調(diào)查動機

　　“串串房”，也被稱為“陷阱房”“販子房”——炒房客以低價收購舊房子或者毛坯房，用極度節(jié)省成本的方式對房子進行裝修，之后作為精修房高價租售，因甲醛等有害物質(zhì)含量極高，又被稱為“白血病套房”?！?023中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，中國有近2.6億租房人。如何規(guī)避“串串房”，成為很多人關(guān)心的話題。

　　“串串房”問題該如何整治？將“串串房”向外出租是否違法？相關(guān)合同是否有效？帶著這些問題，記者展開了調(diào)查采訪。

　　□ 記者 孫天驕

　　在異地打工，本以為租到了心儀的房子，沒想到卻是噩夢的開始。

　　今年2月1日，到福建廈門打工的潘先生精挑細(xì)選租下一個公寓的單間，不僅價格較為便宜，每月1350元，房間內(nèi)部還很精致。然而，住了不到兩個月，他總感覺室內(nèi)空氣有異味，晚上失眠，鼻子開始不舒服，洗頭時頭發(fā)掉得厲害。

　　上網(wǎng)搜索原因時，他搜到一則關(guān)于“串串房”的科普視頻——新裝修的房屋、幾乎沒有居住痕跡、使用的材料和家具極為劣質(zhì)。

　　懷疑自己租到“串串房”的想法越來越強烈，潘先生找了專門的檢測機構(gòu)，檢測結(jié)果顯示屋內(nèi)甲醛等有害氣體含量明顯超標(biāo)。他立刻拿著檢測報告找到租房中介要求退租，中介把責(zé)任推給了房東，房東一口咬死“房子沒問題”不給退。

　　“之前完全不了解‘串串房’的存在，沒想到自己竟然被坑了。房東和中介隨意將租客的身體健康置于危險境地，出事了也不負(fù)責(zé)，憑什么？！”剛搬離該房屋的潘先生氣憤道。

　　《法治日報》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房屋租賃市場存在不少“串串房”，顯著特點就是使用廉價劣質(zhì)的裝修材料和家電家具，雖然看上去很新且精致，但實際上不僅因裝修質(zhì)量差影響居住，屋內(nèi)有毒物質(zhì)如甲醛、苯、TVOC等含量也超標(biāo)，危及租客身體健康。

　　實踐中，不少承租人租到“串串房”后遭遇維權(quán)難題。例如，出租人不承認(rèn)房屋有毒物質(zhì)超標(biāo)、只愿解除合同但不退押金、二房東/房屋中介和房東之間相互推卸責(zé)任等。而承租人因多是外地來打工的年輕人，一般很少有精力走到訴訟這一步，往往只能不了了之，自認(rèn)倒霉。

　　房子剛裝修便出租

　　甲醛超標(biāo)危害健康

　　潘先生租的那套房是自建房改裝的民房公寓，新裝修。因擔(dān)心空氣質(zhì)量影響身體健康，他咨詢帶看中介，被告知裝修完成已有半年，可放心入住。

　　“看房時房間窗戶、門都開著，倒是沒聞到刺鼻氣味。”潘先生回憶，可入住一段時間后，他便感到身體不適，檢查家具發(fā)現(xiàn)有今年1月出廠的。這意味著，房子可能剛裝修好沒一個月，房東就拿來出租了。

　　他拿著空氣檢測報告去找房東和中介，對方卻矢口否認(rèn)說過“已裝修半年”的話。中介把責(zé)任推給房東，房東承認(rèn)房子剛裝修好就往外租了，但堅決不同意退租，“出租房裝修完都是這樣子，如果你敏感不接受，那你自己把房間轉(zhuǎn)租出去吧”“如果裝修完空放一兩個月，那我就虧本了”。之后，房東還將潘先生“拉黑”。

