4月1日，綠城服務(8.96, -0.47, -4.98%)披露了自己2019年年報，數(shù)據(jù)顯示，2019年，綠城服務實現(xiàn)收入85.82億元，同比增長27.9%；毛利為15.47億元，同比增長29.2%；凈利潤為4.72億元，同比增長1.42%。

　　濱江服務(11.64, 0.14, 1.22%)也于同一天披露了2019年年報，數(shù)據(jù)顯示，2019年濱江服務實現(xiàn)營業(yè)收入7.02億元，同比增長37.8%，實現(xiàn)毛利1.97億元，同比增長46%，公司權益股東應占凈利潤為1.15億元，同比增長63.4%，應占股東凈利率由13.28%升至16.38%。

　　至此，港股市場上21家物業(yè)服務企業(yè)全部遞交自己在過去一年的成績單。實際上，隨著A股市場上新大正物業(yè)于3月31日晚間遞交年報之后，資本市場上尚未披露年報的物業(yè)服務企業(yè)僅有A股的南都物業(yè)和招商積余兩家。

　　從整體年報數(shù)據(jù)來看，所有赴港上市的物業(yè)服務企業(yè)在2019年無一虧損，并且有近九成的物企凈利潤增速超過2018年同期水平。

　　投資物業(yè)浮盈最高超4倍

　　回望2019年，在整體經(jīng)濟環(huán)境并不樂觀的大環(huán)境下，物業(yè)板塊的整體業(yè)績并未受到較大影響，從公開數(shù)據(jù)來看，在港股上市的絕大部分物企在2019年均實現(xiàn)了營收、凈利潤雙雙增長的可喜局面。物業(yè)股依然是資本的“寵兒”。

　　首先從營收方面來看，在所有披露年報的21家企業(yè)當中，共有13家企業(yè)的營收規(guī)模都超過了10億元。其中碧桂園(9.27, 0.14, 1.53%)服務的營收規(guī)模最大，2019年公司實現(xiàn)營收96.5億元，較去年同期增長超過1倍，其次是綠城服務，2019年的營業(yè)收入達85.82億元，同比增長近三成。第三名則是去年年底剛上市的保利物業(yè)(68.5, 0.80, 1.18%)，以59.67億元緊隨其后。在另一方面，燁星集團(1.33, 0.18, 15.65%)、和泓服務(1.31, -0.07, -5.07%)、興業(yè)物聯(lián)(1.56, 0.05, 3.31%)的營收規(guī)模則遠遠小于其他公司，僅為2.74億元、2.48億元和1.84億元。

　　值得注意的是，去年以36.1億元營收規(guī)模擠進前三的彩生活(3.26, -0.01, -0.31%)，正在經(jīng)歷唐學斌卸任之后的戰(zhàn)略調(diào)整當中，2019年公司營收為38.45億元，同比僅增長6.4%，在所有港股物企中營收排名跌至第六。

　　凈利潤方面，碧桂園服務(31.7, -0.05, -0.16%)以盈利17.18億元，盈利增速超八成牢牢占據(jù)盈利榜第一名，雅生活緊隨其后，2019年公司實現(xiàn)盈利12.92億元，同比增長近六成。值得注意的是，除了這兩家之外，其余物業(yè)服務企業(yè)的盈利金額均未超過6億元，時代鄰里(6.43, 0.42, 6.99%)、興業(yè)物聯(lián)、銀城生活、浦江中國(1.58, -0.04, -2.47%)等7家公司盈利均未超過1億元。

　　再來看業(yè)績增速，增速最快的是佳兆業(yè)美好(29, 2.65, 10.06%)，公司凈利潤較去年同期暴增212.2%，永升生活服務(9.67, 0.36, 3.87%)業(yè)績增速緊隨其后，據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，公司業(yè)績較去年同比增長了148.36%，奧園健康(6.2, 0.03, 0.49%)以108.43%的業(yè)績增速位列第三，而營收、凈利潤規(guī)模均位列第一的碧桂園服務，則以83.94%的業(yè)績增速位列第四。

