進入12月,企業(yè)“內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟”的“員工認購”,又開始頻頻抬頭,出現(xiàn)在頭部房企內(nèi)部公文里。
哪怕沒有“三道紅線”的出現(xiàn),每到年末,房企鼓弄數(shù)字游戲,都屬意料之中。但對員工來說,一旦被要求強制認購房源,等待他們的,不止是身不由己的自掏腰包,甚至是虧損投資,和崗位丟失。
員工內(nèi)購 成就房企的“數(shù)字游戲”
上周五,一份蘇寧環(huán)球地產(chǎn)集團《關(guān)于集團內(nèi)部員工現(xiàn)價購房的通知》文件流出、
通知顯示:為滿足全集團內(nèi)部員工購房需求,大力回饋全體員工,今有一批優(yōu)質(zhì)保留房源,包括水城18街區(qū)、19街區(qū)精裝房,2-18街區(qū)毛坯房。
“員工內(nèi)購公司房源并給一次更名機會”,這種操作在房企內(nèi)部并不是新鮮事。而蘇寧環(huán)球地產(chǎn)這份文件異于同行的最大關(guān)鍵點,在于員工需要在今年前全款支付購房款。
某TOP20房企員工告訴地產(chǎn)壹線,一般這種可更名的員工內(nèi)購房源,在享受員工折扣的基礎(chǔ)上,認購所需的首付款最多不超過30%即可。而蘇寧要求全款支付的操作,更多的目的在于支援公司現(xiàn)金流。
且文件中并未提及員工內(nèi)購折扣度,對員工來說,其實是徒增負擔。
類似的壓力,也降臨在金科股份員工身上——有媒體爆出,金科華東區(qū)域要求員工認購公司項目,年底結(jié)算,并根據(jù)不同部門不同職級給出了不同的套數(shù)指標。
這項名為“員工超級購”的指標名單上,華東區(qū)域總共需要員工認購305套,總金額高達4.57億元。根據(jù)不同部門不同職級,還給出了不同的套數(shù)指標:
其中,最少的是公司紀檢監(jiān)察部,需要認購3套,總金額約450萬元。
與蘇寧不同,金科的員工認購,看起來更具強制性。且從數(shù)據(jù)看,金科前11月已實現(xiàn)銷售額1954億,完成全年目標88.82%;三季度末的貨幣資金323.07億元,一年內(nèi)短債137.65億元,財務(wù)風險也并不大,與蘇寧眼下急切需要兌現(xiàn)的目的差異較大。
對此,某TOP5房企員工表示,可能是因為金科內(nèi)部定的目標更高,又或者是因為金科項目擔保過多,而“三道紅線”政策對表外債也有監(jiān)測,區(qū)域需要加緊自降杠桿。
而把指標以部門為單位分派的做法,可能是因為認購金可以多個員工拼單完成。
去年時,另一個頭部房企——綠地集團湖南公司也被爆出強制要求員工買房:
雖綠地方面后來解釋,此為員工福利,并非強制行為。但事實上,年底時拿員工認購“湊數(shù)字”,已經(jīng)被視為行業(yè)的常見做法,尤其是每年的四季度。
不同的細節(jié)在于,有的企業(yè)一旦認購出,員工就需要通過項目銷售或自己找接手方,而有的企業(yè)規(guī)定半年或一年內(nèi),可選擇公司回購或者退房。
成就房企 成就員工?
對企業(yè)而言,不論員工內(nèi)購的結(jié)局是可轉(zhuǎn)讓還是可退房,認購時即被當作當年簽約業(yè)績,利好公司規(guī)模的統(tǒng)計方式,是統(tǒng)一的。
此外,籌集的訂金,也將成為企業(yè)的運營資金。
但對員工而言,認購畢竟需要動用到自有資金,敏感度極高。
把時間線回撥到十年前,員工內(nèi)購曾經(jīng)致富了一批人。
據(jù)某TOP10房企員工回憶,在2011年、2012年時,市場行情不好,個別房企開始鼓動員工“炒樓花”(指買家在樓盤未落成之際只交數(shù)量很少的訂金,訂下一套或多套單元,之后轉(zhuǎn)手賣給別人,套取高額訂金,從中賺取差價)
“因為不限認購套數(shù),又能享受到員工折扣點數(shù),且只需要1成首付就可占住名額,有些同事認購了7套,甚至10套,再在網(wǎng)簽前轉(zhuǎn)手售出,后來確實都成了百萬富豪。”
在環(huán)京區(qū)域,也有某房企曾全面推行過員工7折購房。按當時員工的粗略計算,市場價大概8000元/平米,而員工購房只要不到6000/平米,且認購金只要5萬/套。
“很多同事一次性買3套、5套,后來中介店掛出的二手房,甚至是項目案場放出的房源,有一半都來自公司同事。”
常規(guī)操作上,房企放出給員工的內(nèi)購房源,往往在預(yù)售證下發(fā)前就會通知員工,除了給予一定的折扣,還往往不審核購房資質(zhì),員工可以一人認購多套。
且最低只需要交5-10%的首付款,在網(wǎng)簽前找到下家更名轉(zhuǎn)手即可賺足差價。如果是自住,企業(yè)還會給予分期首付優(yōu)惠。
對員工而言,這確實算是一個造富的機會。但同時也有風險——如果找不到接手方,自己又沒有購房資格,則訂金將不退回;又或者需要交清全款之后,變成二手房轉(zhuǎn)賣。
因此,許多員工都會“討好”項目銷售,讓他們幫忙推銷。
某TOP30房企員工表示,自己就曾以10萬訂金認購了一套公司的房子,而后委托項目銷售進行轉(zhuǎn)賣。4個月后,房子轉(zhuǎn)賣成功,該員工凈掙3萬,“給銷售1萬辛苦費,自己到手還剩2萬”。
但與十年前明顯不同的是,眼下的市場漲幅有限,甚至存在不小的跌價風險。
中國國家統(tǒng)計局14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,11月份,中國70個大中城市中,36個城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲,6個城市新房價格環(huán)比持平,28個城市環(huán)比下跌。且房價環(huán)比下跌城市數(shù)量創(chuàng)2015年11月份以來的新高。
除非給到足額的折扣,或者是熱銷難搶樓盤,否則很難打動員工。
而強制性的認購,也讓員工從被動造富的心態(tài),變成了主動埋汰,“賺也賺不到幾個錢,還操心市場不溫不火,就是在貼錢完成任務(wù)”。
若再把強制認購與員工升職、年終獎或者離職進行捆綁,這所謂的“員工福利”,說到底,不過只是滿足企業(yè)自己而已。