　　與潘先生同樓棟的一位女租客也遇到了相似情況：住進來沒多久就出現(xiàn)渾身乏力不舒服，腿腳疼痛，晚上盜汗等情況。

　　據(jù)專業(yè)人士科普，新裝修或使用劣質(zhì)家具的屋內(nèi)容易含有大量甲醛、苯、TVOC等有害氣體。長期居住在甲醛超標(biāo)的房屋內(nèi)，會刺激皮膚和黏膜，導(dǎo)致瘙癢、干燥、潰瘍等癥狀，還可能刺激鼻咽部黏膜，引發(fā)局部干燥、疼痛、潰瘍等問題，甚至對支氣管和肺部造成嚴(yán)重?fù)p害，嚴(yán)重者甚至影響肝腎功能。

　　而長期處于苯的氣味環(huán)境中，人體呼吸系統(tǒng)、神經(jīng)系統(tǒng)等組織器官會受到刺激，影響人體正常生理活動。重度苯中毒可能出現(xiàn)全血細(xì)胞減少、再生障礙性貧血、骨髓增生異常綜合征，甚至誘發(fā)白血病。TVOC能引起機體免疫水平失調(diào)，影響中樞神經(jīng)系統(tǒng)功能，出現(xiàn)頭暈、頭痛、嗜睡、無力、胸悶等自覺癥狀；還可能影響消化系統(tǒng)，嚴(yán)重時可損傷肝臟和造血系統(tǒng)，出現(xiàn)變態(tài)反應(yīng)等。

　　記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因租到“串串房”而致身體健康受損的人不在少數(shù)。

　　在海南?？谏洗髮W(xué)的李女士為了備戰(zhàn)考試，于2023年6月在當(dāng)?shù)卣饬艘惶?0多平方米的一居室，月租金2400元，押一付一。租房時李女士完全沒想過會有“串串房”的情況，房東和中介也沒有說明房屋是新裝修的。

　　結(jié)果搬家當(dāng)天就發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo)——收拾房屋過程中，李女士出現(xiàn)頭暈、無力癥狀，后購買自測盒檢測發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)空氣質(zhì)量嚴(yán)重超出國家標(biāo)準(zhǔn)。

　　“當(dāng)時只想趕快退房搬走，經(jīng)反復(fù)協(xié)商甚至提出要報警后，房東才同意退還租金和押金。”李女士發(fā)現(xiàn)，自己搬出來不久，中介又將該房屋上架了。

　　“串串房”大量存在

　　租客索賠耗時耗力

　　“原本對‘串串房’不了解，在網(wǎng)上看到科普才知道那種裝修很新但價格便宜、地理位置偏的不少是‘串串房’”“實地看房，發(fā)現(xiàn)多套疑似‘串串房’，租房人真的太難了”……

　　在社交平臺“串串房”的相關(guān)話題下，多名網(wǎng)友發(fā)布自己租到“串串房”的經(jīng)歷，還有不少網(wǎng)友分享房間圖片，希望大家?guī)兔Ρ嬲J(rèn)是不是“串串房”。

　　一名來自浙江杭州的房產(chǎn)中介丁當(dāng)（化名）告訴記者，他對“串串房”早就見怪不怪了。“特別是拆遷力度大的地區(qū)，新交付的房子比較多，這類房子突出的特點就是裝修特別新，偏向于網(wǎng)紅裝修。”

　　丁當(dāng)幾乎每星期都會遇到租了“串串房”后身體不適提出退租的。租客主要分為兩種，一種是剛畢業(yè)對租房市場不熟悉的，覺得房子裝修不錯，位置價格也能接受，就定了；另一種是工作一段時間想換個好點的房子租住的，一看性價比不錯就租了。

　　據(jù)丁當(dāng)介紹，有的城市一些區(qū)域的合租房基本被二房東壟斷了，而他們的業(yè)務(wù)收入主要依靠租房，所以會壓縮空置期，降低裝修成本，導(dǎo)致甲醛房、“串串房”出現(xiàn)。而租房對于打工人來說又是剛需，在既要壓縮成本又要找性價比高一點房子的需求下，“串串房”進入了很多人的視野。