　　而從管理面積看，目前占據(jù)首位的是仍然是彩生活，公司截至2019年12月31日其平臺服務面積達到12.11億平方米。其中，包括合約管理總建筑面積5.62億平方米，合作及同盟的總建筑面積6.49億平方米。

　　細分來看，從在管面積來看，彩生活在管面積為3.65億平方米的管理面積仍然是所有物企里最多的，其次是保利物業(yè)，在管面積為2.87億平方米，碧桂園服務則是以2.76億平方米的在管面積位列第三；但是如果從儲備面積來看，碧桂園服務又以4.09億平方米的儲備面積位列第一，接下來是綠城服務的2.33億平方米和保利物業(yè)的2.11億平方米。

　　市值方面，碧桂園服務成為有望最快突破千億市值的物業(yè)服務企業(yè)。截止4月1日收盤，公司最新市值達到786.79億元。而雅生活、保利物業(yè)、綠城服務、中海物業(yè)(7.47, 0.24, 3.32%)等4家企業(yè)的市值也已經(jīng)突破了200億元。

　　那么，除了業(yè)績整體表現(xiàn)強勢之外，誰才是從2019年最讓投資者最賺錢的物業(yè)股？

　　對比各大物企2019年年初或上市當日到2020年4月1日的股價數(shù)據(jù)，在目前在港股上市的21家企業(yè)中，永升生活服務的漲幅最大，達到驚人的450.48%，成為最讓投資者最賺錢的物業(yè)股，新城悅則以338.13%位列第二。此外，佳兆業(yè)美好、雅生活和中海物業(yè)均錄得超過200%的漲幅。另一方面，包括彩生活、中奧到家(0.54, -0.01, -1.82%)、和泓服務在內(nèi)的8家物業(yè)服務企業(yè)的股出現(xiàn)了下跌。

　　業(yè)務亮點“百花齊放“

　　雖然物業(yè)股業(yè)績普遍飄紅，但仔細來看，各大物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)績亮點已經(jīng)有明顯的不同，呈現(xiàn)“百花齊放”式的差異化發(fā)展。

　　比如在業(yè)績、凈利潤方面雙雙領跑行業(yè)的碧桂園服務，翻閱公司年報之后不難發(fā)現(xiàn)，公司突飛猛進的增值服務成了公司業(yè)績中最大的亮點之一。

　　年報數(shù)據(jù)顯示，公司年內(nèi)，社區(qū)增值服務收入約為人民幣8.65億元，較去年同期實現(xiàn)同比增長107.4%，占公司總體收入的 9.0%，較去年同期上升 0.1 %。

　　碧桂園服務方面稱，在社區(qū)增值服務領域，公司致力成為“全周期社區(qū)生活服務整合運營商”，圍繞社區(qū)成熟發(fā)展周期、業(yè)主家庭成長周期和房產(chǎn)價值周期，為業(yè)主提供全方位的社區(qū)增值服務。過去幾年來，本集團大力發(fā)展社區(qū)增值服務業(yè)務，從業(yè)主生活需求入手，通過生活管家，打通整合營銷及構建渠道，將外部商家資源與業(yè)主需求連接，提供了廣泛多元的社區(qū)增值服務，具體包括：家政服務、拎包入住服務、社區(qū)傳媒服務、增值創(chuàng)新服務、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務、園區(qū)空間服務。

　　更重要的是，公司年內(nèi)社區(qū)家政服務及社區(qū)傳媒業(yè)務表現(xiàn)亮眼，年內(nèi)分別獲得收入人民幣 2.75億元及人民幣 0.94億元，實現(xiàn)同比增長207.8%及 218.0%。

　　與此同時，“鳳凰會”APP作為公司發(fā)展社區(qū)增值產(chǎn)品及服務的線上門戶，截至 2019 年 12 月 31 日，已實現(xiàn)注冊用戶數(shù)突破 428 萬，月活躍用戶數(shù)超過 159 萬。

　　實際上，社區(qū)增值服務一直是碧桂園服務大力發(fā)展的重要目標。

　　業(yè)績會上，公司首席戰(zhàn)略官徐彬淮表示，2020年在增值服務方面，碧桂園服務繼續(xù)保持高投入和推進力度。去年年底、今年年初的時候，碧桂園服務正式成立了一個公司的一級組織，叫做社區(qū)生活服務事業(yè)群，希望通過它，來整體規(guī)劃、協(xié)同推進公司各個板塊相關的增值業(yè)務。

