房企老總反擊三四線樓市崩盤論：好局剛剛開始

　　杭州、常州個別樓盤降價，鄂爾多斯樓市崩盤，貴陽、營口等三、四線城市的樓市出現(xiàn)供過于求，一時間，三、四線城市“崩盤說”、“鬼城論”不絕于耳，該話題在今年“兩會”再次被熱議。

　　全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森認(rèn)為，中西部地區(qū)有問題的城市只是個案，3億人進(jìn)城對于開發(fā)商來說就意味著機(jī)會；全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森表示，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和戶籍制度的改革，人口的進(jìn)入必然帶來需求的增長；碧桂園總裁莫斌表示，三、四線城市仍然具備廣闊的發(fā)展空間。

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　　全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森：三四線樓市不會崩盤房價不可能下降

　　◎胡葆森：

　　中國的城鎮(zhèn)化目前進(jìn)入了中期階段，今后20年著力點會從大中城市擴(kuò)展到中小城市。3億人進(jìn)城，按照人均需求30平方米來計算，這就意味90億平方米的開發(fā)量，這對于開發(fā)商來說就意味著機(jī)會。

　　房價不會下跌，強(qiáng)勁的需求在支撐，成本在左右商品房的價格。土地、勞動力、原材料價格、銀行的利息費(fèi)用、開發(fā)人員的工資水平都沒有下降，所以房價不可能下降。

　　新型城鎮(zhèn)化作為焦點，再次被“兩會”熱議，這也意味著三、四線城市迎來新一輪的發(fā)展機(jī)遇。在此之前，三、四線城市的風(fēng)險屢被提及，“空城、大盤、滯銷”也成為三四線城市的標(biāo)簽。

　　全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采訪時認(rèn)為，每個企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力都不一樣，說三、四線要崩盤，不是別有用心就是能力不足。對于企業(yè)也不能一概而論，三、四線城市也有成長得很好的企業(yè)，也有企業(yè)在一線城市倒閉。

　　胡葆森告訴記者，一些企業(yè)能在三、四線城市攫取利潤的原因，是經(jīng)過對這些城市的市場規(guī)律的多年探索，找到了一個適合市場特征的發(fā)展模式，進(jìn)而找到了一種切實可行的戰(zhàn)略。

　　泡沫只是個別城市的個案

　　國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告中提出，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的重要依托。今后一個時期，著重解決好現(xiàn)有“三個1億人”問題，促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。

　　胡葆森表示，過去的20多年，是中國城鎮(zhèn)化的上半場，如果中國的城鎮(zhèn)化提高到70%左右，還需要15年~20年的時間，這就是中國城鎮(zhèn)化的下半場。他認(rèn)為，中國的城鎮(zhèn)化，目前進(jìn)入了中期階段，城鎮(zhèn)化前20年的著力點在大中城市和沿海城市，因為這些城市是改革開放的前沿陣地，還有一點是大城市吸附勞動就業(yè)能力強(qiáng)，技術(shù)密集。而在今后20年，除了在一、二線城市城鎮(zhèn)化不斷提高質(zhì)量，解決已經(jīng)進(jìn)城人員的“人”的城鎮(zhèn)化問題外，著力點會從大中城市擴(kuò)展到中小城市，三、四線城市因此被業(yè)內(nèi)視為“紅?！?。

　　克而瑞研究中心發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險排行榜》指出，三線城市大多外出務(wù)工者占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內(nèi)對新增住房的需求相對清淡。經(jīng)濟(jì)總量相對有限，中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充裕，使得三線城市土地供應(yīng)過量，因此大多數(shù)城市房地產(chǎn)待售存量一直處于增長之中，整體供求風(fēng)險較高，高庫存已是這些城市難以走出的陰影。

　　3月6日，全國政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥介紹，庫存量高于月銷售量的12倍~15倍，高過1年到1年半的銷售量的就是高庫存。

　　在胡葆森看來，中西部地區(qū)大部分城市都不存在這個問題，有問題的城市只是個案。胡葆森給記者算了一筆賬，3億人進(jìn)城，按照人均需求30平方米來計算，這就意味90億平方米的開發(fā)量，這對于開發(fā)商來說就意味著機(jī)會。

