秦皇島樓市六折甩賣調(diào)查：庫存巨大引發(fā)降價(jià)促銷

　　在北京到河北秦皇島的動(dòng)車上，每隔一段，就能看到零星分布的拆遷地和在建的高樓。進(jìn)入秦皇島市區(qū)，這種現(xiàn)象瞬間由點(diǎn)變面——新建樓盤林立，在建工地隨處可見。

　　近期被盛傳六折甩賣的“珠江道12號(hào)”，便是這眾多高聳新樓盤中的一個(gè)。與江浙一帶的樓市降價(jià)一樣，地處環(huán)渤海地區(qū)的秦皇島的六折甩賣風(fēng)波，也被貼上了中國樓市變奏的標(biāo)簽。

　　所謂的開發(fā)商陸續(xù)撤離、樓盤大幅降價(jià)的傳聞，因何而起？真相如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從“珠江道12號(hào)”樓盤開始調(diào)查，試圖揭開“六折甩賣風(fēng)波”之下的秦皇島樓市謎霧。

　　“六折甩賣”僅為個(gè)案？/

　　“珠江道12號(hào)”項(xiàng)目位于秦皇島市中心城區(qū)的西南位置，緊鄰湯河。當(dāng)?shù)厝吮硎卷?xiàng)目區(qū)位條件比較優(yōu)越。3月19日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份實(shí)地走訪了該項(xiàng)目。記者剛進(jìn)去時(shí)，整個(gè)售樓大廳空無一人，幾分鐘后，才有銷售人員悠然出現(xiàn)。

　　“珠江道12號(hào)”住宅原價(jià)在10000元/平方米左右，相比秦皇島官方公布的商品住宅均價(jià)的5877元/平方米，高出了近一半。銷售人員稱，目前其剩余房源皆以6折出售，但非直接降價(jià)，而是開發(fā)商連續(xù)4年每年向購房人返還10%的購房款，總計(jì)達(dá)到總價(jià)的40%。即如果購房者全款購買一套總價(jià)200萬元的房屋，需要先交全款，以后每年由開發(fā)商返還20萬元，持續(xù)4年。

　　在沙盤中，還有一些樓盤擺著“售罄”的牌子。上述銷售人員表示，“珠江道12號(hào)”總戶數(shù)為1200戶，由于項(xiàng)目定位高端，住宅“目前已有400余戶入住，400余戶正在裝修”。當(dāng)記者提出看房時(shí)，銷售人員卻帶記者進(jìn)入了一棟已經(jīng)標(biāo)明“售罄”的樓盤。

　　當(dāng)日晚上九時(shí)，記者再次來到該項(xiàng)目所在地。小區(qū)的整體亮燈率不足15%，10棟樓里，亮燈最多的只有30戶，最少的則只有1戶，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銷售人員表述的“400余戶入住”的情況。其真實(shí)的銷售數(shù)量仍是未知數(shù)。

　　據(jù)了解，“珠江道12號(hào)”的銷售周期漫長，從2010年銷售至今，已經(jīng)歷時(shí)4個(gè)年頭，其項(xiàng)目于今年開始大幅降價(jià)促銷。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，項(xiàng)目選擇“每年返還資金”的促銷方式就是一個(gè)變相降價(jià)，“企業(yè)出現(xiàn)這樣的行為可能是因?yàn)橘Y金緊張。企業(yè)獲得40%無利息資金，可以緩解資金壓力”。

　　隨后幾日，記者通過走訪當(dāng)?shù)鼐用窳私獾?，“珠江?2號(hào)”滯銷的主要原因在于作為住宅單價(jià)過高，且戶型不符合消費(fèi)者的購買需求。

　　“珠江道12號(hào)”的房屋戶型面積過大且總價(jià)過高，最小的二居室都超過了110平方米。按其打折前的價(jià)格10000元/平方米計(jì)算，一套200余平方米的住宅總價(jià)超過了200萬元，這樣的價(jià)格可以在當(dāng)?shù)刭I低層住宅。

　　而當(dāng)?shù)刭彿空吲c房產(chǎn)銷售人員告訴記者，本地與外地購房者在購買普通住宅時(shí)，都更偏愛二居室。經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即便是銷售狀況良好的新樓盤，大戶型的三居室也有不少剩余，而二居室則基本售罄。

