戶到自己名下,前一買房者往往拿不到房子。因而,司法解釋根據(jù)兼顧保障登記權(quán)利人的請求權(quán)與限制登記義務(wù)人的處分權(quán)的平衡原則,將《物權(quán)法》中的處分行為“進(jìn)行了限縮性解釋,明確了沒有經(jīng)過預(yù)告登記人的同意,第二個買主無論如何都不能獲得房屋的所有權(quán)?!?/p>

  亮點三

  車子賣了沒過戶,債主也追不回來

  司法解釋第6條,轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動車等所有權(quán),受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有,雖未經(jīng)登記,但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張“善意第三人”的,不予支持。

  張映貴律師:近年來,隨著人們物質(zhì)生活水平的提高,機(jī)動車逐步走入普通百姓的日常生活,二手車的交易也大量增加。實踐中,經(jīng)常出現(xiàn)機(jī)動車名實不符的情況,有的賣了車沒有過戶,或者發(fā)生了事故,涉及名義車主與實際車主該如何賠償?shù)群芏鄦栴},比如張三將車子賣給了李四,但沒過戶。如果張三欠王五錢,王五想找張三把車子抵給自己。怎么辦。這次司法解釋明確,車子雖沒有過戶,但所有權(quán)已經(jīng)屬于李四了,王五對該車沒有任何權(quán)利。如果車子事先抵押給了王五,王五才可以對該車行使權(quán)利。

  亮點四

  賣方有明顯異常,買方可被認(rèn)定非善意

  張映貴律師:從司法實踐看,與善意取得相關(guān)的糾紛非常常見,它不僅存在于物權(quán)確認(rèn)、執(zhí)行異議等糾紛中,而且更為廣泛地遍布在為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。如何適用善意取得制度,在司法實踐中存在諸多爭議。

  司法解釋規(guī)定了“善意”認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn):受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時,不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán),且無重大過失的,應(yīng)該認(rèn)定為善意。而真實權(quán)利人認(rèn)為受讓人不構(gòu)成善意的,則要承擔(dān)舉證責(zé)任。那么,真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的,受讓人受讓動產(chǎn)時,交易的對象、場所或者時機(jī)等不符合交易習(xí)慣的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。比如甲將車子賣給乙,但是交易時是在荒郊野外,乙購買了,但是根據(jù)交易場所的習(xí)慣,這時乙就有重大過失,而不能被認(rèn)定為善意取得。

(記者王英占)

標(biāo)簽:戀愛|房產(chǎn)證|改正
責(zé)任編輯:吳艷妮吳艷妮
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