近日，廣州通過“限地價＋競配建”方式集中供應(yīng)18宗土地，獲得土地出讓金309億元。盡管廣州極力控制地價，不過開發(fā)商為了獲得土地儲備，紛紛在“競配建”方面發(fā)力，兩輪土地拍賣共成交54.08萬㎡配建房面積。有關(guān)房地產(chǎn)專家認(rèn)為，自9·30新政后，樓市全面降溫，熱點(diǎn)城市土地卻“高溫”不退，調(diào)控再加碼箭在弦上。

　　土地拍賣下半場開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)“競配建”

　　今年10月20日和26日，廣州市公共資源交易中心在其網(wǎng)站連續(xù)發(fā)出預(yù)告，將于11月22日、25日分別公開掛牌出讓土地10宗和8宗。在22日當(dāng)天出讓的10宗土地中，除一宗商業(yè)用地流拍外，其余9宗地為廣州市財政貢獻(xiàn)了205億出讓金。25日的8宗地塊則獲得104億元出讓金。

　　記者注意到，上述所有的居住用地或商住用地均設(shè)置了起拍價和最高限價，溢價率均控制在45%以內(nèi)。作為此輪競拍的優(yōu)質(zhì)地塊，白云區(qū)白云新城AB2911053地塊起拍單價為2.3萬元人民幣，最高樓面單價則為3.34萬元人民幣。

　　同時，公告均明確，當(dāng)報價達(dá)到最高限制地價后，競買方式轉(zhuǎn)為競配建拆遷安置房，凡接受最高限制地價的競買人均可參與競配建拆遷安置房，競價階梯為450平方米(不少于5套)拆遷安置房，參與競配建的競買人報出配建面積最大者為競得人，拆遷安置房建成后須無償移交給廣州市土地開發(fā)中心。

　　由于限制了最高地價，開發(fā)商的戰(zhàn)場則轉(zhuǎn)移到競配建方面。如保利25日當(dāng)天連續(xù)拍下的黃閣鎮(zhèn)蕉門島北側(cè)地塊一和地塊二，競配的人才公寓面積占總面積分別為48.9%、48.2%。這意味著保利將來要拿出一半的土地建成人才公寓房并無償移交給廣州南沙開發(fā)區(qū)土地開發(fā)中心。記者初步統(tǒng)計，22日當(dāng)天共成交30.5萬平方米配建房，25日則成交了23.58萬平方米配建房。若按一套房75㎡計，未來將提供7210套保障房或人才公寓。若按一套房90㎡計，則為6008套。

　　專家表示，補(bǔ)漲效應(yīng)加劇了此次廣州土地拍賣熱度。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，“2015年以來的這輪樓市上漲，深圳領(lǐng)先，廣州則明顯滯后。此輪土拍升溫除了廣州城市基本面較強(qiáng)之外，從短周期看，廣州樓市仍在輪動式補(bǔ)漲。”廣州市國規(guī)委表示，本次拍賣的地塊成交價格均在廣州限制的價格之內(nèi)，成交情況體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的效果，表明廣州土地市場溫和理性。

　　樓市與地價背離調(diào)控再加碼箭在弦上

　　自今年9月末以來，20余個熱點(diǎn)城市地方政府均明確表態(tài)，將加大土地供應(yīng)，大幅提高競買保證金，嚴(yán)查土拍資金來源，與此同時不少城市均選擇“限地價＋競配建”出讓方式。調(diào)控不斷升級，樓市呈現(xiàn)“量價齊跌”，但土拍市場卻持續(xù)“高溫”。

　　福州21日公開出讓15宗地塊，總成交金額超過117億元，其中8幅均達(dá)到溢價率不超過50%的限價標(biāo)準(zhǔn)。武漢22日公開出讓土地17宗，5宗觸發(fā)“熔斷機(jī)制”，當(dāng)日入賬197億元。再早一些，天津的單價地王紀(jì)錄、南京的江北單價地王紀(jì)錄也均在11月刷新。

　　廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜、克而瑞研究中心研究員楊科偉、中原地產(chǎn)首席分析師張大偉等業(yè)內(nèi)人士表示，三大因素致土拍熱度不減，調(diào)控再加碼箭在弦上。

　　一是調(diào)控城市供不應(yīng)求的基本面并沒有發(fā)生改變。限購、限貸令的推出固然限制了大量的需求涌入，但預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房價“限漲令”等政策也打擊了不少項目的推案熱情。從克爾瑞公布的最新月度數(shù)據(jù)來看，大多數(shù)調(diào)控城市仍然處于供不應(yīng)求的局面。如京滬穗深10月份新增供應(yīng)量均不足成交量的一半，蘇州10月份新領(lǐng)預(yù)售證更是幾近“封0”。

　　二是調(diào)控城市供地規(guī)模仍然過低。近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應(yīng)的城市，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)住宅用地供應(yīng)量仍然不足。在剛剛過去的10月，調(diào)控城市土地成交建筑面積為970萬平方米，同比大跌44%，較前三季度均值下跌57%?！耙阅暇槔撌?0月5日發(fā)文要求加大供地力度，計劃年底前上市100公頃住宅用地，相對于南京140萬平方米的月均交易量而言，這一供地目標(biāo)本已偏小，但直至11月下旬也只有60公頃宅地入市?！睏羁苽フf。

　　三是需求被暫時限制，熱點(diǎn)城市前景預(yù)期未變，資金流入的沖動依然存在?；仡櫧晔袌鲎邉菘梢姡拶?、限貸等政策并沒有從根本上滅失合理購房需求，只是將購房需求延后，并且當(dāng)這部分購房群體再度回歸市場時，往往迎來的是更加猛烈的需求爆發(fā)。所以，盡管近期熱點(diǎn)城市加大了土地款資金來源監(jiān)察力度，但由于目前貨幣市場大環(huán)境仍然寬松，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的優(yōu)質(zhì)投資渠道相對有限，資金向房地產(chǎn)行業(yè)流入的動力仍然存在。另一方面在2016年良好的銷售業(yè)績支持下，對市場份額的訴求也在推動著房企加大拿地力度。