　　記者聯(lián)系到項(xiàng)目開發(fā)商“秦皇島天洋房地產(chǎn)

　　開發(fā)有限公司”上屬公司“北京天洋投資有限公司”的一位副總，但其拒絕就“珠江道12號(hào)”降價(jià)接受采訪。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，“珠江道12號(hào)”大幅降價(jià)促銷或是因?yàn)槠髽I(yè)急于回籠資金。

　　記者在隨后幾日的走訪中探知，像“珠江道12號(hào)”這樣剩余樓盤全部六折促銷的降價(jià)行為，僅為個(gè)案。秦皇島市區(qū)的在售樓盤里，整體情況較為穩(wěn)定，但是多出現(xiàn)數(shù)量有限的小幅優(yōu)惠活動(dòng)，而一些項(xiàng)目的均價(jià)則在兩年內(nèi)沒太多變化。

　　而此前在媒體報(bào)道中被提及的幾個(gè)已經(jīng)降價(jià)的樓盤，或是被認(rèn)為引起“秦皇島樓市降價(jià)風(fēng)暴”的樓盤，皆位于秦皇島當(dāng)?shù)鼐用窨谥械摹靶麻_發(fā)區(qū)”。

　　促銷樓盤多位于新開發(fā)區(qū)/

　　如果說市區(qū)內(nèi)的新建樓盤數(shù)量之多讓外地人驚訝的話，那么新開發(fā)區(qū)內(nèi)的樓盤數(shù)量，則多到讓當(dāng)?shù)鼐用褚哺械襟@訝。記者在秦皇島走訪的幾日里，每當(dāng)打車后詢問哪里有新樓盤時(shí)，當(dāng)?shù)氐母缑摽诙龅亩际切麻_發(fā)區(qū)。新開發(fā)區(qū)位于秦皇島市海港區(qū)的西南方，距秦皇島市政府11公里。在進(jìn)入到的哥口中的新開發(fā)區(qū)后，在1公里多的公路上，沿線全部都是高層樓盤與低層住宅。

　　“本地人肯定買不完”。在談到這塊區(qū)域的樓盤時(shí)，不少的哥表示。此前被媒體報(bào)道的降價(jià)促銷的“南嶺國際”與“中鐵·秦皇半島”項(xiàng)目，皆位于此。但記者了解到，其實(shí)“南嶺國際”推出的“4995元/平方米的低價(jià)房、首付6萬”，“中鐵·秦皇半島”推出的“一萬抵五萬”等促銷活動(dòng)，自2013年末便已經(jīng)開始，而非今年；且打折銷售的房屋數(shù)量都很有限，難以稱得上“大打折扣優(yōu)惠”。

　　不少新開發(fā)區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售人員表示，目前開發(fā)區(qū)有多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建，部分項(xiàng)目已經(jīng)開盤。此地項(xiàng)目數(shù)量之巨，從號(hào)稱“華北第一大盤”的“秦皇半島”項(xiàng)目便可窺見一斑。該項(xiàng)目占地面積達(dá)到2010畝，建筑面積則有400萬平方米，由當(dāng)?shù)氐拇箝_發(fā)商——金屋集團(tuán)購地，并與中鐵置業(yè)、富立地產(chǎn)、紫城地產(chǎn)三家公司共同開發(fā)，金屋以外的其他三家公司各分得項(xiàng)目收益的10%。

　　雖然四個(gè)項(xiàng)目都有現(xiàn)房與期房在售，但是記者分別走訪其售樓中心時(shí)，看房者寥寥無幾，本地居民對(duì)這一超級(jí)大盤的剩余房源消化能力持懷疑態(tài)度。

　　“秦皇半島”項(xiàng)目中目前銷售情況最好的為“金屋·秦皇半島”項(xiàng)目，其項(xiàng)目一期于2013年8月開盤，目前基本售罄，二期也已經(jīng)開盤。但是3月21日下午《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份咨詢看房的一個(gè)小時(shí)內(nèi)，其售樓大廳內(nèi)僅有一位看房者。

