土地市場開局“冰火交融”

　　房企轉(zhuǎn)向非熱點城市拿地

　　隨著地方樓市調(diào)控政策持續(xù)落地，各地針對土地市場的政策呈現(xiàn)收緊之勢。不過盡管近一兩個月土地市場整體降溫，但房企拿地的熱情絲毫不減。尤其是對于一些大型房企而言，在2016年成為收獲歷史上最大銷售面積與銷售金額的年份后，標(biāo)桿房企補(bǔ)充土地的積極性高漲，搶跑意味十分明顯。

　　土地市場“冰火交融”分化明顯

　　春節(jié)后各地土地市場“冰火交融”，呈明顯的分化之勢。包括北京、上海等一些熱點城市土地溢價率明顯下降，而深圳、南京等地則依舊火爆。

　　2月21日，上海金山區(qū)迎來三宗住宅用地出讓，最終金山新城以低溢價成交，其余兩宗地塊則以底價成交；2月17日，位于上海臨港的三塊純住宅用地均以不足2%的溢價率成交；2月16日，位于北京房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的兩宗經(jīng)營性地塊掛牌出讓。其中，一地塊溢價率為10.71%，另一地塊溢價率僅9%，兩宗地塊均未達(dá)到總價上限。

　　另一些熱點城市土地溢價率也在走低。石家莊2月14日出讓了9宗土地，其中8宗底價競出，1宗流拍；上周就啟動交易的鄭州，共推出28宗土地，截至目前成交的十多宗地塊中，大部分為底價成交。

　　與北京、上海不同，2月5日，深圳龍華新區(qū)出讓的商業(yè)地塊經(jīng)歷了兩個小時、300多輪舉牌，最終樓面價3.73萬元/平方米，溢價率50.55%。同樣的情況還出現(xiàn)在南京、蘇州、長沙等地。

　　2月14日，南京迎來了春節(jié)后的首場土地拍賣，共有7幅地塊參與網(wǎng)上競拍。經(jīng)過激烈爭奪，其中5幅地塊超過最高限價，因此進(jìn)入了搖號決定買家環(huán)節(jié)。2月15日，達(dá)到最高限價的5宗地塊在搖號中角逐出了最終買家，其中，招商以總價98.1億元拿下中華門G98地塊，成為南京總價地王；2月10日長沙土地市場6宗土地全部在當(dāng)日競出，平均溢價率高達(dá)77.82%，其中兩宗地塊的溢價率分別達(dá)到168.4%和171.8%。

　　在嚴(yán)格的政策約束下，出現(xiàn)高溢價地塊的概率將遠(yuǎn)不如去年。對此，上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分土地的起拍價定得較高，所以溢價率相對較低，這樣就會使得這些城市近期看上去土地市場的交易節(jié)奏較快，而且沒有過去的瘋狂態(tài)勢。不過，從實際情況看，整體上拿地成本還是不低，房企后續(xù)既要考慮融資的問題，也要考慮土地開發(fā)成本的問題。

　　龍頭企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q

　　盡管控地價仍然是熱點城市的主旋律，但也難掩土地競拍市場的熱情。2月16日，北京土地市場迎來春節(jié)后首拍，當(dāng)日共有兩宗房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地上拍，由于位置較佳，且地塊干凈，吸引了碧桂園等8家房企及綜合體參與競爭。

　　廈門2月15日的土拍中吸引了建發(fā)、萬科、保利、招商、融創(chuàng)、禹洲和世茂等十余家知名房企參與競拍，3宗地塊共吸金27.33億元，其中一地塊扣除競配建面積最高樓面價為每平方米36651元，溢價率為50%。

　　總體而言，開年以來標(biāo)桿房企拿地仍然積極。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日，在受到春節(jié)假期的影響下，仍有30家房企的拿地金額超過了20億元，合計拿地花費則高達(dá)2331.9億元。這其中，前10家房企的拿地金額均超過100億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，因為春節(jié)土地供應(yīng)減少，所以預(yù)期后續(xù)房企依然會增加拿地金額，在2016年收獲歷史上最大銷售面積與銷售金額后，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高，即使在政策調(diào)控影響下，各地供應(yīng)出的土地依然未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯降溫現(xiàn)象。

　　從近半月的土拍市場表現(xiàn)來看，大多數(shù)熱點城市依舊火熱，如長沙、青島、深圳土拍地塊平均溢價率均超過了50%，廈門三幅宅地、南京五幅宅地也都觸及了土拍限價“上限”。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，對于熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊，即便附加條件苛刻，不少領(lǐng)軍房企依舊志在必得。

　　熱點城市樓市資金或?qū)⑥D(zhuǎn)移

　　為了避免高價地，一些熱點城市針對土地加大了限制條件。記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前至少有北京、廣州、深圳等共17個城市在土地出讓中實施限價政策。其中，除杭州、鄭州等地對溢價率進(jìn)行限定，其余城市主要對價格進(jìn)行限定，鄭州、武漢還配有“熔斷”機(jī)制。

　　2月13日，天津市宣布土地出讓新機(jī)制，報價到達(dá)上限，拼“自持面積”。這一政策已經(jīng)在實際土地出讓操作過程中正式實施。與之相似的是，在北京，“限房價、競地價、限持有”的租售并行方式有可能成為土地出讓的新常態(tài)。

　　在市場增長放緩和調(diào)控趨嚴(yán)的態(tài)勢下，房企轉(zhuǎn)向一些非熱點城市拿地的趨勢明顯。據(jù)中國指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在土地市場，威海、萊蕪、昆明、長沙、貴陽等城市占據(jù)近幾周住宅用地成交活躍度前十的位置。

　　這些城市的特點較為鮮明，有業(yè)內(nèi)人士將其總結(jié)為“弱二線”、“三四線”和“中西部”三個關(guān)鍵詞。這也說明，房地產(chǎn)市場的熱點正在從此前的一二線城市，向上述城市和區(qū)域轉(zhuǎn)移。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，這些信息正傳遞出一個信號：在約束性政策越來越多的情況下，土地市場的降溫將不可避免。非熱點城市的土地交易火熱，說明樓市資金正繼續(xù)流向下一個熱點。張大偉表示，雖然融資渠道受到管控，但經(jīng)過去年的銷售“大年”之后，大型房企手中的資金仍然充沛。在政策管控范圍越來越大的情況下，資本選擇進(jìn)一步向非核心城市流動。

　　克而瑞研究員楊科偉認(rèn)為，對于接下來土地市場走勢，聯(lián)系近期國土部發(fā)布的十五年規(guī)劃綱要來看，未來新增建設(shè)用地指標(biāo)下行已是大勢所趨。由此來看，土地市場的“主戰(zhàn)場”還是會在城市邊界快速擴(kuò)張的二三線城市中展開，當(dāng)下熱點城市的“土拍春暖”也會在更多城市出現(xiàn)。