　　“從去年9月開始，我從業(yè)的地區(qū)，租客租到‘串串房’的頻率上升很快，因為這個時間段交付的小區(qū)比較多。這些租客包括打工人、孕婦、備孕的人等，不少人發(fā)燒、頭疼、胸悶，基本上是身體出狀況后才發(fā)現(xiàn)是‘串串房’。”丁當(dāng)說。

　　他告訴記者，“串串房”其實很好分辨，租之前問一問朋友、物業(yè)公司、保安，就知道小區(qū)大概是什么時候交付的。但實踐中，因為存在信息差，大部分租客對“串串房”的了解并不多。

　　在北京市西城區(qū)工作的朱女士則親眼見證了一個“串串房”的“誕生”。2020年工作以來，她一直在某中介機構(gòu)的自營出租屋里居住，住在一套兩居室的次臥，算上服務(wù)費每月房租3500元左右。去年6月，因主臥室友工作變動退房，朱女士和平臺溝通后決定搬到隔壁主臥繼續(xù)居住，租金漲了600元。令她沒想到的是，在室友退租后，平臺方直接把原本的臥室進行一次翻新——重新刷了漆，還換了新的衣柜和書桌等。

　　“那幾天，新裝修后刺鼻的氣味一直久久不散，但平臺方說要換房間的話就在一周內(nèi)換，不然就要在平臺掛上房源，到時候可能就搶不到了。”朱女士說，考慮到搬家麻煩、附近又多是房租貴且裝修破舊的老舊小區(qū)，權(quán)衡之下她還是搬了進去，但先暫住在朋友家半個多月，并高價購置了空氣凈化器，全天候開著。而等她從次臥搬出后，同樣的情況也發(fā)生在了次臥。次臥翻新后沒幾天就有一個女生住了進來。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，實踐中，租到“串串房”的多是些從外地到大城市打拼的年輕人，他們不僅對“串串房”缺乏了解，而且受工作、生活條件等多種因素限制，被“坑”后往往維權(quán)困難，有的無奈認(rèn)栽，有的經(jīng)歷漫長維權(quán)也只要回了租金。

　　上述廈門的潘先生就曾試圖維權(quán)。他打了投訴電話后，得到的回復(fù)是建議協(xié)商處理或通過法律維權(quán)。他與其他租客說明情況后，房東還報警說他“騷擾”，甚至一度追上門對他進行辱罵。在派出所、居委會多方協(xié)調(diào)下，房東只愿意退一半押金。對于這個結(jié)果，潘先生并不滿意，他想繼續(xù)維權(quán)，但是打官司耗時耗力，其他途徑又求助無門，“作為廈漂一族，租房并不是小事，這樣的房東拿租客的健康開玩笑，難道就沒辦法管管嗎？”

　　中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員謝鴻飛分析，“串串房”問題維權(quán)存在諸多難點。一是出租方可能不具備合法的房屋出租資質(zhì)，一旦發(fā)生糾紛，承租人的權(quán)益往往難以得到保障。二是取證問題，房屋質(zhì)量問題、安全隱患、違規(guī)裝修等證據(jù)可能難以獲取，或者需要專業(yè)的檢測和鑒定，如甲醛檢測（CMA資質(zhì)）產(chǎn)生的費用較高，增加了維權(quán)的難度。三是法律界定和責(zé)任主體不明確：“串串房”可能涉及房屋的改造、裝修和出租等多個環(huán)節(jié)，涉及多個責(zé)任主體，如房東、租客、中介、裝修公司等，導(dǎo)致維權(quán)時難以確定具體的違法行為和責(zé)任方。

　　“遇到此類現(xiàn)象，租客需要負(fù)擔(dān)較多的時間成本和前期維權(quán)成本，而維權(quán)過程可能涉及多次協(xié)商、投訴、鑒定、訴訟等環(huán)節(jié)，耗時較長，加上維權(quán)涉及較多的法律知識，部分租客對相關(guān)法律法規(guī)不熟悉，可能不清楚如何正確行使自己的權(quán)益。這些都可能讓租客壓力過大、身心俱疲，從而放棄維權(quán)。”北京理工大學(xué)法學(xué)院教授孟強說。

