發(fā)展空間大

　　為了促進行業(yè)發(fā)展，“G11”上市物業(yè)企業(yè)合作聯(lián)盟近日正式成立。據(jù)了解，合作聯(lián)盟成員公司市值超過行業(yè)總市值的50%。碧桂園服務控股有限公司為首屆輪值主席單位。

　　在聯(lián)盟成立大會上，金科智慧服務集團股份有限公司董事長夏紹飛對中國證券報記者表示，通過設立聯(lián)盟的方式，物業(yè)公司將優(yōu)勢資源集合、共享。對于一些基礎服務，單個項目管理邊際效益低，通過整合資源，可以大幅提升管理效率。通過客戶共享，企業(yè)的客戶邊界會發(fā)生本質變化。

　　彩生活服務集團董事會主席兼CEO潘軍則指出，物管行業(yè)前景美好，但需要從業(yè)人員有更好的心態(tài)及更好的機制。

　　中信證券房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰認為，在政策的推動下，物管行業(yè)迎來黃金發(fā)展時代。物管行業(yè)管理覆蓋率將由60%上漲到90%，增值服務空間進一步打開，疊加全域化基層治理、專業(yè)化后勤服務需求提升，行業(yè)發(fā)展遠景空間大約在2.4萬億元規(guī)模，相比目前千億級的產(chǎn)值規(guī)模上升空間大。

　　陳聰指出，從目前情況看，大型物業(yè)企業(yè)營收規(guī)模尚未達到200億元，規(guī)?；?、品牌化道路任重道遠。不過，相比簡單的規(guī)模提升，行業(yè)更應該關注運營效率的持續(xù)上升。近年來，物管企業(yè)人均在管面積不斷提升，企業(yè)外拓規(guī)模持續(xù)增長，預計2021年頭部企業(yè)外拓規(guī)模有望超過1億平方米。

　　對于物業(yè)公司的提質增效手段，陳聰總結為4個主要方面：科技、規(guī)模、人才、協(xié)同。勞動密集型行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)是大范圍復制高品質、復雜的服務。

　　規(guī)?？焖贁U張

　　中指研究院物業(yè)研究總監(jiān)牛曉娟指出，在港股上市的40家物業(yè)企業(yè)中，16家公司的管理規(guī)模已超過1億平方米。其中，碧桂園服務、保利、雅居樂、恒大、彩生活的在管面積超過3億平方米。

　　2020年，百強企業(yè)管理項目數(shù)量均值為244個，同比增長15.09%；管理面積均值達4878.72萬平方米，同比增長14.02%；百強企業(yè)市場份額上升至49.71%，較上年增加6.10個百分點。TOP10企業(yè)管理面積均值為2.64億平方米，同比增長27.57%，強者恒強態(tài)勢顯著。

　　2020年，百強企業(yè)新增管理面積中超過5成來源于市場化拓展。企業(yè)通過市場公開信息尋求合作機會，以優(yōu)質的服務及專業(yè)高效的管理模式，贏得招標方青睞，全面提升市場份額。

　　對于物業(yè)企業(yè)管理面積大幅增長的原因，分析人士指出，百強企業(yè)積極承接兄弟企業(yè)獨立開發(fā)或合作開發(fā)的項目。百強企業(yè)進駐兄弟企業(yè)開發(fā)的項目后，借助優(yōu)質服務、專業(yè)管理及高效運營，不斷累積良好的品牌口碑，標桿項目“以點擴面”，挖掘本地存量市場。此外，百強企業(yè)利用兄弟公司與政府、國企之間的緊密聯(lián)系，成立合資合作平臺或項目層面的合資公司，協(xié)助獲取政府類、公建類以及城市服務項目。

　　規(guī)模擴張為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)收帶來持續(xù)增長動力。2020年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值為11.73億元，同比增長12.81%。百強企業(yè)穩(wěn)固基本盤，基礎物業(yè)服務收入繼續(xù)走高，達到9.14億元，同比增長11.92%，業(yè)績貢獻度為77.93%。2020年，百強企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為2.88億元和1.05億元，同比分別增長15.15%和14.73%。

　　從上市公司披露的2020年年報看，物業(yè)管理類上市公司克服疫情影響，新簽約面積大幅增長，業(yè)績回升明顯。

　　以南都物業(yè)為例，2020年公司實現(xiàn)營業(yè)收入141347.46萬元，同比增長13.58%；歸屬于上市公司股東凈利潤為13787.22萬元，同比增長21.01%，累計總簽約項目576個，累計簽約總面積約7001.62萬平方米。其中，住宅類項目271個，簽約面積4812.93萬平方米；非住宅類項目305個，簽約面積2188.69萬平方米。

　　拓展增值服務邊界

　　2021年初，住房和城鄉(xiāng)建設部等十部委聯(lián)合印發(fā)的《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》指出，鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)，向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領域延伸。

　　從物業(yè)公司近期的公開表態(tài)看，物業(yè)公司普遍在拓展新業(yè)態(tài)，疫情期間積極探索“物業(yè)服務+生活服務”的模式，滿足居民多樣化、多層次居住生活需求，拓寬增值服務邊界。

　　南都物業(yè)在2020年年報中指出，持續(xù)發(fā)力開辟新業(yè)態(tài)。2020年，公司基于物業(yè)服務規(guī)模的擴大及客戶資源的積淀，持續(xù)優(yōu)化增值業(yè)務，削減疫情影響，同時創(chuàng)造盈利增長點。針對住宅類項目業(yè)主，居家隔離階段迅速推出“守候菜籃子”計劃，通過大數(shù)據(jù)分析，擴充高頻消費商品品類，并采用視頻直播+限時搶購方式，推送應季食物和節(jié)日禮品，提高單戶消費能力。在大業(yè)主停工停業(yè)期間，一方面進行清潔機器人試點，探索成本優(yōu)化方案，另一方面利用自身資源優(yōu)勢，上線家政服務產(chǎn)品，拓展收入來源，降低單一業(yè)務風險。

　　機構數(shù)據(jù)顯示，2020年，8成以上百強企業(yè)進入商業(yè)物業(yè)領域，7成以上企業(yè)進入辦公物業(yè)領域，5成左右企業(yè)服務產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學校物業(yè)等，非住宅業(yè)態(tài)管理面積逐年上升。

　　多樣化的服務業(yè)態(tài)，為物業(yè)公司毛利率增長打下基礎。據(jù)了解，目前，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)服務費均超過每月6元/平方米，公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學校物業(yè)及其他類型物業(yè)服務費均超過每月3元/平方米，而住宅物業(yè)服務費僅為每月2.05元/平方米。