今年5月1日起，全國范圍內(nèi)將全面推開營改增試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

　　值得關(guān)注的是，這次“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。那么，二手房交易環(huán)節(jié)的“營改增”后，二手房交易的稅費是增加了還是減少了？對晉江的二手房市場又有什么影響？為此，記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士。

　　二手房交易稅費有哪些變化

　　根據(jù)財政部和國家稅務總局發(fā)布的通知，今年5月1日“營改增”全面試點之后，屆時除北京、上海、廣州、深圳以外地區(qū)，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　作為深化財稅改革的“重頭戲”，營改增具有謀一域促全局的作用，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要助力和培育發(fā)展新動能的重要引擎。

　　對于營業(yè)稅和增值稅，可能還有不少市民并不是很了解。營業(yè)稅是指對我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅是指對商品生產(chǎn)、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅，沒增值不征稅。

　　“目前，泉州二手房營業(yè)稅的稅率為5%。原則上是賣方交，但實際交易中，賣方都是實收，這部分的成本會轉(zhuǎn)嫁到買房者手中?！睍x江家興房產(chǎn)負責人曾思程介紹，在二手房交易的稅費當中，營業(yè)稅這塊的費用占了很大的比重，而營改增后，二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收。

　　營改增后 二手房交易稅負略有減輕

　　根據(jù)財政部、稅務總局的相關(guān)規(guī)定，營改增后個人二手房維持5%的稅率不變。

　　晉江創(chuàng)藝房產(chǎn)負責人許輝毅表示，雖說稅率保持不變，但稅負卻有所下降。以一套計稅價100萬元的房子為例，過去征收營業(yè)稅5%時，需要交5萬元的營業(yè)稅；改為增值稅后雖然稅率還是5%，但計稅公式變?yōu)?00萬元除以1.05后再乘以5%，實際交增值稅47600元，少交稅2400元。

　　此外，營改增后，除北京、上海、廣州、深圳以外地區(qū)，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅，與營業(yè)稅規(guī)定一致。因此，總體上說，營改增對于一般個人買賣二手房不會增加個人負擔，稅收會小幅下降。

　　繳稅還是“老地方”“老辦法”

　　據(jù)介紹，個人二手房出租、買賣涉及群體眾多，為不增加辦稅負擔，國家稅務總局決定，營改增后個人二手房交易和二手房出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發(fā)票。

　　也就是說，晉江個人買賣二手房繳稅還在“老地方”——原來在哪里繳營業(yè)稅，5月1日起就在哪里繳增值稅。而且對個人來講，辦稅還是沿用過去的“老辦法”——個人在交易二手房包括在辦理二手房產(chǎn)權(quán)證過程中，涉及的相關(guān)稅收問題及辦稅的流程、場所都保持不變。

　　因此，無論是租房、買房，完全可以忽略稅制轉(zhuǎn)換帶來的影響。

　　變化不大 對市場影響較小

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1-2月份，晉江全市二手房交易面積11.9萬平方米，同比上升72.87%，交易金額3.21億元，同比上升36.69%。其中二手住宅交易面積6.48萬平方米，同比上升4.61%，交易金額2.22億元，同比上升3.15%。從數(shù)據(jù)分析，去年因個人轉(zhuǎn)讓住房免征營業(yè)稅由五年以上改為兩年以上等政策影響，促使晉江二手住房交易大幅度增長，今年上漲幅度有所回調(diào)，預計將繼續(xù)保持增長態(tài)勢。

　　許輝毅認為，從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看做是對現(xiàn)有營業(yè)稅的平移，從征稅的稅率、征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業(yè)稅相比變化不大，所以對二手房市場的影響微乎其微。

　　“目前來看影響極小，其實這一新政相當于將過去的營業(yè)稅換了一個名頭，購房者心態(tài)比較平穩(wěn)?！痹汲陶J為，新政的出臺“大方向其實就是減稅，給買方賣方減輕負擔”。

　　許輝毅表示，現(xiàn)在晉江二手房交易總體而言是在往更成熟的方向發(fā)展，無論買方還是賣方，心態(tài)都比以前更加成熟了?！艾F(xiàn)在，市場賣方很少不滿2年就賣房的，市面上的二手房大多在兩年以上，所以總體上影響不大。”

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　　二手房優(yōu)惠政策一律延續(xù)

　　4月27日，財政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)文，明確了個人二手房交易的執(zhí)行細則。個人在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應繳納增值稅。

　　此前，兩部門已經(jīng)表示，個人二手房交易由營業(yè)稅改為增值稅后，原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅；非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。經(jīng)過測算，實際稅負并未出現(xiàn)太大變化，甚至略有下降。

　　4月27日，兩部門又進一步明確，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

　　如果在5月1日前已簽訂交易合同，但尚未辦理過戶手續(xù)，應該繳納營業(yè)稅還是增值稅呢？對此，稅務總局明確，個人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

　　(記者_陳青松)