　　徐彬淮同時指出，碧桂園服務還要回到商業(yè)的本質(zhì)，在服務過程中，其實只有夯實基礎，才能夠去直面業(yè)務的痛點，才能夠把這項工作做得更好。

　　值得一提的是，在非業(yè)主增值服務方面，年內(nèi)，公司非業(yè)主增值服務收入約為人民幣 14.22億元，較 2018 年同期實現(xiàn)同比增長 79.8%，在本公司總體收入中的占比約為 14.7%。

　　不僅是社區(qū)增值服務，城市服務也是碧桂園服務的亮點。

　　在2018年年底碧桂園服務城市共生計劃發(fā)布之時，碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁李長江就曾表示2019或?qū)⒊蔀槌鞘蟹赵辏敲?019年，碧桂園服務的城市共生計劃推進如何？

　　2019 年，公司正式入駐遼寧省開原市，向其提供一體化的智慧服務，在城市環(huán)境改善、公共災害應急聯(lián)動服務等諸多方面表現(xiàn)突出，并逐漸開展及實踐增值服務模式。

　　未來，碧桂園服務將作為新型城市治理公共服務的探行者，逐步形成基于數(shù)字化城市運維平臺之上，利用市政公共服務覆蓋城市基礎設施、公園景區(qū)、文體場館、交通樞紐、醫(yī)院、學校、商業(yè)寫字樓、住宅社區(qū)等多業(yè)態(tài)整合下的一體化運營的城市大物業(yè)模式。

　　而和碧桂園服務同樣在社區(qū)增值服務上取得不錯成績的保利物業(yè)方面，隨著公司“大物業(yè)”戰(zhàn)略的推行，公共服務管理成了其業(yè)績中最大的亮點。

　　早在2016年，保利物業(yè)就進駐浙江省嘉善縣西塘古鎮(zhèn)景區(qū)，對商戶經(jīng)營和景區(qū)秩序推行“先服務、后管理”。保利物業(yè)進駐西塘景區(qū)后，極大地改善了西塘景區(qū)風貌與治安秩序，古鎮(zhèn)煥發(fā)新顏，景區(qū)資質(zhì)榮升為5A。有了專業(yè)服務的保障，景區(qū)客流量、收入均有大幅度提升?；诖?，保利物業(yè)沉淀出“景區(qū)服務管理模式”，構建了鎮(zhèn)域公共服務相關經(jīng)驗，接連拿下景區(qū)周邊多個項目。

　　次年，保利物業(yè)入駐天凝鎮(zhèn)開展城鎮(zhèn)全域化管理。其與天凝鎮(zhèn)政府共同探索“三位一體”發(fā)展之路，將“親情服務理念”輸出到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并借助信息化平臺改善天凝鎮(zhèn)生產(chǎn)、生活和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。保利物業(yè)因此成為全國首個提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共治理的物企，翻開我國城鎮(zhèn)創(chuàng)新社會治理的新篇章。

　　不僅如此，作為公共服務的“先行者”，保利物業(yè)在2018年就發(fā)布了行業(yè)首本《公共服務標準化手冊》，之后又建立了多項公共業(yè)態(tài)的服務標準和管理體系，嚴把服務品質(zhì)。在公共服務的實踐中，保利物業(yè)通過不斷“復制標準”，將成熟項目中的“標準化”，復制到新拓展的項目中，實現(xiàn)“提質(zhì)增效”。

　　實際上，保利物業(yè)在公共服務上的探索和實踐一直在不斷提速。年報數(shù)據(jù)顯示，2019年保利物業(yè)在公共服務上的在管面積突破1.4億方。在管公共服務項目已經(jīng)覆蓋全國22個省/自治區(qū)/直轄市，項目數(shù)達到266個。2019年內(nèi)，公共服務新拓展項目 87 個，簽約了司法部、遼寧孤山鎮(zhèn)等一大批優(yōu)質(zhì)公共服務項目。2019年公共服務業(yè)績貢獻比重迅速增長，對基礎物管收入貢獻達12.5%。

