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部分房企現(xiàn)“耐藥性” 正鉚著勁兒熬限購等上漲

zhizaolian.cn 來源:經(jīng)濟參考報 2016-12-01 17:28我來說兩句
  

  房價節(jié)節(jié)攀升,調(diào)控步步加碼。業(yè)內(nèi)普遍認為,信貸寬松、政策錯配、“地王”頻出、需求集中爆發(fā)等是上一輪房價快速上漲的重要原因。這些原因指向政府調(diào)控的精準度、導向性,及房地產(chǎn)領域去杠桿的力度,迫切需要從政策層面總結、反思和防范。而一知名房企南京分公司負責人表示,多年調(diào)控反彈后,剩下的企業(yè)資金實力和抗壓能力更強,產(chǎn)生了“耐藥性”,“企業(yè)現(xiàn)在都鉚著勁兒,扛過限購,等待下一輪上漲?!?/p>

  業(yè)內(nèi)人士呼吁,在對樓市用限貸限購政策“猛藥去急癥”的同時,也要“溫補拔病根”,逐步深化調(diào)控改革、穩(wěn)步去杠桿。否則,新一輪調(diào)控也可能陷入“嚴一年,松兩年,屢調(diào)屢漲”的怪圈。影響房價快速上漲的根本問題不解決,可能削弱本輪政策調(diào)控的效果。

  流動性放大刺激購買力集中釋放

  “信貸寬松被認為是2015年以來這輪房價過快上漲的主要原因?!币晃粯I(yè)內(nèi)專家直言不諱,此前,政府為鼓勵樓市去庫存實行了寬松的信貸政策,三四線城市去庫存效果尚待檢驗,但一線城市和一些熱點二線城市的房價卻一路上揚。

  一家知名地產(chǎn)公司北京區(qū)域負責人也表示,信貸寬松降低了資金成本,一些海外融資平臺的利率甚至在6%以下。直接放大了流動性,刺激房地產(chǎn)企業(yè)投資和個人的購房需求。

  “寬松的信貸政策讓房地產(chǎn)企業(yè)如魚得水?!苯K一家房地產(chǎn)企業(yè)負責人說,去年以來公司在熱點城市的開發(fā)項目,可以輕松地從銀行獲得開發(fā)貸,“甚至不需要貸款還有銀行追著要貸給你”。目前,公司60%以上的開發(fā)資金來自銀行,杠桿率較前幾年大幅上升。

  開發(fā)企業(yè)杠桿加劇的同時,居民信貸杠桿也在上升。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,7月房地產(chǎn)信貸占全國近100%信貸額度的基礎上,8月人民幣貸款增加9487億元,其中又有70%以上是住戶部門貸款。這表明,在房地產(chǎn)領域,貨幣寬松有力推動居民個人加杠桿。

  上一輪限購放開帶來購買力集中釋放。2014年以后在去庫存的政策導向下,全國多數(shù)城市取消了限購,導致購房需求在資源相對集中的熱點城市反彈式爆發(fā)。以江蘇南京為例,2015年商品住宅成交1104.41萬平方米,同比上升58.48%,創(chuàng)下歷史新高。

  合肥學院房地產(chǎn)研究所所長朱德開認為,合肥、南京等城市房價上一輪快速上漲,正是需求集中釋放、供給相對不足的結果。

  安徽文一房地產(chǎn)集團副總裁邱勝華也表示,以安徽為例,合肥是中心城市,人口流入多、交通優(yōu)勢強,自然獲得購房者的青睞。

  “地王”頻出不斷助推熱點城市房價快漲預期?!?0%的開發(fā)商集中到20%的城市,帶來的結果必然是搶地大戰(zhàn)、‘地王’迭出,地價房價相互推漲。”前述江蘇房地產(chǎn)企業(yè)負責人坦言,三四線城市庫存居高不下無利可圖,讓開發(fā)企業(yè)回歸一二線城市“血拼”。在這些土地供給不足的熱點城市,企業(yè)只能加杠桿硬著頭皮拿地,否則就有可能被洗牌出局。

  業(yè)內(nèi)人士普遍談到,2015年以來,“面粉貴過面包”在多地樓市屢見不鮮。僅在南京,2015年就出現(xiàn)各類“地王”11個,將部分區(qū)域土地樓面價與當?shù)厣唐贩夸N售價格拉平。受此影響,至今年9月限購前,南京房價已連續(xù)上漲18個月,僅同比漲幅就已達到約40%。不少業(yè)內(nèi)人士認為,“地王”頻出是因為地方政府供地不足。

  宏觀政策錯配也是房價上漲的推手。安徽置地投資有限公司董事長嚴張應表示,一些針對三四線城市的去庫存政策并不適用于合肥,對合肥這樣的城市同樣施以降低首付比例、放寬貸款限制、降低契稅和營業(yè)稅等政策,無異于樓市本來沒生病,卻跟著一起吃藥了,結果既刺激剛需族,又鼓勵投資客,“高燒”是必然結果。

