樓市的量價暴漲和暴跌,是所有人都不愿意看到的,這中間蘊含著太多的不確定性。因此在多位專家和房企代表從政策、市場和企業(yè)機會等幾大方面最終判斷得出,2017樓市將會以“穩(wěn)”字當頭,即便是局部出現(xiàn)調整,也不會影響房地產向正規(guī)化的步伐邁進。
樓市的量價暴漲和暴跌,是所有人都不愿意看到的,這中間蘊含著太多的不確定性。因此在多位專家和房企代表從政策、市場和企業(yè)機會等幾大方面最終判斷得出,2017樓市將會以“穩(wěn)”字當頭,即便是局部出現(xiàn)調整,也不會影響房地產向正規(guī)化的步伐邁進。
馬光遠:
2017年房地產市場政策目標
“房子是用來住的,不是用來炒的”,這是日前中央經濟工作會議最受人關注的一句話,也成為理解和預測2017年房地產基本走勢的最關鍵之語。著名經濟學家馬光遠認為,2017年房地產市場的政策目標只有一個字,就是“穩(wěn)”,“暴漲和暴跌都是政策不愿意看到的。”
馬光遠在其微信公眾號中對2017年房地產市場的走向進行了預測。他認為,2017年政策的基本目標是在抑制投機、打壓杠桿的同時,穩(wěn)定價格,“可以微漲和微跌,但絕不能大漲和大跌。2017年房地產投資的收益和2016年不能同日而語。一些炒作過頭的城市,房價的回調是大概率。投資和居住需求,起碼都不著急在一季度出手買房?!?/p>
中央經濟工作會議中還提到,要建立房地產長效機制。對此,馬光遠表示,長效機制是中國房地產市場健康發(fā)展的前提和基礎,然而,由于過去多年在制度建設方面欠賬太多,長效機制的建設需要很長時間,“比如,會議公報提到‘要把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結合起來,提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯(lián)互通,提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務水平,增強對農業(yè)轉移人口的吸引力?!@其實意味著,人往大城市走的趨勢短期內不會改變,房價在經歷周期性的調整之后,大城市、特大城市仍然會成為購房的首選。中國房價最危險的地方絕非房價最高的一線城市和熱點城市,而恰恰是庫存過高的三四線城市。”
陳志:
縮量依然是態(tài)勢
“從國家宏觀層面來說,我個人認為不確定性仍然多。但是我的一個基本判斷,縮量仍然是態(tài)勢。”在北京城建·國譽府舉辦的京西區(qū)高端人居品鑒論壇上,北京房協(xié)秘書長陳志對2017年的房地產市場做出判斷。
從政策層面來看,陳志認為,“930”后續(xù)的既定政策都會陸續(xù)出臺,“比如商品房買賣合同格式文本的修訂、各個區(qū)縣必須嚴格執(zhí)行房屋的買賣資金監(jiān)管政策等??赡懿皇鞘裁春車绤柕臇|西,但是它是一個市場監(jiān)管行為的不斷完善和細化,甚至有一些東西在向法律層面過渡?!?/p>
2016年國慶期間,20多個城市出臺房地產調控政策,一些熱點城市在近兩個月還多次進行調控加碼,從國家統(tǒng)計局公布的數據來看,前期市場較熱的城市已經出現(xiàn)明顯降溫。那么,未來到底買不買房?陳志認為,貨幣政策的變化是指導該不該買房一個很重要的風向標和路牌,“目前看到的官方說法和做法,更重要的是在防范金融風險。前幾日中共中央政治局會議提出來要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制,大家不要輕易地簡單認為就是一個緊縮的手段。它是真正透露出背后的緊迫性,手段可能會比我們預想的要嚴厲或者持續(xù)的時間要長?!?/p>
陳志還從房地產企業(yè)方面解讀表示,在2017年弱市場的前提下,企業(yè)將面臨資金回籠的壓力,營銷方式將變得很重要,“仍然以亢奮的姿態(tài),認為皇帝的女兒不愁嫁,這個恐怕不行?!彼硎?,2017年估計不是簡單的具備價格優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢即可,產品內容的比拼將更加激烈。
歐陽捷:
房價上漲速度將受到抑制
“房價上漲速度將受到持續(xù)而嚴格的抑制,不要指望和幻想今年熱點一二線城市房價管制會有任何放松?!痹谛鲁强毓筛笨偛脷W陽捷看來,2017年國內沒有黑天鵝,偏緊的貨幣政策是化解美歐不確定性的最佳防御性策略。
中央經濟工作會議給出了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,同時要求“微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房”,這意味著什么?歐陽捷認為,2017年熱點城市和非熱點城市投資投機性購房會受到更加嚴格的限制,如果市場繼續(xù)升溫,不排除未來還會繼續(xù)提高多套房的首付比例和利率,“也意味著房價上漲速度將受到持續(xù)而嚴格的抑制?!?/p>
對于今年的樓市走向,歐陽捷表示,熱點一二線城市“控房價”依然是主基調,但供應難以明顯增加,成交量或有下降;三四線城市仍然是“去庫存”,政策不會明顯變化,成交量不會明顯增加,整體上樓市會保持基本平穩(wěn)。
近年,越來越多的中小房企正在被大的地產公司并購,甚至是退出房地產業(yè)。獲取土地難度增加、監(jiān)管層對資金的收緊,中小企業(yè)面臨的處境可能更加艱難。對此,歐陽捷認為,現(xiàn)金流已經成為中小房企脖子上緊繃的絞索,而大型房企雖然資金成本有所上升,但畢竟融資渠道更多,房企兩極分化的馬太效應已經愈演愈烈,“今年百強房企市場份額將超過50%,未來5至10年,20強市場占有率也會超過50%。”
侯寧:
房地產股并購蘊含機會
在寶能、恒大的進入,萬科股票得到大幅上漲,地產股也因此引發(fā)關注。著名財經評論員侯寧認為,“房地產股的并購蘊含著賺錢機會,這兩年房地產股也能賺錢?!?/p>
綜觀兩市地產股,雖然房價上行,但是這把火并未引到股票市場,房地產股近年來一直沒有表現(xiàn)出強勁態(tài)勢?!肮墒袨槭裁床毁I賬?是因為房地產企業(yè)的利潤率從2011年起就開始下降了?!痹?017金鳳凰全球華人地產峰會上,侯寧對地產股的表現(xiàn)作出解釋。
不過,部分股權分散、質地優(yōu)良、估值較低的地產股也因此被資本盯上,在萬科之前,已有金地集團等房企被資本競相舉牌,房地產股票平均市盈率由2014年最低點的10倍漲到了24倍左右。接下來的地產股會有如何的表現(xiàn)?侯寧認為,調控房地產,意味著對房地產的要求更高,房地產企業(yè)夯實內功的要求越來越強烈,房地產股的并購將蘊含著賺錢機會,“我相信在今后的5至10年中,房地產股票還是一個黑馬頻出的市場,因為房地產市場大規(guī)模的并購重組時代來臨,這也標志著中國經濟強力轉型真正的開始。”
已經被拉高的萬科股票還能入手嗎?侯寧認為,“現(xiàn)在萬科股價照著20元左右跌下來,跌到一定程度又可以買,它的并購重組機會沒有完,不僅是萬科,其他都有可投資的機會?!?/p>