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新政落地首付提高 買房人訴解約獲支持

zhizaolian.cn 來源:北京晨報(bào) 2016-12-15 17:10我來說兩句
  

  “9·30”新政的落地,給京城持續(xù)火熱的房地產(chǎn)市場降了一把溫。與此同時(shí),因購房新政引發(fā)的房屋買賣糾紛也隨之而來。日前,海淀法院東升法庭審結(jié)了一起因購房新政而要求解除房屋買賣合同的案件。法院經(jīng)審理認(rèn)為,新政實(shí)施確給買房人履約造成重大影響,此外雙方合同也有相應(yīng)約定,故判決支持了解約。

  原告張先生訴稱,其和李女士簽訂房屋買賣合同后,在合同履行過程中因“9·30”購房新政出臺實(shí)施,導(dǎo)致其購房首付款比例需上調(diào)至50%,無法按期獲得相應(yīng)貸款,購房新政實(shí)施前后,其資金缺口達(dá)到了90多萬,無法繼續(xù)履行合同,無奈只能解除合同,并要求李女士退還10萬元購房定金。

  被告李女士辯稱,其同意張先生提出的解除合同的請求,但因雙方對于購房新政應(yīng)當(dāng)有所預(yù)見,購房新政也不屬于情勢變更,且合同中也明確約定了,若張先生無法獲得或無法足額獲得貸款,應(yīng)當(dāng)自籌資金,因此,張先生提出解除合同的請求沒有合同和法律依據(jù),屬于違約行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,相應(yīng)收取的購房定金不予退還。

  法院經(jīng)審理后認(rèn)為,鑒于張先生本次購房需通過貸款方式支付部分購房款,而本市9月30日出臺實(shí)施的購房新政,導(dǎo)致已擁有1套住房的張先生本次購房的首付款比例不得低于50%,直接導(dǎo)致張先生需另行自籌90余萬元購房款,給張先生的履約能力造成了重大影響,同時(shí),李女士也沒有充分證據(jù)證明張先生具備充分的履約能力。在此種情況下,符合雙方房屋買賣合同中約定的有關(guān)因新政導(dǎo)致合同無法履行而雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任的約定。最后,法院支持了張先生的全部訴訟請求。

  宣判后,雙方當(dāng)事人均未明確表示上訴。

  法官提示

  本案法官表示,房屋新政屬于國家宏觀政策,對房屋買賣合同的影響未達(dá)到導(dǎo)致合同根本不能履行的程度,因此無法構(gòu)成不可抗力。不過,法官進(jìn)一步解釋稱,此類案件應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件具體情況,區(qū)分以下情形。

  第一,如果購房新政對購房人的履約能力產(chǎn)生重大影響,出賣人應(yīng)當(dāng)退還定金和已付購房款,若出賣人因此有損失的,可要求買受人分擔(dān);

  第二,如果購房新政對購房人的履約能力沒有重大影響或出賣人有證據(jù)證明其有充分履約能力的,購房人據(jù)此要求解除合同的,屬于違約,需承擔(dān)違約責(zé)任;

  第三,需要特別區(qū)分雙方合同中有關(guān)貸款條款的約定內(nèi)容,即要區(qū)分約定的是“因故無法辦理貸款”還是“因當(dāng)事人自身原因無法辦理貸款”,前者約定下買方應(yīng)自籌資金,一般不能解除合同,否則需承擔(dān)違約責(zé)任,后者約定下出賣人可解除合同并分擔(dān)損失。

標(biāo)簽:新政|首付
責(zé)任編輯:蔣妮蔣妮
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