　　金屋集團(tuán)是秦皇島最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一。銷售進(jìn)度不如預(yù)期，或倒逼該企業(yè)有所動(dòng)作。據(jù)“金屋·秦皇半島”銷售人員透露，4月5日、4月6日，“金屋·秦皇半島”將會(huì)有3套售價(jià)遠(yuǎn)低于住宅均價(jià)的特價(jià)房推出，價(jià)格大概在5000元/平方米，而到時(shí)現(xiàn)場還會(huì)有其他的促銷活動(dòng)。

　　在“秦皇半島”的項(xiàng)目中，其他三個(gè)項(xiàng)目緊迫感或許更甚：富立·秦皇半島雖然2013年11月才開盤，但是開盤不久之后就推出了“1萬抵2萬”的優(yōu)惠活動(dòng)。而將于今年9月底交房的“中鐵·秦皇半島”項(xiàng)目一期，2013年末就早早將余下的部分房源推出5800元/平方米起低價(jià)房，以及“一萬抵五萬”的促銷活動(dòng)。2014年，對(duì)部分房源推出了“買房送車位”活動(dòng)。

　　“紫城·秦皇半島”項(xiàng)目，也在去年年初就有特價(jià)房活動(dòng)；9月份時(shí)也曾推出短期的“1萬抵5萬”活動(dòng)。

　　秦皇島的降價(jià)促銷活動(dòng)，雖然目前規(guī)模不大，促銷住宅數(shù)量有限，但是顯然已經(jīng)形成了連鎖反應(yīng)。

　　庫存高、新項(xiàng)目猛增現(xiàn)隱憂/

　　顯然，秦皇島的樓市實(shí)況，并沒有外界傳聞的“風(fēng)聲鶴唳”，然而在資金鏈緊張和巨大庫存雙重壓迫下，上漲動(dòng)力正顯衰竭，未來或現(xiàn)“穩(wěn)中暗降”的走勢(shì)。

　　搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，早在2013年6月，秦皇島在售待售的122個(gè)樓盤中，有69個(gè)樓盤相繼推出各種優(yōu)惠，占比56.55%。進(jìn)入2014年以來，將近九成的在售樓盤都在進(jìn)行打折促銷。

　　甚至萬科這樣的龍頭企業(yè)在秦皇島的項(xiàng)目也在2014年推出了促銷活動(dòng)。萬科的“假日風(fēng)景”精裝修高層住宅項(xiàng)目位于海港區(qū)的北部，距離市中心20分鐘車程，其項(xiàng)目二期即將開盤。該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，2014年后，項(xiàng)目一期剩下的部分房源推出了“二萬抵七萬”的優(yōu)惠活動(dòng)。

　　類似這樣對(duì)尾盤進(jìn)行促銷的活動(dòng)，當(dāng)前在當(dāng)?shù)夭⒉簧僖?。降價(jià)促銷背后，是秦皇島市當(dāng)?shù)鼐薮蟮膸齑鎵毫σ约拜^慢的去化速度。通常情況下，如果一個(gè)城市商品住房存量是月銷售量的12至15倍，即能支持12至15個(gè)月的供應(yīng)，就屬于高庫存。

　　思源經(jīng)紀(jì)秦皇島分公司的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，僅海港、北戴河、山海關(guān)三區(qū)的商品房庫存就高達(dá)635萬平方米，而當(dāng)年的消化量僅為156萬平方米。來自秦皇島市統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)顯示，2013年秦皇島房屋施工面積為2481.9萬平方米，商品房屋銷售面積為302.5萬平方米，樓市存銷比達(dá)到了12.

