深圳房?jī)r(jià)將進(jìn)入下降通道?

　　房貸是未來(lái)影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的決定因素。

　　CFP供圖

　　全國(guó)范圍內(nèi)樓市的集體利空或讓深圳這座在此輪調(diào)控中樓價(jià)一直穩(wěn)漲不降的城市也進(jìn)入“降價(jià)通道”。昨日，深圳中介門(mén)店數(shù)量最多的中介機(jī)構(gòu)深圳中原發(fā)布專(zhuān)題研究報(bào)告表示，深圳已深受各地樓市降價(jià)消息的影響，市場(chǎng)信心下挫，而小業(yè)主和開(kāi)發(fā)商將扛不住壓力，深圳樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，成交的定價(jià)權(quán)將更多地掌握在買(mǎi)家手中，二手住宅價(jià)格下降的通道即將打開(kāi)。

　　深圳市場(chǎng)上有多家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)都會(huì)定期發(fā)布對(duì)于樓市的預(yù)判，而深圳中原由于中介門(mén)店眾多，與市場(chǎng)最為貼近，因此在以往的預(yù)測(cè)中，深圳中原的預(yù)測(cè)往往更具有參考價(jià)值和風(fēng)向標(biāo)意義。

　　南方日?qǐng)?bào)記者曲廣寧

　　兩反映市場(chǎng)指數(shù)都跌破臨界值

　　整個(gè)4月，深圳樓市二手房市場(chǎng)上的中介地鋪都顯得蕭條和冷落。雖然官方成交數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房在4月成交了5000多套，但這一同比去年水平相當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)，卻由于官方數(shù)據(jù)的滯后性，而和實(shí)際市場(chǎng)的表現(xiàn)迥異。實(shí)際上，深圳剛剛過(guò)去的4月以及5月，深圳二手房市場(chǎng)一直在非常低的成交水平上運(yùn)行，而來(lái)自深圳中原的一些數(shù)據(jù)也顯示，這種低成交量的影響即將反映到房?jī)r(jià)上面。

　　中原報(bào)價(jià)指數(shù)，這一反映中原三級(jí)市場(chǎng)地鋪業(yè)主報(bào)價(jià)變化情況的指數(shù)，實(shí)際是對(duì)業(yè)主信心強(qiáng)弱的反映，當(dāng)上調(diào)房源報(bào)價(jià)的業(yè)主占多數(shù)時(shí)，房?jī)r(jià)上升成為必然，反之則會(huì)引致房?jī)r(jià)下跌。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，作為判斷二手住宅價(jià)格走勢(shì)的先行指標(biāo)，中原報(bào)價(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)11周下跌，并于4月底跌破30%的臨界值，目前已經(jīng)下探至23%。指數(shù)在30%時(shí)，業(yè)主對(duì)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)持中性態(tài)度，高于30%表明未來(lái)價(jià)格有上漲的空間。而如今已連續(xù)3周低于臨界值，這就意味著，隨著交易難度的提高，小業(yè)主已經(jīng)在逐漸加大讓價(jià)的力度。深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗表示，如果說(shuō)4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利，那目前就已經(jīng)是明確啟動(dòng)降價(jià)，以便快速出貨，安全回收資金。

　　而判斷市場(chǎng)動(dòng)向的另一指標(biāo)——中原經(jīng)理人指數(shù)同樣連續(xù)11周波動(dòng)下行。據(jù)悉，這一指數(shù)來(lái)源于中原經(jīng)理根據(jù)三級(jí)市場(chǎng)地鋪的放盤(pán)量、訪客量、帶看量以及買(mǎi)賣(mài)雙方談判力對(duì)比的情況，結(jié)合當(dāng)前政策環(huán)境對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行的綜合預(yù)判，而這一指數(shù)上周已經(jīng)跌破50%的臨界值。

　　“面對(duì)幾乎停滯不漲的成交量，經(jīng)理人信心嚴(yán)重受挫，看跌的經(jīng)理人超過(guò)了半數(shù)，這也是自2012年年初以來(lái)，首次打破樂(lè)觀情緒，悲觀情緒占據(jù)主導(dǎo)位置”，賀曉麗表示，這一指標(biāo)的下跌，表明市場(chǎng)情緒正在惡化，深圳樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，成交的定價(jià)權(quán)將更多地掌握在買(mǎi)家手中。

