隨著核心熱點(diǎn)城市的“宅地集中供應(yīng)”紛紛落槌，不少房企短期的融資能力面臨挑戰(zhàn)。從競拍的結(jié)果來看，具有國企或央企背景的房企融資優(yōu)勢突出，斬獲了不少優(yōu)質(zhì)地塊。

　　債市穩(wěn)定 整體發(fā)行規(guī)模萎縮

　　從2021年4月中國房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外融資TOP榜來看，4月整體債市較為穩(wěn)定，境內(nèi)外的融資規(guī)模延續(xù)了2月以來的發(fā)展態(tài)勢，分化持續(xù)加劇。其中，境內(nèi)債與境外債的發(fā)行規(guī)模差額進(jìn)一步拉大，境內(nèi)債的發(fā)行規(guī)模約為799.86億元，境外債的發(fā)行規(guī)模僅為27.97億美元。不難發(fā)現(xiàn)，境內(nèi)債遠(yuǎn)超境外債。

　　究其原因，受房企債務(wù)違約的事件影響，海外資本市場的信心走低，導(dǎo)致房企境外債發(fā)行規(guī)模急劇萎縮。加之，海外疫情持續(xù)蔓延，經(jīng)濟(jì)的不確定性增加，不少投資人的觀望情緒也較為濃烈。

　　盡管房企發(fā)行境內(nèi)債的意愿持續(xù)走強(qiáng)，但與3月相比，不論境內(nèi)債還是境外債其發(fā)行規(guī)模均不及3月，整體發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)萎縮。具體來看，4月共有52家房企發(fā)行境內(nèi)債，9家房企發(fā)行境外債，比3月均減少2家。

　　就境內(nèi)債而言，恒大地產(chǎn)以82億元奪得境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的第一，其后為電建地產(chǎn)47.6億元、福州建發(fā)45億元。境外債方面，九龍倉以6.5億美元居于境外債發(fā)行規(guī)模的榜首；其次是中國金茂、龍光集團(tuán)，融資額度依次為6億美元、3億美元。值得注意的是，九龍倉已經(jīng)連續(xù)3個月持續(xù)領(lǐng)跑境外融資榜。

　　從融資成本來看，不少房企的票面利率高企，房企之間融資成本的差異化較為明顯。以境外債為例，九龍倉兩筆債券的票面利率分別為3.3% 、1.15%，中國金茂的票面利率也僅為3.2%，而景瑞控股與中南建設(shè)發(fā)債的票面利率均超過10%，分別為11.5%、12.5%。

　　“三條紅線”效果顯現(xiàn) 房企降負(fù)債意愿明顯

　　自去年8月出臺針對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則以來，不少房企的降負(fù)債意愿明顯。尤其是隨著4月結(jié)束，大部分上市房企2020年的年報(bào)已經(jīng)公布，其降負(fù)債成效也為外界所關(guān)注。通過房企2020年的年報(bào)可知，“三條紅線”的政策效果較為明顯，綠檔陣營持續(xù)擴(kuò)容。

　　即便如此，考慮到到期債務(wù)規(guī)模，房企的償債壓力仍然較大。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年4月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1374億元，環(huán)比下降9.7%，同比增加125.6%。在經(jīng)歷了3月的到期債務(wù)高峰后，預(yù)期5-6月到期債務(wù)規(guī)?；芈渲燎|之下，房企償債壓力略有下降，但仍不敢懈怠，下半年房企到期債務(wù)規(guī)模居高不下，迎來對房企融資能力的更大考驗(yàn)。

　　由于“三條紅線”對房企的資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款后）和凈資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)均提出了嚴(yán)格要求，降杠桿正成為房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)。對房企而言，“三條紅線”最為直接的影響是對于其有息負(fù)債規(guī)模的控制，進(jìn)而降低房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。不過，除了在房企融資端進(jìn)行限制外，部分城市如成都、西安等更有相關(guān)政策限制踩線房企不得參加集中土地競拍，土地端的進(jìn)一步施壓也使得房企降杠桿意愿增強(qiáng)。這也意味著，未來不少房企可能會繼續(xù)收縮債務(wù)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管預(yù)期。為此，業(yè)內(nèi)也預(yù)測，截至2021年6月底，將有更多房企進(jìn)入綠檔陣營。

　　“兩集中”進(jìn)入土拍階段 房企融資能力面臨考驗(yàn)

　　“宅地集中供應(yīng)”下的首次土拍已經(jīng)開啟，核心熱點(diǎn)城市一次的推地量顯著增加。例如，4月26日、27日，廣州“兩集中”首次供地48宗，共攬金906億元；4月28日-30日，無錫市集中出讓16宗宅地并全部成交，僅有兩宗地塊因達(dá)到最高限價(jià)將通過搖號產(chǎn)生結(jié)果，總成交價(jià)255.96億元；4月28日-4月29日，重慶主城區(qū)第一批次集中供地46宗，總起拍價(jià)超444億元，最終46宗地全部成交，總成交價(jià)635億元；4月30日，沈陽市集中出讓22宗地塊，總起始價(jià)超179億元，總成交價(jià)197.86億元。

　　在此背景下，房企也需要在多個城市集中拿地，支付的土地出讓金額度較高，其融資能力也面臨前所未有的挑戰(zhàn)。不過，從土地競拍的結(jié)果來看，具有國企或央企背景的開發(fā)商融資優(yōu)勢較為明顯。

　　縱觀廣州、無錫、重慶、沈陽等地“兩集中”之后的首次土拍結(jié)果，具有國企或央企背景的開發(fā)商頻繁現(xiàn)身，屢有斬獲。例如，在廣州土拍中，越秀地產(chǎn)以80.5億元斬獲4宗地塊。此外，保利地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、中鐵建、深振業(yè)等均有斬獲。沈陽的競拍結(jié)果顯示，保利地產(chǎn)通過31.36億元競得3宗地塊；萬科以34.09億元競得3宗地塊；華潤置地以41.29億元競得2宗地塊；招商蛇口以24.55億元競得2宗地塊。

　　綜合來看，4月債市較為穩(wěn)定，境內(nèi)債與境外債之間的分化持續(xù)加劇。受“三條紅線”影響，房企的降杠桿意愿明顯，發(fā)債規(guī)模也有所收縮。未來，“兩集中”土拍逐步落地，房企的融資能力仍有待觀察。