　　在庫存高壓的同時(shí)，新開盤項(xiàng)目猛增，有限的消費(fèi)力難以支撐巨大的消費(fèi)體量。秦皇島統(tǒng)計(jì)局2013年固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，秦皇島的房地產(chǎn)開發(fā)投資共計(jì)235.1億元，累計(jì)比上年同期增長10.2%。房地產(chǎn)投資占據(jù)秦皇島整個(gè)固定資產(chǎn)投資比重的近三分之一。

　　張大偉認(rèn)為，秦皇島隸屬三線城市，人口本就較少，年輕人因?yàn)榍舐?、上學(xué)等原因，選擇去一、二線城市發(fā)展，近年來常住人口增長緩慢。加之城市房屋存量過大，這種城市目前的旅游產(chǎn)業(yè)又非常有季節(jié)性，自身的海洋經(jīng)濟(jì)卻沒有跟上發(fā)展，人口新增乏力。

　　部分銀行 收縮開發(fā)貸款/

　　高庫存及有限的消費(fèi)量，也導(dǎo)致了秦皇島樓市缺乏上漲動(dòng)力。一些項(xiàng)目價(jià)格基本不變就體現(xiàn)了這一現(xiàn)象。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，秦皇島樓市一直在走“上坡路”，均價(jià)從6862元/平方米漲到7134元/平方米。6月之后，房價(jià)開始下跌，最終年底房屋均價(jià)為6940元/平方米。2013年，秦皇島房價(jià)總體上漲114元/平方米。

　　在距離萬科項(xiàng)目往南僅一路之隔的區(qū)塊，是秦皇島當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司興龍開發(fā)的名為“生態(tài)谷”的項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目一期2011年開盤時(shí)均價(jià)為6500元/平方米。記者咨詢得知，如今項(xiàng)目在售的房屋價(jià)格均價(jià)仍然在6500元/平方米徘徊，基本沒有上漲。

　　在秦皇島樓市的相關(guān)報(bào)道見諸版面后，秦皇島官方曾回應(yīng)“2013年全年，秦皇島商品住宅成交均價(jià)5876.89元/平方米，同比增長為2.45%?！?/p>

　　嗅覺敏銳的銀行也有所行動(dòng)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在秦皇島實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各大銀行設(shè)在秦皇島的分行針對(duì)開發(fā)商的貸款審批沒有絲毫松懈，似乎都不約而同地從資金源頭上卡住了房企的“七寸”——目前，多家銀行都已經(jīng)收緊了開發(fā)貸。

　　“銀行的開發(fā)貸款現(xiàn)在不好辦”。交通銀行

　　的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年開始房地產(chǎn)的開發(fā)貸款“基本辦不了”。

　　在記者隨后的暗訪中，其余幾大行的相關(guān)負(fù)責(zé)人也均表示目前地產(chǎn)開發(fā)貸款不好批，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)公司最基本的要求條件都是2級(jí)資質(zhì)與5000萬注冊(cè)資金。其中，工商銀行

　　秦皇島分行還要求開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)超過10萬平方米，中國銀行

　　則還要求開發(fā)公司在省內(nèi)有一定排名。

　　供應(yīng)加大，去化能力成疑，銀行也收縮開發(fā)貸款。秦皇島樓市前景并不明朗。

　　相關(guān)鏈接

　　秦皇島旅游地產(chǎn)打折促銷成常態(tài)

　　出了秦皇島火車站，進(jìn)入記者視線的都是樓盤廣告，其中旅游地產(chǎn)的廣告最為突出。

　　記者日前在秦皇島走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在北戴河新區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，幾乎所有的高層項(xiàng)目在售樓盤，都有不同程度的折扣與降價(jià)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾以購房者的身份來到當(dāng)?shù)匾惶幟麨椤跋亩己０丁钡木频旯㈨?xiàng)目看房時(shí)，該項(xiàng)目的銷售人員給出了“七五折”這一最低折扣。據(jù)了解，此項(xiàng)目二期自2012年以來就有“買三平方米送一平方米”活動(dòng)。

　　“夏都海岸”的銷售人員表示，公司因新建項(xiàng)目回款需要，“最近每個(gè)月都會(huì)有一定數(shù)量七五折的促銷房屋出售”。該銷售人員同時(shí)表示，交房后暫時(shí)拿不到“房本”，只能保證2年內(nèi)辦理。

　　“非常?！本频旯㈨?xiàng)目位于“夏都海岸”西側(cè)，“非常?！币晃辉诋?dāng)?shù)貜臉I(yè)多年的置業(yè)顧問向記者表示，該項(xiàng)目2012年就已開盤，至今只銷售了30%左右。銷售緩慢，開發(fā)商不得不讓利。

