多家機構(gòu)預(yù)測上半年樓市調(diào)控相對穩(wěn)定
一二線城市房價走勢將分化
機構(gòu)日前紛紛發(fā)布報告盤點2016年樓市、展望2017年走勢。其中,1月4日,中國指數(shù)研究院在上海舉行2017首屆中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會,并在會上發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2016總結(jié)&2017展望》;此前一日,合富輝煌剛剛在廣州舉行媒體交流會,并發(fā)布了《2016年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)及2017年展望》和《2017年廣州房地產(chǎn)市場展望》兩份報告。
機構(gòu)報告顯示,2016年國內(nèi)樓市迎來了本輪周期高點,全年商品住宅的價格和成交量均創(chuàng)近年新高。而隨著2016年四季度多城調(diào)控政策密集出臺,價格漲幅出現(xiàn)回落,成交量也開始下調(diào)。展望2017年,不同機構(gòu)觀點出現(xiàn)分歧,有預(yù)測認為一二線城市將會出現(xiàn)量價回調(diào),也有觀點認為一線及強二線城市房價仍具有較強支撐,將繼續(xù)上漲。
盤點??2016樓市迎來周期高點
中指院報告顯示,2016年,房地產(chǎn)市場迎來本輪周期的高點,全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高,城市分化態(tài)勢延續(xù)。國慶節(jié)前后,各地政府密集出臺調(diào)控政策,四季度市場走勢漸趨平穩(wěn)。
根據(jù)中指院的數(shù)據(jù),2016年1-11月百城住宅價格累計上漲17.83%,較2015年全年擴大13.68個百分點,其中北京、上海等十大城市新建住宅價格1-11月累計上漲20.95%,百城及十大城市累計漲幅均創(chuàng)近年新高,而二手房價格漲幅也處于高位。
合富房地產(chǎn)研究院的報告也顯示,本輪房地產(chǎn)市場上升周期由2014年中旬各地陸續(xù)取消限購起計,經(jīng)歷多重政策利好的持續(xù)疊加,最終表現(xiàn)為全國重點城市房地產(chǎn)市場的全面、快速上漲,21個城市兩年價格平均上漲35%。
不過,雖然2016年的熱點城市房價漲幅顯著,但調(diào)控收緊后價格趨穩(wěn)。在四季度多城調(diào)控政策密集出臺后,熱點城市的新房及二手房價格漲幅均出現(xiàn)回落。
中指院數(shù)據(jù)顯示,一至三季度百城均價累計漲幅持續(xù)擴大,三季度累計漲幅達6.78%,其中8、9月環(huán)比漲幅均突破兩個百分點,9月環(huán)比漲幅高達2.83%,創(chuàng)單月環(huán)比漲幅新高;10月開始,百城均價環(huán)比漲幅顯著收窄1.18個百分點,其中有48個城市漲幅收窄(或降幅擴大),11月百城住宅價格環(huán)比漲幅進一步收窄0.77個百分點,漲幅收窄(或降幅擴大)的城市增加至73個。
成交量的走勢也與價格表現(xiàn)類似:全年成交量創(chuàng)歷史新高的背景下,庫存量及庫存消化時間持續(xù)走低,但國慶前后因多地樓市調(diào)控政策密集出臺,市場環(huán)境收緊,預(yù)期轉(zhuǎn)向,成交量高位下調(diào)。
展望??銷售量價回調(diào)不同城市走勢分化
對于2017年的樓市走勢,機構(gòu)報告認為,因城施策將在控風(fēng)險與去庫存基調(diào)下不斷深化,熱點城市面臨量價回調(diào),而三四線城市有望延續(xù)平穩(wěn)走勢。
政策方面,合富房地產(chǎn)研究院預(yù)計,2017年中央對房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)“分類施策、因城施策”主基調(diào),信貸手段將成為2017年調(diào)控的主要工具,整體房貸較2016年或?qū)⒂兴s減;一線城市和重點城市,地方政府抑制房價、地價的政策壓力持續(xù),非重點城市繼續(xù)去庫存。
在時間上,合富報告認為,2017年上半年政府政策將保持相對穩(wěn)定以觀察調(diào)控效果,但仍在快速上漲的地方市場將繼續(xù)加碼;下半年(或“五一”前后)調(diào)控主要視乎各地市場運行表現(xiàn),若市場未出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn),不排除再出現(xiàn)“各地集中式的調(diào)控加碼”。
中指院報告稱,根據(jù)中國指數(shù)研究院“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析,預(yù)計2017年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價回調(diào),新開工小幅下降,投資低速增長”的特點。
報告認為,需求方面,因2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期,商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響,將出現(xiàn)回調(diào),預(yù)計全年降幅將達到12.8%—14.8%,其中一線及二線城市銷售面積將呈現(xiàn)下降,二線城市降幅較為顯著,三四線城市市場波動平緩。
“房地產(chǎn)投資增速在2.5%—4.5%之間。價格方面,需求回調(diào)導(dǎo)致價格有所下跌,預(yù)計全年跌幅在1.9%到3.9%之間?!敝兄冈簣蟾娣Q。中指院報告判斷,2017年一二線城市市場的整體進入量價調(diào)整階段,但是不同的城市仍存在市場機會。
其中,一線城市步入存量房時代,新房開發(fā)建設(shè)的市場空間不斷被壓縮,城市產(chǎn)業(yè)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來的主題,租房市場也有望成為行業(yè)新機遇。二線過熱城市房價空間被透支,具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市將成為發(fā)展的新風(fēng)口。
合富房地產(chǎn)研究院則認為,在因城施策下,2017年各地房價將分化。其中,一線城市基于其要素價格上升及供應(yīng)下降趨勢,預(yù)計房價具備較佳支撐。其它重點城市房價發(fā)展趨勢將分化發(fā)展,總體而言,供求緊張、規(guī)劃利好大、房價絕對值仍在相對低位的城市,價格具備較大支撐。
不過,合富報告指出,政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變之下,即使房價能夠繼續(xù)趨于上升的城市,其房價漲幅將較2016年大幅收窄;而經(jīng)過2016年各重點城市地價普遍上揚,以及在數(shù)年調(diào)控中潛在購房者對政策調(diào)控的耐受性增強,即使房價趨于下降的城市,其房價跌幅將會相對有限。
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同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉:房企應(yīng)調(diào)整城市布局
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,從政策面發(fā)展趨勢來看,2017年住房市場監(jiān)管和整頓還將繼續(xù),同時,資本市場融資環(huán)境從嚴,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是部分民營房企將在2017年下半年開始遭遇資金兌付壓力。從整體上來看,上半年交易量勢必會首先出現(xiàn)下滑,“量跌價穩(wěn)”成為這個階段的樓市特征。
“預(yù)計從三季度個案開始出現(xiàn)下跌,整體市場會出現(xiàn)降價的趨勢,價格的指標會發(fā)生變化?!睆埡陚ヮA(yù)測說,下半年總體市場會表現(xiàn)為“以價換量”。而這樣的局面有可能至少一直會持續(xù)到2018年的上半年。
他指出,隨著市場進入調(diào)整期,明年的市場對于部分房企尤其是“加杠桿”較大民營房企來講是一場惡戰(zhàn)。張宏偉建議,市場低迷期地價相對合理,屆時房企可以選擇核心城市進行拿地布局“換倉”,調(diào)整城市布局,爭取城市優(yōu)質(zhì)土地資源。
(記者 牛思遠)