從相關(guān)城市的銀行業(yè)收緊房貸的措施看,無論是降低折扣幅度還是縮短還貸期限,其主要效應(yīng)就是繼續(xù)弱化、降低房地產(chǎn)市場上的金融杠桿作用,擠出樓市泡沫,防范金融風(fēng)險。在保持調(diào)控大方向的前提下,既要防止力度不夠造成效果不盡理想,也要防止等不及滯后效應(yīng)顯現(xiàn)而持續(xù)用力過猛,防止傷及剛需和改善性需求
近日,北京等多個城市收緊房貸的消息引發(fā)各界普遍關(guān)注。據(jù)報道,北京市銀行業(yè)自律協(xié)會制定相關(guān)公約,要求各行執(zhí)行個人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍,二套房貸款期限最長不得超過25年。在北京被曝出收緊房貸利率之后,天津、廣州、青島等城市也相繼出臺了房貸收緊措施。
筆者認(rèn)為,考慮到中國房地產(chǎn)市場的差異性、不平衡性和多年來的起伏跌宕,并著眼于一段時間以來各地因城施策的現(xiàn)狀,特別是自去年“9·30”重點(diǎn)城市啟動樓市調(diào)控之后的不同變化,目前很難用一個統(tǒng)一的周期或拐點(diǎn)來判斷樓市及房價的走向。盡管如此,也要看到這幾個月來各地樓市調(diào)控的方向是一致且保持延續(xù)性的。由于自去年9月底以來,20余個城市陸續(xù)啟動乃至追加了以限貸、限購、增加土地供應(yīng)為主要手段的調(diào)控措施,使四季度各城市房價快速上漲的勢頭得到不同程度的放緩或改變。去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和政治局會議,釋放出了堅持“房子是給人住的”定位和建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展長效機(jī)制的明確信號。
若干重點(diǎn)城市在2017年初收緊房貸,進(jìn)一步釋放出要把已經(jīng)在進(jìn)行中的調(diào)控進(jìn)行到底的明確信號。去年底,北京市政府主要領(lǐng)導(dǎo)就曾明確表示,2017年要實現(xiàn)房價環(huán)比不上漲。按照指標(biāo)數(shù)據(jù)的規(guī)律和邏輯,如果一年內(nèi)的12個月連續(xù)環(huán)比不漲,全年實現(xiàn)同比回落也應(yīng)該是一個必然事件。北京市敢于做出這樣的承諾,顯然是對已經(jīng)采取和還將采取的調(diào)控措施及其效果有所研究的。
從相關(guān)城市的銀行業(yè)收緊房貸的措施看,無論是降低折扣幅度還是縮短還貸期限(也就是增加月供),其主要效應(yīng)就是繼續(xù)弱化、降低房地產(chǎn)市場上的金融杠桿作用,擠出樓市泡沫,防范金融風(fēng)險。盡管就單項政策的效應(yīng)評估,當(dāng)下的各項措施力度未必超過去年四季度的調(diào)控措施,但政策累積疊加必將產(chǎn)生“一加一大于二”的效果,有利于更加突出房屋的居住屬性,進(jìn)一步遏制投資投機(jī)性需求,促使房價向符合價值的方向合理回歸。不過,提高首套房貸利率,會對滿足剛需有一定抑制作用。對此,應(yīng)該認(rèn)真觀察和評估。
需要指出的是,調(diào)控政策產(chǎn)生效應(yīng)有一定的滯后期。始自2012年的那一次樓市調(diào)控,其效應(yīng)是在第二年才逐步顯現(xiàn),至2014年下半年至2015年初達(dá)到最大效應(yīng)的。只不過隨著之后的逐步放松甚至取消相關(guān)政策,造成2016年各主要城市房價大漲。而今,有關(guān)方面必須牢記經(jīng)驗教訓(xùn),牢牢堅持“房子是給人住的”定位不動搖,堅持住房的居住屬性不動搖,有效遏制住投資投機(jī)性需求,讓市場真正與有支付能力的剛需對接,房市高燒退卻、房價合理回歸、泡沫逐步被擠出就是一個大概率乃至必然事件。
當(dāng)前各重點(diǎn)城市要做的,就是及時認(rèn)真地觀察、調(diào)研和評估各項調(diào)控政策的后續(xù)效應(yīng),既要觀察宏觀數(shù)據(jù),也要深入市場調(diào)研,掌握第一手情況。在保持調(diào)控大方向的前提下,既要防止力度不夠造成效果不盡理想,也要防止等不及滯后效應(yīng)顯現(xiàn)而持續(xù)用力過猛,防止傷及剛需和改善性需求。此外,還要積極發(fā)展住房租賃市場,形成購租并舉的市場格局。同時,各地應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,深入淘汰落后產(chǎn)能,繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),努力實現(xiàn)提質(zhì)增效,促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。(潘璠)