　　上述置業(yè)顧問還向記者透露，項(xiàng)目開發(fā)出來后能賣出去已經(jīng)不錯(cuò)了。“周圍不少樓盤和我們項(xiàng)目一起拿的地，因?yàn)橘Y金出了問題，到現(xiàn)在都沒開發(fā)完?！?/p>

　　而位于“非常?！蔽鞅倍恕芭R海聽濤”項(xiàng)目，距南戴河海岸線僅600米，目前的優(yōu)惠力度達(dá)到了八五折。

　　在海南錦誠旅游地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長王路看來，秦皇島旅游地產(chǎn)整體市場發(fā)展不夠完善，項(xiàng)目品質(zhì)及配套設(shè)施有所欠缺，僅算得上是旅游居住地。

　　王路認(rèn)為，今年銀根在緊縮，貸款成本不斷上升，使得一些開發(fā)企業(yè)，尤其資金鏈條本就緊張的中小企業(yè)更加艱難。在這樣的情況下，秦皇島旅游地產(chǎn)在售項(xiàng)目與在開發(fā)項(xiàng)目沒有太多突破瓶頸的方法，只能通過降價(jià)來促進(jìn)銷售。

　　據(jù)了解，秦皇島的大量旅游地產(chǎn)項(xiàng)目陷入滯銷的困境并非偶然。

　　2009年，秦皇島啟動(dòng)“旅游立市”戰(zhàn)略。該戰(zhàn)略指出，5至10年時(shí)間，要把秦皇島建成國內(nèi)最佳、國際上有較大影響的旅游名城。隨后秦皇島于2010年啟動(dòng)了大規(guī)模的土地出讓。當(dāng)年該市4個(gè)區(qū)的招拍掛土地達(dá)到45宗，面積469.8249公頃，土地出讓金108.88億元，樓面均價(jià)為2317元。這些土地開發(fā)出的項(xiàng)目在2012年、2013年集中入市。

　　思源經(jīng)紀(jì)發(fā)布的《2012年秦皇島市房地產(chǎn)市場概況》顯示，北戴河新區(qū)的各地產(chǎn)項(xiàng)目體量均較大，產(chǎn)品類型多為綜合

　　產(chǎn)品，預(yù)計(jì)未來三年總供應(yīng)體量將超過300萬平方米。

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，秦皇島屬于傳統(tǒng)旅游地，在樓市調(diào)控下，部分一二線城市的購房者會(huì)從旅游度假的角度積極在此類城市進(jìn)行置業(yè)。房企也希望打好旅游地產(chǎn)這樣一個(gè)招牌。購房者、房企等市場資源因此快速導(dǎo)入該市。

　　一家開發(fā)旅游地產(chǎn)公司的高管向記者透露，秦皇島當(dāng)?shù)氐穆糜蔚禺a(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在于，客戶群主要來自于東北和京津地區(qū)，來源相對(duì)狹窄，這就面臨去庫存的壓力。

　　據(jù)了解，秦皇島當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)與附近區(qū)域的競爭日趨白熾化，也是出現(xiàn)困境的原因之一。

　　距離秦皇島市區(qū)約50分鐘車程的遼寧綏中縣東戴河區(qū)域海邊也是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目林立，區(qū)域內(nèi)道路兩側(cè)也是掛著各類推銷樓盤的廣告牌。去年7月，記者曾實(shí)地走訪該地。在走訪期間記者發(fā)現(xiàn)，在東戴河區(qū)域，單套僅10余萬元的小戶型“公寓”旅游地產(chǎn)隨處可見。價(jià)格要比秦皇島地區(qū)的同類項(xiàng)目低。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一曾表示，旅游地產(chǎn)，一定是“旅游”在前，“地產(chǎn)”在后。開發(fā)旅游地產(chǎn)一定要堅(jiān)持以自然資源、旅游資源保護(hù)和開發(fā)為主，反映當(dāng)?shù)氐淖匀惶厣臀幕厣?，防止同質(zhì)化。一些旅游資源缺乏的城市，建設(shè)的旅游產(chǎn)品同質(zhì)化，沒有特色、沒有文化內(nèi)涵，也沒有太多生命力。

　　(責(zé)任編輯：DF070)