買北京二手房,過戶是最關(guān)鍵一步。只有完成過戶,房子才是你的;房子沒過戶前,還算是賣房人的。那么,為了防止房子過不了戶的情況發(fā)生,大家要警惕出現(xiàn)以下五種情況。
No.1違法亂建
張先生在北京有一套老房子,他私自搭出一個小房間儲存東西。去年,他通過中介出售這套房子,經(jīng)紀人表示這套房子存在違法亂建的情況,無法完成過戶。
分析:
鏈家網(wǎng)內(nèi)容中心房產(chǎn)知識專家劉向宇指出,“北京有一些老房子,被賣房人改建或擴建,導(dǎo)致房屋實際面積與房產(chǎn)證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建,房子將無法過戶。只有賣房人將改建或擴建的房屋恢復(fù)原狀,才能過戶?!?/p>
“在實際交易中,購房人可以將房產(chǎn)證上房屋的面積與實際面積進行對比,看看該房屋是否屬于違法亂建。在簽訂購房合同時,購房人可以要求明確違約責(zé)任,如果賣房人隱瞞違建導(dǎo)致無法過戶,應(yīng)當賠償相應(yīng)損失?!眲⑾驏|說。
No.2房產(chǎn)有抵押
多年前,李女士在北京朝陽區(qū)買房,貸款150萬元。去年,李女士通過中介賣房,經(jīng)紀人表示由于這套房子有銀行貸款未還清,所以無法完成過戶。
分析:
愛屋吉屋內(nèi)容部湯正魏表示,“房屋有銀行貸款,房產(chǎn)證上會有抵押記錄。此類房屋上市交易,賣房人需要到銀行辦理解抵押手續(xù)后,才可以過戶。”
“在實際交易中,有些賣房人需要借用買房人的首付款去辦理解抵押手續(xù)。這個時候,買房人要注意防范資金風(fēng)險。一旦買房人將首付款私下給了賣房人,賣房人沒有把錢用于解抵押,將會給買房人造成資金損失。買房人可以通過資金監(jiān)管保證自己的資金安全。”劉向宇說。
No.3政策變動失去購房的資格
外地人王小姐在北京工作多年,已具有北京購房資格。2015年,王小姐決定在北京買房,結(jié)束租房生活。她看中通州區(qū)一套住宅,向賣房人支付定金30萬元。正當雙方辦理簽約手續(xù)時,通州區(qū)出臺限購政策。王小姐失去了購買通州區(qū)住宅的資格,無法繼續(xù)完成過戶。
分析:
劉向宇認為,如果買房人與賣房人簽訂定金協(xié)議,但尚未辦理網(wǎng)簽程序,因為樓市政策變化的原因,導(dǎo)致買房人失去購房資格,買房人可以根據(jù)《合同法》上的情勢變更原則,要求無責(zé)解約,并不需要承擔違約責(zé)任。
No.4共有產(chǎn)權(quán)人不知情
孫女士與陳先生結(jié)婚后,共同在北京買房。今年,陳先生瞞著孫女士通過中介賣房。蘇先生購買這套房子,被孫女士知曉。她表示自己不同意賣房,使得交易無法完成過戶。
分析:
湯正魏說,“房屋有多個共有人,如果部分共有人擅自處分房屋,與買房人簽訂的買賣合同未得到其他共有人同意的情況下是無效的。過戶時沒有所有共有產(chǎn)權(quán)人到場簽字,是無法完成過戶的?!?/p>
No.5房子被查封
謝女士與賣房人簽訂購房合同,支付首付款250萬元。但她與賣房人卻無法辦理過戶。原來賣房人欠債未還,法院將房子查封。
分析:
“如果賣房人因其他債務(wù)糾紛、所有權(quán)有爭議涉及民事訴訟或刑事案件等原因,導(dǎo)致房屋被法院查封,房屋是無法過戶的?!睖赫f。
“買房人購房前要通過中介仔細核實清楚房屋產(chǎn)權(quán)情況。簽訂購房合同時,買房人可以明確如遇到房屋被查封的情況,買房人可以無責(zé)解約,賣房人要返還首付款?!眲⑾蛴钫f,一旦發(fā)生房子被查封的情況,賣房人可以通過訴訟途徑解除合同,但會耗費大量的時間和精力。有些大型品牌中介可以提供先行墊付的服務(wù),這樣可以幫助買房人避免資金損失。