  鉚著勁兒熬限購等待下一輪上漲

  在采訪中,業(yè)內(nèi)人士普遍建議相關部門應直面房價快漲背后的深層次問題。單純的限貸限購難改預期,政策調(diào)控已有“耐藥性”。

  房價上漲成為貨幣現(xiàn)象,加重房地產(chǎn)行業(yè)杠桿化。中原集團首席運營官李文杰認為,寬松的信貸政策,讓開發(fā)商和購房者手中流動性大量增加,導致他們迫切需要尋找投資渠道。在產(chǎn)業(yè)結構轉型未完成,實體經(jīng)濟增長乏力的情況下,更多企業(yè)和個人資金進入房地產(chǎn)領域尋求保值,最終讓房價上漲變成一種貨幣現(xiàn)象。

  “這樣的結果是,除非貨幣緊縮,否則房價很難下降。”北京一家基金公司部門負責人表示,目前很難估計開發(fā)企業(yè)、個人的杠桿率有多高,但房價已經(jīng)和貨幣政策深度捆綁,如果不能逐步有效去杠桿,將不斷加劇房地產(chǎn)領域的金融風險。

  限貸限購難改預期,政策調(diào)控已有“耐藥性”。當前多個熱點城市陸續(xù)實施了嚴格的限貸限購政策,但從記者調(diào)研了解的情況來看,市場各方尤其是開發(fā)企業(yè)似乎并不擔心本輪調(diào)控影響后市。

  土拍網(wǎng)分析師徐菲以南京舉例認為,從2006年至2016年南京經(jīng)歷了四輪地王潮,每次調(diào)控后地價和房價都反彈式暴漲60%以上。目前限購后又進入了三年一度周期,但政府調(diào)控不可能長期存在,兩年調(diào)整后還可能有反彈。

  某知名房企南京分公司負責人就表示,多年調(diào)控反彈后,剩下的企業(yè)資金實力和抗壓能力更強,產(chǎn)生了“耐藥性”,“企業(yè)現(xiàn)在都鉚著勁兒,扛過限購,等待下一輪上漲?!?/p>

  供給側調(diào)控缺失,土地、資金市場供求長期未能理順。記者了解到,“地王潮”之下,開發(fā)企業(yè)紛紛高價拿地,不少企業(yè)地價已經(jīng)占其開發(fā)成本的60%以上,積累了很高的資本風險。部分開發(fā)企業(yè)負責人直陳當前生存的困局:“拿地是找死,不拿地是等死”,加入“地王”游戲也是無奈之舉。

  某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人坦言,考核機制推動了國企爭搶“地王”,“國資有保值增值的壓力,現(xiàn)在只有房地產(chǎn)不會賠錢,國企搶‘地王’也是生存發(fā)展的需要?!?/p>

  李文杰表示,供不應求是上輪房價上漲一個根本的結構性問題。很多城市調(diào)控樓市的時候沒有積極穩(wěn)定土地供應預期。

  此外,記者了解到,在避險壓力下,銀行資金流入熱點城市,資源、資金錯配也是需要解決的問題。

  “止血”只是應急須扭轉政策錯配

  總結上一輪房價過快上漲的教訓,業(yè)內(nèi)人士認為,化解房地產(chǎn)市場劇烈波動的頑疾,除了下限購之類的猛藥,還要有深化調(diào)控改革、穩(wěn)步去杠桿等舉措。

  調(diào)控宜從需求側轉向供給側?!跋拶徢暗氖袌霰砻嫔峡词欠慨a(chǎn)荒,其實本質(zhì)上是資產(chǎn)荒?!敝性瘓F總裁施永青說,投資渠道少導致資金涌入樓市,加劇市場風險,應該迅速采取措施來“止血”。但限購限貸只能應急,不是根治問題的方案。如果不能理順土地供應、住房供應的機制,單純限購只是在儲蓄購買力,未來限購解除之后又會迎來快速上漲。

  業(yè)內(nèi)人士建議,應當穩(wěn)定土地供應和住房供應的預期,一是對開發(fā)商和購房者的資金進行規(guī)范和節(jié)制,二是要對土地儲備和商品房上市的預期及時披露,三是可以通過加大保障房建設平衡預期。

  扭轉政策錯配,合理釋放需求。專家認為,寬松的貨幣政策原本是給三四線城市去庫存開的藥,實際上卻讓一二線城市給吃了,這樣的政策錯配應該扭轉,才能有效防范熱點城市的下一輪房價快速上漲。

  近期多地調(diào)控多是地方國土、住建、人行地方分行等聯(lián)合推動,部分業(yè)內(nèi)人士認為,這增強了地方調(diào)控的主動性和力度,建議推動信貸等政策“因城施策”,并保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

  此外,業(yè)內(nèi)人士還認為經(jīng)過上一輪快漲,此輪調(diào)控對三四線樓市的溢出效應有限,需求會逐漸集中到熱點城市周邊。建議相關部門對熱點城市周邊地區(qū)購房行為進行合理釋放。

  跳出房價循環(huán)快漲怪圈還需下決心去杠桿。南京大學教授劉志彪認為,盡管當前樓市去杠桿面臨著穩(wěn)增長等多方面壓力,但去杠桿的既定政策方向不能變。當前,政府杠桿、非金融企業(yè)杠桿正穩(wěn)步轉移到房地產(chǎn)領域,確切地說是轉移到居民個人頭上。需要在去杠桿的同時,抓住機遇加快經(jīng)濟增長動能轉換,引導房地產(chǎn)行業(yè)轉型升級,逐步推動產(chǎn)業(yè)去虛就實,最終推動房地產(chǎn)問題安全落地。

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責任編輯:蔣妮蔣妮
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