今年全國兩會前后，樓市限購令像一陣“龍卷風(fēng)”，把包括北京、廣州、長沙、石家莊等在內(nèi)的全國17個城市或區(qū)縣“卷”入其中。一時間讓準(zhǔn)備買房和正在買房的小伙伴們措手不及。

　　購房者在北京亦莊某樓盤進(jìn)行買房或咨詢資料圖

　　一覺醒來，自己所在城市出了限購令，在認(rèn)房又認(rèn)貸的情況下，北京的李先生需要額外再付賣方90多萬首付，才能買下這套還沒網(wǎng)簽的房子。因為無力支付這筆首付款，賣家要求李先生承擔(dān)違約責(zé)任，已付的定金不予退還，這讓李先生傻了眼。因限購發(fā)生的購房糾紛，到底該由誰來承擔(dān)責(zé)任？

　　購房者：湊不夠首付要不回定金

　　據(jù)李先生自述，他于北京樓市新政出臺的前一天，通過中介機(jī)構(gòu)買了一套位于北京房山的普通商品房。這套房總價金額近400萬元，已與賣方簽訂了購房合同，并付了9萬元定金，但雙方還未進(jìn)行網(wǎng)簽(限購政策執(zhí)行以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn))。按照北京限購令未出臺前的政策，李先生需要支付約180萬元的首付款。但李先生曾在河北貸款買過一套住房，按照3月17日北京出臺的樓市新政，名下有過住房貸款記錄，購房的首付比例將由原來的35%上調(diào)為60%，李先生須支付270萬元的首付款。

　　“為了買房，能借的錢都已經(jīng)借了，實在無力支付額外90萬的首付款。”李先生說，在目前的情況下，他只能選擇退房。但賣方認(rèn)為，李先生沒有履行合約，定金不予退還。而此前簽訂的合同也并未對此進(jìn)行詳細(xì)約定。

　　李先生的遭遇并不是個案。據(jù)某中介機(jī)構(gòu)的銷售王女士說，由于北京限購政策已認(rèn)貸，這意味著名下有過住房貸款記錄的購房者，購房的首付比例都將由原來的35%上調(diào)為60%，如果購房者沒有太多資金，很有可能出現(xiàn)被迫解約的情況。

　　專家：建議“和平”解除協(xié)議

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)透露，根據(jù)中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的“摸底統(tǒng)計”，新政發(fā)布前后，北京的新房和二手房成交總量約在4萬套，其中屬于新政執(zhí)行范圍內(nèi)的二手房總量約1萬套。“因認(rèn)貸后，首付比例由首套提高至二套的購房量約1000到2000套。其中，湊不到首付而選擇棄房的約有幾百套?！?/p>

　　限購產(chǎn)生的退房糾紛，到底該哪一方承擔(dān)責(zé)任？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)，對于因此類限購政策而出現(xiàn)違約的現(xiàn)象，部分法院定義為不可抗力因素，但也有法院認(rèn)為此類判定并不準(zhǔn)確。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說，如果因為首付比例提高而無法購房，責(zé)任一般要買家承擔(dān)。因為購房者并不是不能認(rèn)購，而是購房能力不足，這是根本原因。

　　但他也建議，對于此類購房糾紛，不宜視為買房違約，而應(yīng)采取“和平”的協(xié)議解除方式。

　　北京市京師律師事務(wù)所律師陳亮提供的法律信息

　　律師：受損害方可請求法院解除合同

　　北京市京師律師事務(wù)所律師陳亮告訴中新經(jīng)緯客戶端，樓市限購政策的出臺是買賣雙方不可預(yù)見的，并且對買賣雙方造成了影響，若繼續(xù)履行合同可能會顯失公平，受損害一方可以請求法院變更或解除合同。當(dāng)然，法院也會根據(jù)案件的實際情況，決定是否變更或解除。

　　北京市雄志律師事務(wù)所姜健律師向中新經(jīng)緯客戶端表示，當(dāng)前司法實踐中，一般不將住房限購限貸政策認(rèn)定為不可抗力或情勢變更情形。但是，住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策性質(zhì)，確實會對履行房屋買賣合同造成重大影響。

　　參考最高院《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定，對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。