　　而在雅生活方面，除了吸足眼球的大手筆收購中民物業(yè)之外，在發(fā)展方向上，圍繞社區(qū)商業(yè)，雅生活的發(fā)展愿望不止在管樓盤。公司董事會聯(lián)席主席兼首席執(zhí)行官黃奉潮此前接受媒體采訪時表示，“雅生活今年成立了平臺事業(yè)部，用平臺化的方式去做社區(qū)商業(yè)，平臺服務不止在雅生活在管的5億平方米或者以后的10億平方米里，我們要突破雅生活的邊界，我們的目標沒有界限，我們的生意要做到全中國。”

　　實際上，平臺事業(yè)部寄托著雅生活從傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)突破創(chuàng)新的希望，“如果在平臺業(yè)務的探索里找到一條突破的路，我相信雅生活會有一個大的飛躍，也許以后雅生活會變成一個互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務的公司。”黃奉潮說。

　　港股投資物企邏輯需清晰

　　隨著物企業(yè)業(yè)績大好，股價表現(xiàn)優(yōu)秀，“棄房炒物”的邏輯從去年開始就時常被各大業(yè)內(nèi)業(yè)外的人士所提及。

　　從表象來看，投資物業(yè)股在當下的確要比投資地產(chǎn)股更容易賺錢，尤其是疊加今年疫情的因素，似乎看上去更是如此。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，在121家港股上市的房地產(chǎn)公司中，109家自2020年年初以來股價下跌的占比達到90%。

　　市場觀點指出，隨著新冠肺炎疫情在全球的蔓延，全球的資本市場大幅震蕩，地產(chǎn)行業(yè)受到開工延遲、大部分地區(qū)土地交易中止、銷售回款不暢等不利因素的影響，預計開發(fā)商今年在銷售和資金鏈方面的壓力將會明顯增加。

　　這是否真的意味著“棄房炒物”的邏輯是準確的么？

　　實際上，物企當前在港股市場上受到如此熱的追捧，和當前整體下行的經(jīng)濟大環(huán)境有著最密不可分的關系。非周期、輕資產(chǎn)帶來的天然抗跌屬性成為了貼在了物業(yè)服務企業(yè)身上，最受資本關注的標簽，資本對默默無聞的物業(yè)服務行業(yè)關注度陡然增高了多個數(shù)量級也在情理之中。

　　這同時也解釋了當前港股市場對地產(chǎn)背景很強的物企青睞程度更高的原因。因為相對來說，地產(chǎn)背景足夠強，物企的管理面積就很容易得到保障，而確定增長的管理面積意味著物企的業(yè)績上了保險。香港市場海外投資者比較多，他們更看重的是業(yè)績的確定性，因此物業(yè)服務企業(yè)，對于這些投資者，尤其是在避險情緒高企的當下，無疑是最好的選擇之一。

　　值得一提的是，隨著港股對物業(yè)管理行業(yè)的熱情持續(xù)不減，物業(yè)服務企業(yè)并沒有停止向資本市場進擊的腳步。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)市場上共有包括金融街物業(yè)、宋都服務、正榮服務、建業(yè)新生活、弘生活等物業(yè)服務企業(yè)在港交所排隊上市，另一方面，華潤物業(yè)也屢屢傳出即將赴港上市的消息。　　宏觀經(jīng)濟下行帶來的避險情緒僅僅是物企受追捧的一個原因，招商證券(8.39, -0.21, -2.44%)房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙可在此前一次研討會上則表示，最近物業(yè)板塊上升度比較快，有兩個方面大的的邏輯。第一，這個行業(yè)本身是一個豪華賽道，所謂豪華賽道意味著它是一個成長板塊，在當前的宏觀形勢下肯定是更受關注的。第二，地產(chǎn)開發(fā)類板塊始終有一個很大的壓制，就是政策。政策難以去把握，尤其是在這個周期中間。物業(yè)板塊現(xiàn)金流很好，也不需要去猜政策，相應的它又具有成長性。因此，對于投資者的吸引力也在上升。