買學(xué)位房簽了合同,才發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)已被查封;貸款時發(fā)現(xiàn)房屋樓齡長無法做公積金貸款……近日,廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(下簡稱“協(xié)會”)發(fā)布《2016年存量房交易糾紛調(diào)處工作簡報》。
發(fā)布的信息顯示,2016年該協(xié)會全年受理消費者投訴糾紛同比上升74%。其中,認為中介公司未盡告知義務(wù)的糾紛宗數(shù)最多,還有部分糾紛是因消費者自身評估能力及風(fēng)險防范意識不足所致,比如資金準(zhǔn)備不足、對貸款審批額度預(yù)計不足、對購房資格條件評估不足出現(xiàn)偏差等。
協(xié)會提醒消費者,在交易前應(yīng)多了解房產(chǎn)交易流程及注意事項,應(yīng)選擇辦理了工商注冊和房地產(chǎn)中介資質(zhì)的正規(guī)中介公司提供中介服務(wù)。在簽訂房屋買賣合同前,一定要要求業(yè)主或中介機構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)查冊證明,仔細查閱查冊資料,清楚了解房屋自然狀況及權(quán)屬狀況。
涉未告知義務(wù)糾紛最多
中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示,去年全年共受理消費者投訴糾紛87宗,較2015年上升74%。
糾紛主要集中在:認為中介公司擅自制作、變更網(wǎng)簽合同內(nèi)容;認為中介公司隱瞞房屋情況,未盡告知義務(wù);由于交易一方履約意識不足,或交易出現(xiàn)問題后雙方不愿讓步等導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行等。其中,認為中介公司未盡告知義務(wù)的糾紛宗數(shù)最多,占糾紛總量的37.9%。
還有一部分糾紛是因消費者自身評估能力及風(fēng)險防范意識不足所致,如:資金準(zhǔn)備不足、對貸款審批額度預(yù)計不足、對購房資格條件評估不足等,導(dǎo)致交易無法完成。
案例1:裝修未被納入評估價值按揭貸款額度低房子買不成
2016年6月,李小姐將市郊的房屋出售,計劃在市中心重新置業(yè)。某中介公司向其推薦了天河區(qū)一套房屋,據(jù)業(yè)主王某介紹,房屋新購置不到半年,裝修花費近40萬元,且房屋附帶一個50平方米的天臺,面積未計入房產(chǎn)證。
李小姐對該房屋十分滿意;雙方經(jīng)反復(fù)磋商,最終以288萬元的價格簽訂合同,李小姐支付了10萬元定金。
其后李小姐在辦理銀行按揭手續(xù)時發(fā)現(xiàn),銀行僅同意按評估價230萬元的六成(即138萬元)審批按揭貸款額度,而自己手頭除需支付首期款(86萬元)外的剩余資金,不足以補齊64萬元的差額。直至合同約定交易的期限,李小姐仍未能籌措到足夠資金。
無奈之下,李小姐只好與業(yè)主協(xié)商解除合同,最終業(yè)主王某退還了部分定金3萬元;李小姐認為中介未告知該房屋準(zhǔn)確的評估價值,存在過失,不愿支付中介服務(wù)費,后中介向市仲裁委提起訴訟,經(jīng)仲裁委判決,認為中介公司已促成買賣雙方成交,故判決李小姐應(yīng)當(dāng)支付中介服務(wù)費3萬元。
案例分析
銀行受理按揭業(yè)務(wù)時會委托第三方評估房產(chǎn)價值,本案中因原業(yè)主裝修折舊期限較短,難以計入評估價格,附帶平臺沒有權(quán)屬,也不能納入評估范圍,從而出現(xiàn)評估價格低于實際成交價格,銀行同意貸款額度低于買家預(yù)估金額的情況。
根據(jù)《合同法》,李小姐因無能力繼續(xù)履行合同屬于違約,本應(yīng)無權(quán)要求返還定金。消費者可對比同樓盤或同地段房價,必要時提前咨詢專業(yè)人士,對房屋進行估值。
案例2:買“學(xué)位房”未查冊過戶才發(fā)現(xiàn)房被查封
2016年10月,陳某通過某中介公司介紹,看中了天河區(qū)一套“學(xué)位房”,該房屋屬張某、方某共有。
當(dāng)晚,中介公司通知業(yè)主張某、方某與買家陳某簽訂合同,業(yè)主張某臨時有事未能到場,因擔(dān)心學(xué)位房緊俏被其他人買走,陳某在查驗房產(chǎn)證后,與業(yè)主方某簽署了《房屋買賣合同》,并向方某支付定金10萬元,向中介公司支付了5萬元中介費。
第二天上午,張某在合同上補簽名。當(dāng)天下午,中介公司協(xié)助陳某到房管部門進行產(chǎn)權(quán)查冊,卻發(fā)現(xiàn)該交易物業(yè)在當(dāng)天上午剛被法院查封。陳某要求中介公司立即聯(lián)系業(yè)主,取消交易并退回定金,同時要求中介公司退還中介費。
業(yè)主表示,房子是因為斷供而被查封,簽約時確實不知道已被查封;如能還清銀行貸款,可以繼續(xù)交易,但需要時間辦理。陳某認為風(fēng)險太大,堅持要求退還定金及解除合同。
經(jīng)多次協(xié)商,業(yè)主退還定金給陳某并解除合同。中介公司則認為其促成交易前房屋是沒有查封的,故不同意退回中介費。
案例分析
協(xié)會分析認為,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,如在促成交易前,中介機構(gòu)未按規(guī)定履行查驗、告知等義務(wù)的,執(zhí)業(yè)人員最高可罰款3萬元,情節(jié)嚴(yán)重的,還可吊銷執(zhí)業(yè)資格證書。
消費者在簽訂合同前,一定要要求業(yè)主或中介機構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)查冊證明,清楚了解房屋自然狀況及權(quán)屬狀況。
此外,約定中介服務(wù)費用時,可采取分段支付形式,并在合同或協(xié)議中列明。