　　偷偷出租劣質(zhì)房屋

　　涉嫌欺詐合同無效

　　對于房東和中介來說，將“串串房”向外出租的行為是否違法？相關(guān)合同是否有效？

　　孟強指出，將有毒物質(zhì)含量超標(biāo)、充滿劣質(zhì)家具的房屋向外出租，顯然違反了相關(guān)法律法規(guī)。我國民法典等法律法規(guī)都對房屋租賃合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系作了規(guī)定，此外《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 18883-2002）等也對房屋租賃的安全性、環(huán)保性以及租賃物的質(zhì)量提出了明確要求。出租人應(yīng)當(dāng)確保出租房屋符合基本的居住條件，包括但不限于房屋結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備完好、空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)等。有毒有害的家具、劣質(zhì)的裝修等，會造成房屋內(nèi)甲醛、苯等有毒有害物質(zhì)含量超過國家規(guī)定的限量標(biāo)準(zhǔn)，顯然不符合雙方約定的租賃用途，無法滿足租戶的居住需求，構(gòu)成了對租賃合同義務(wù)的違反，甚至?xí)ψ鈶舻娜松斫】翟斐蓢?yán)重?fù)p害，構(gòu)成對租戶健康權(quán)的侵害。

　　華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長楊勤法認(rèn)為，出租人不向承租人作任何提示，存在合同欺詐、隱瞞之嫌，這樣形成的合同無效，承租人可以主張解除合同。

　　“從合同的效力來看，未向承租人進行任何提示的租賃合同應(yīng)屬可撤銷合同。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》總則編若干問題的解釋第二十一條規(guī)定，故意告知虛假情況，或者負(fù)有告知義務(wù)的人故意隱瞞真實情況，致使當(dāng)事人基于錯誤認(rèn)識作出意思表示的，人民法院可以認(rèn)定為欺詐。而在‘串串房’租賃情境下，出租人不僅未盡對承租人的安全保障義務(wù)，還在明知住房可能會對承租人造成健康損害的情況下隱瞞房屋不宜住人的實情對外出租，顯然已構(gòu)成欺詐行為，故承租人可主張撤銷該租賃合同，并要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。被撤銷的合同自始無效。”楊勤法說。

　　他提出，除主張撤銷合同外，承租人亦可直接主張解除該租賃合同，具體的解除路徑有三：租賃房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同；直接向出租人主張違約責(zé)任以解除合同；向出租人主張侵權(quán)責(zé)任以解除合同。若出租人提供的房屋有害氣體超標(biāo)構(gòu)成侵權(quán)，致使合同目的不能實現(xiàn)，則屬于根本違約，這種情況下滿足合同解除的條件，從而可以解除合同，出租人還應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　“如果承租的房屋存在甲醛超標(biāo)等問題，對承租人的健康造成傷害，承租人可以用甲醛檢測報告為證據(jù)與房東進行協(xié)商，要求其采取補救措施或解除租賃合同。此外，承租人有權(quán)要求退回剩余的租金，并要求房東支付違約金。如果協(xié)商不成，承租人可以尋求消費者協(xié)會的幫助，依然不能解決問題的，可以向法院提起訴訟，要求退房或賠償損失。”楊勤法說。

　　謝鴻飛認(rèn)為，如果出租人和承租人選擇通過中介機構(gòu)簽訂房屋租賃合同，租客除與房東存在房屋租賃合同外，還與中介機構(gòu)存在中介合同。根據(jù)民法典規(guī)定，中介機構(gòu)在簽訂合同前，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其專業(yè)知識，仔細(xì)檢查房屋及其設(shè)備設(shè)施的相關(guān)情況，并如實將相關(guān)情況向租客進行匯報。如果在這一過程中，中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，而故意隱瞞不告知租客，或者根據(jù)中介機構(gòu)的專業(yè)知識應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，而由于其疏忽沒有發(fā)現(xiàn)，由此導(dǎo)致租客傷亡和財產(chǎn)損失的，中介機構(gòu)應(yīng)退還租客支付的報酬，并根據(jù)其過錯程度對租客的損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

