年初以來,國家出臺(tái)了包括降低個(gè)人按揭貸款首付成數(shù),提高住房公積金存款利率,降低住房交易契稅和營業(yè)稅等多項(xiàng)政策,積極推動(dòng)全國房地產(chǎn)庫存消化。考慮到當(dāng)前我國樓市愈演愈烈的非熱點(diǎn)城市資金向熱點(diǎn)城市集中的資金“虹吸效應(yīng)”,為實(shí)現(xiàn)政策預(yù)期,需防止資金過度追捧少數(shù)熱點(diǎn)城市,導(dǎo)致相關(guān)住宅供應(yīng)呈泛豪宅化態(tài)勢,金融風(fēng)險(xiǎn)聚集,而非熱點(diǎn)城市資金熱度快速下降,住宅庫存消化進(jìn)展整體緩慢。

在當(dāng)前全國樓市分化大環(huán)境下,熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場成交火熱,放大樓市資金“虹吸效應(yīng)”,即全國房地產(chǎn)開發(fā)、購房資金加速向熱點(diǎn)城市集中,普遍出現(xiàn)地價(jià)高出房價(jià)現(xiàn)象,地價(jià)上漲帶動(dòng)房價(jià)不斷走高。2015年,深圳新建住宅價(jià)格同比上漲46.8%。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2016年1月全國百城新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.42%,39個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌,而北京、上海等十大城市環(huán)比上漲0.54%,高出百城平均0.12個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比漲幅明顯高于其他非熱點(diǎn)城市。另據(jù)媒體報(bào)道,近日上海352套千萬級(jí)新房一天搶光,二手房房東瘋狂跳價(jià)。目前北京、上海、深圳等一線城市住宅已經(jīng)呈現(xiàn)泛豪宅化,即使與國際比較,北京、上海、深圳等城市住宅交易價(jià)格也不便宜。據(jù)WIND數(shù)據(jù),2015年11月,日本首都圈新建公寓樓均價(jià)為87.10萬日元/平方米,折算成人民幣大約為4.6萬元/平方米,這與我國一線城市城區(qū)住宅均價(jià)基本持平。而為維持這些熱點(diǎn)城市住宅交易價(jià)格高位上漲,又需要資金源源不斷流入,進(jìn)一步加劇了樓市資金“虹吸效應(yīng)”,導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房價(jià)對基本面的偏離度進(jìn)一步上升。

同時(shí),樓市資金“虹吸效應(yīng)”也延緩了非熱點(diǎn)城市住宅去庫存進(jìn)程。目前看,非熱點(diǎn)城市住宅整體缺乏資金關(guān)注,投資價(jià)值趨降,導(dǎo)致住宅庫存高企。截至2015年12月末,全國商品房待售面積7.18億平方米,主要集中在三線、四線等非熱點(diǎn)城市。2016年新年以來,雖然中央與地方刺激樓市庫存消化措施密集出臺(tái),但三線、四線等非熱點(diǎn)城市住宅交易總體清淡,春節(jié)返鄉(xiāng)人員置業(yè)未見明顯提升。

雖然樓市資金“虹吸效應(yīng)”是市場自發(fā)運(yùn)行的結(jié)果,但非熱點(diǎn)城市資金過度向熱點(diǎn)城市集中,不僅減少非熱點(diǎn)城市資金面支持,反過來又會(huì)繼續(xù)增加住宅去庫存壓力。如果任由樓市資金“虹吸效應(yīng)”發(fā)酵,那么非熱點(diǎn)城市住宅投資價(jià)值將會(huì)繼續(xù)下降,即便再多政策措施密集出臺(tái),也難以有效帶動(dòng)住宅銷售。而熱點(diǎn)城市房價(jià)有可能會(huì)繼續(xù)高位跳漲,快速脫離經(jīng)濟(jì)基本面支撐,推動(dòng)投資投機(jī)性需求回潮,導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)過度聚集。

針對當(dāng)前全國樓市運(yùn)行區(qū)域分化加劇現(xiàn)象,此前國家出臺(tái)的住房信貸政策、財(cái)政稅收政策都予以了差別對待,一線熱點(diǎn)城市不適用新一輪樓市優(yōu)惠政策,將會(huì)一定程度抑制熱點(diǎn)城市的房價(jià)炒作現(xiàn)象。但要減少非熱點(diǎn)城市資金過度流出,還需采取措施抑制熱點(diǎn)城市房價(jià)高位跳漲,提高非熱點(diǎn)城市住宅投資價(jià)值,進(jìn)一步降低外來務(wù)工人員和本地農(nóng)民的城市購房成本,推動(dòng)非熱點(diǎn)城市住宅庫存消化。