　　2月至今新房銷(xiāo)售率普遍在六成以下

　　中介地鋪置業(yè)顧問(wèn)對(duì)于市場(chǎng)的信心下挫深刻反映了整個(gè)深圳市場(chǎng)日漸悲觀的情緒，而開(kāi)發(fā)商也不得不看清局勢(shì)，調(diào)整應(yīng)對(duì)策略。賀曉麗透露，二季度以來(lái)各地陸續(xù)推出救市舉措，深圳市場(chǎng)先是一陣暗喜，而隨后又回歸理性，因?yàn)橄拶?gòu)在以深圳為代表的一線城市是不可能輕易松綁的。

　　而與此同時(shí)，深圳開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力則不斷增加，根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，深圳新房去化周期已經(jīng)由年初的9個(gè)月延長(zhǎng)到12個(gè)月，隨著成交的放緩，這一時(shí)間還將延長(zhǎng)?，F(xiàn)實(shí)的心理落差再次打擊了開(kāi)發(fā)商。

　　賀曉麗認(rèn)為，遲遲扶不起的成交量對(duì)買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)只是個(gè)數(shù)字，而對(duì)開(kāi)發(fā)商，卻是實(shí)實(shí)在在的壓力。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，2月至今，深圳新盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率普遍在六成以下，3月雖有短暫的好轉(zhuǎn)，但也未能突破八成。近幾周，由于觀望情緒加重，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率繼續(xù)下降，多數(shù)項(xiàng)目甚至沒(méi)能超過(guò)四成。

　　樓盤(pán)的銷(xiāo)售遇阻讓開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)識(shí)到了事態(tài)的嚴(yán)重性。從深圳各項(xiàng)目的表現(xiàn)來(lái)看，4月各樓盤(pán)的優(yōu)惠力度已經(jīng)在加碼，五一期間更是達(dá)到小高峰，僅3天就已經(jīng)有10余個(gè)樓盤(pán)推出特價(jià)單位。

　　此外，賀曉麗認(rèn)為，即將面臨的半年度業(yè)績(jī)報(bào)表才是開(kāi)發(fā)商們真正的難關(guān)。截止目前，全市新房累計(jì)成交量?jī)H為去年1季度的水平，上半年相當(dāng)于有一個(gè)半月沒(méi)有業(yè)績(jī)，降價(jià)走量此時(shí)無(wú)疑成了救命稻草。因而接下來(lái)，開(kāi)發(fā)商也將打開(kāi)降價(jià)通道，換取成交量，應(yīng)對(duì)即將迎來(lái)的半年度考核。

　　由此可見(jiàn)，不論是新房市場(chǎng)還是二手房，當(dāng)前情況都不容樂(lè)觀，此次多方博弈的結(jié)果就是，買(mǎi)家情緒尚未出現(xiàn)變化，政府出手救市也是希望渺茫，于是，“業(yè)主和開(kāi)發(fā)商終于支撐不住了，近期打開(kāi)降價(jià)通道已經(jīng)在所難免，”賀曉麗表示，這輪降價(jià)的周期注定不會(huì)太長(zhǎng)，因而降價(jià)通道開(kāi)啟對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不失為一個(gè)好時(shí)機(jī)。

　　指數(shù)下跌

　　作為業(yè)主信心強(qiáng)弱的反應(yīng)，中原報(bào)價(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)11周下跌，并于4月底跌破30%的臨界值，目前已經(jīng)下探至23%。指數(shù)在30%時(shí)，業(yè)主對(duì)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)持中性態(tài)度，高于30%表明未來(lái)價(jià)格有上漲的空間。

　　中原經(jīng)理人指數(shù)同樣連續(xù)11周波動(dòng)下行。據(jù)悉，這一指數(shù)來(lái)源于中原經(jīng)理根據(jù)三級(jí)市場(chǎng)地鋪的放盤(pán)訪量、客量、帶看量以及買(mǎi)賣(mài)雙方談判力對(duì)比的情況，結(jié)合當(dāng)前政策環(huán)境對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行的綜合預(yù)判，這一指數(shù)上周已經(jīng)跌破50%的臨界值。

　　成交下跌

　　2月至今，深圳新盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率普遍在六成以下，3月雖有短暫好轉(zhuǎn)，但也未能突破八成。近幾周多數(shù)項(xiàng)目甚至沒(méi)能超過(guò)四成。