　　加強租賃市場監(jiān)管

　　強制檢測空氣質(zhì)量

　　如何防止租賃市場中的“串串房”亂象？

　　楊勤法建議，首先要明確執(zhí)法主體。房屋租賃監(jiān)管主體較多，包括城市管理、民政、市場監(jiān)管等部門，但是多頭管理容易造成各部門之間缺乏交流合作、監(jiān)管不及時甚至相互推諉的情況，也容易造成被侵權(quán)方不知道去哪個部門申訴的情形。其次要確定執(zhí)法內(nèi)容。各部門依據(jù)《房屋租賃備案》，通過實地檢查，對各租賃房屋是否都履行了登記備案程序以及登記備案內(nèi)容是否與實際情況相符合進行核查，對于沒有履行登記備案手續(xù)以及登記備案內(nèi)容與實際情況不符的按照《商品房屋租賃管理辦法》第二十三條要求其限期改正，否則處以罰款等。

　　“有關(guān)部門還應(yīng)檢查租賃房屋的消防安全、承重安全、電氣安全和外觀質(zhì)量等，對屋內(nèi)空氣質(zhì)量進行檢測，確保租賃房屋的安全可靠；對于存在安全問題包括空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)在內(nèi)的租賃房屋，要求出租人及時進行整改。若存在空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題，有關(guān)部門可在房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)中予以注明，提示租房者注意。”楊勤法說。

　　孟強建議相關(guān)部門建立監(jiān)管機制，如設(shè)立統(tǒng)一的租賃房源信息平臺，要求所有房源必須經(jīng)過嚴(yán)格審核、空氣質(zhì)量檢測合格后方可掛牌出租，確保房源信息透明、真實。細(xì)化有關(guān)房屋租賃裝修裝飾家具家電質(zhì)量方面的規(guī)定，明確出租人對房屋裝修裝飾、空氣質(zhì)量等方面的責(zé)任，細(xì)化違規(guī)出租的法律責(zé)任。推動房屋租賃行業(yè)組織建立健全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范，加強對會員單位的監(jiān)督。提供便捷的維權(quán)途徑，簡化維權(quán)流程，例如有關(guān)部門可以開通維權(quán)熱線，聯(lián)合司法部門，提供免費法律咨詢或法律援助服務(wù)，設(shè)立快速調(diào)解機制，縮短糾紛解決周期，減輕租客維權(quán)負(fù)擔(dān)。此外，負(fù)責(zé)普法的相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)進一步普及租房法律知識，提高租客對住房安全、空氣質(zhì)量重要性的認(rèn)識，了解糾紛解決的渠道和維權(quán)的途徑，增強自我保護能力。

　　謝鴻飛認(rèn)為，租客應(yīng)提高法律意識，并盡量選擇信譽好、質(zhì)量可靠的房屋中介；可以通過實地考察、與房東或中介溝通等方式，了解房屋的實際情況和出租方的信譽度，關(guān)注房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)施和管理情況，注意檢查房屋裝修情況，并在合同中對相關(guān)環(huán)保內(nèi)容進行約定；如果條件允許，可以請專業(yè)檢測機構(gòu)進行檢測，以確保人身健康和安全。對于租賃合同，要關(guān)注租金支付方式、維修責(zé)任、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，確保自己的權(quán)益得到保障。

　　“要加強對房地產(chǎn)中介公司的監(jiān)管，規(guī)定中介公司必須取得相應(yīng)的資質(zhì)認(rèn)證，并定期接受相關(guān)部門的檢查。對于違規(guī)操作的中介公司，要依法予以處罰，甚至吊銷其營業(yè)執(zhí)照。”謝鴻飛說。