23天后的兌付難題：新華信托一地產項目仍是空地

　　 再過23天，新華信托旗下一款信托產品——上海錄潤置業(yè)股權投資集合資金信托計劃就將部分提前到期。然而，記者經過實地考察，發(fā)現該項目目前還未開建。

　　 項目相關負責人表示，項目半年之內肯定無法建成，通過項目銷售回款兌付信托已無可能。由于無法通過上海市楊浦區(qū)房地產交易中心調查項目的土地抵押情況，上述項目除信托融資外還有無其他借款負債抵押是個未知數。在擔保方鄒蘊玉及上海高遠置業(yè)(集團)有限公司被曝因借貸糾紛陷入債務危機的情況下，新華信托是否能夠確保上述項目的信托資金能按時兌付，或存變數。

　　 項目現場還是空地

　　 多家銷售信托產品或者推介信托產品的網站信息顯示，2011年1月，新華信托·上海錄潤置業(yè)股權投資集合資金信托計劃成立，通過發(fā)行四期產品共募集8.5億元，預期年收益率為9.80%或12%。

　　 據了解，該信托以增資方式投資于上海錄潤置業(yè)有限公司(以下簡稱錄潤置業(yè))，即上城廣場的項目公司，增資后信托計劃將持有項目公司98.84%的股權。按照約定，該信托期限為3年，將于2014年1月10日到期。另外，滿2.5年后，信托計劃可提前或部分提前終止。這也意味著下個月10號，該信托的投資者便可提前兌付。

　　 但自從去年以來，這一信托計劃的還款，就因為所開發(fā)項目工程進度的嚴重緩慢而存在巨大的不確定性。記者于6月14日前往錄潤置業(yè)所開發(fā)的位于楊浦區(qū)淞滬路、三門路路口上城廣場的施工現場。

　　 工地門口的一張工程概況牌上的標注顯示，上城廣場樁基工程的開工時間為2012年10月28日，竣工日期為2013年4月26日。按照上述工程概況牌，上述項目應該已經開工。

　　 但記者透過工地大門門縫查看施工情況卻發(fā)現，整個工地目前還是大片光禿禿的水泥地?？p隙間長滿了雜草，工地內既看不到施工設備，也不見任何施工人員。

　　 上述項目的工程負責人王建國稱，他表示項目正在打樁，具體事宜要咨詢新華信托，他們規(guī)定需保持口徑一致。

　　 記者隨后以投資者名義向新華信托詢問該信托目前的進展情況，以及未來能否如期兌付，新華信托一位工作人員表示，該信托第一次的派息已經支付出去，目前一切運行正常，他們發(fā)行的信托從未有過不兌付的情況。而項目工程進度等具體情況，需要咨詢該信托的項目負責人袁經理。不過，記者隨后撥打該工作人員提供的袁經理電話，始終無人接聽。

　　 信托償還留懸念

　　 新華信托于2012年10月22日發(fā)布的錄潤置業(yè)信托財產管理報告中指出，截至2012年9月30日，信托資金運用共計約8.05億元。主要用于歸還股東借款、前期工程費、財務費用、管理費用等。由此可見，前期信托募集資金已被充分利用，所剩余的不多。

　　 由此可見，項目的銷售收入顯然將是該信托計劃的主要還款來源。但問題是，截至目前上述項目仍然還是空地。而按照上海的平均施工進度，從拿到規(guī)劃施工建設許可證，再到項目達到預售的標準，通常需要9個月的時間。在這樣的情況下，通過銷售收入來兌現信托計劃的可能性并不大。

　　 中房信資深分析師薛建雄指出，信托到期卻無法通過獲取銷售收入來兌付。擔保方將因此承擔義務，履行還款約定。然而，《21世紀經濟報道》今年1月的報道卻稱，該信托的擔保方鄒蘊玉以及上海高遠置業(yè)(集團)有限公司(以下簡稱高遠置業(yè))由于借貸糾紛，已經陷入債務危機。

　　 記者在上海工商局網站上查詢到，高遠置業(yè)2009年～2011年的年檢正常，但并沒有2012年的年檢信息。而高遠置業(yè)的工商注冊地址延安西路895號10樓，也已成為一家銀行的辦事處。

　　 在此種情況下，鄒蘊玉及高遠置業(yè)顯然已經無法為該信托做擔保。今年1月28日，新華信托曾發(fā)公告，錄潤置業(yè)已通過董事會決議將法定代表人由鄒蘊玉變更為錄潤置業(yè)總經理淦彤軍。受托人將進一步采取措施確保錄潤置業(yè)施工項目的正常運作。

　　 “找新華信托，到期后他們肯定有辦法來還錢的。”王建國面對記者以投資人名義詢問時如是表示。上海市律和理律師事務所合伙人陳太貴指出，如果擔保人不能履行擔保義務，信托公司最終或許可以將該項目的土地等資產整體出讓，以此來兌付信托。

　　 新華信托在2012年10月22日發(fā)布的錄潤置業(yè)信托財產管理報告中指出，上海錄潤項目占地面積約26460平方米，建筑容積率4，地上可建面積為105840平方米。薛建雄指出，參考去年新江灣地塊的出讓價格，錄潤項目土地的樓板價約為1.5萬元/平方米。以此推算，目前該土地價值約為15.876億元。

　　 按此土地價格，拍賣的土地收入應該足以用來兌付信托計劃的融資。但其中的前提是錄潤置業(yè)沒有其他的負債，上述上城廣場也沒有其他的債務抵押情況。但新華信托的報告卻透露，2012年9月30日時，上述項目的負債達到4.03億元。

　　 業(yè)內因此擔心，土地拍賣收入，在償還完項目的所有負債后，余下的資金是否還足夠兌付信托計劃。為此，記者前往上海市楊浦區(qū)房地產交易中心，查詢上述項目的抵押情況，卻被該交易中心方面告知，上述地塊沒有明確的地址，還無法查詢其實際產權和抵押情況。