　　胡葆森同時也表示，房價不會下跌。他說，強(qiáng)勁的需求在支撐價格，成本在左右商品房的價格。土地、勞動力、原材料價格、銀行的利息費(fèi)用、開發(fā)人員的工資水平都沒有下降，所以房價不可能下降。

　　有根據(jù)地才能抗衡大房企

　　胡葆森說，縣城消費(fèi)能力確實沒有三線城市強(qiáng)，三線城市沒有二線城市強(qiáng)，一個成熟的開發(fā)商會根據(jù)這個城市的人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人們收入和消費(fèi)能力來確定產(chǎn)品定價、開發(fā)規(guī)模、社區(qū)位置和產(chǎn)品形態(tài)，會根據(jù)市場的規(guī)模，確定開發(fā)方向、開發(fā)計劃和開發(fā)節(jié)奏等。

　　他說，河南完全有資格稱為中國城鎮(zhèn)化的一個縮影，人口差不多占了中國的十分之一，河南有108個縣，還包括一些中心鎮(zhèn)，下一步城鎮(zhèn)化的著力點就是要從大型城市向這些中小城鎮(zhèn)不斷地去延伸。

　　胡葆森表示，在三、四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三、四線城市，主要是因為“考慮企業(yè)自身的資源情況”。早在2005年，他就已經(jīng)預(yù)測了今天房地產(chǎn)市場格局的變遷，即大的開發(fā)商將占據(jù)主要的市場份額，每一座城市的前十大開發(fā)商將有6~7個不是本地開發(fā)商，欲與這些大企業(yè)抗衡，必須擁有自己的“根據(jù)地”，沒有根據(jù)地的盲目全國擴(kuò)張，更容易遭遇失敗。因此，胡葆森選擇扎根河南。

　　諸如恒大、綠地、萬達(dá)等全國性大公司都已經(jīng)進(jìn)入鄭州市場，對本地房企造成了不小的沖擊。在此情況下，胡葆森認(rèn)為，一些大的地產(chǎn)商進(jìn)入河南市場，造成了一種新的競爭局面，建業(yè)也會調(diào)節(jié)自身的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。比如加大服務(wù)體系的建設(shè)，從而發(fā)揮自身的客戶資源優(yōu)勢。因為建業(yè)22年在一個市場上，客戶資源肯定要多于剛進(jìn)入的地產(chǎn)商，通過服務(wù)好原有業(yè)主，就可解決建業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)型的問題，這也是探索一種新的發(fā)展模式。

　　胡葆森表示，建業(yè)原來主要是買地、建房，拿回來錢再去買地，是個快速周轉(zhuǎn)型的。今后準(zhǔn)備提供一個新興的社區(qū)服務(wù)，通過服務(wù)的升級尋找新的利潤增長點，從一個單純的開發(fā)商向一個新型生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在加劇，建業(yè)集團(tuán)對這一塊的投資也很謹(jǐn)慎。以建業(yè)十八城綜合體為例，胡葆森說，建業(yè)十八城(包括寫字樓、院線、酒店)持有的面積通常在10%左右，一般不會超過15%，這個比例在每個時期都不一樣。目前建業(yè)在迅速提升規(guī)模，現(xiàn)金流的需求比較迫切，自持就不能那么多。到了500億規(guī)模以后，持有的規(guī)模就會逐漸加大，這跟企業(yè)的發(fā)展階段，也有一定的關(guān)系。

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　　全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森：新型城鎮(zhèn)化將使三四線樓市供求達(dá)到平衡

　　◎黃其森：

　　一手抓嚴(yán)格完成保障房、自住型商品房的任務(wù)，一手放開商品房市場，兩者平衡推進(jìn)，是我理解的“雙向調(diào)控”。

　　現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士在全國房地產(chǎn)未來走向上意見大相徑庭，“崩盤論”此起彼伏。雖然一些三、四線城市確實出現(xiàn)供應(yīng)量過大，但我并不認(rèn)為三、四線城市會出現(xiàn)恐慌性拋盤。

　　杭州樓盤作一些調(diào)整，有利于整個市場健康發(fā)展，這是給房地產(chǎn)市場提個醒。

　　當(dāng)所有關(guān)注的焦點都集中在今年房地產(chǎn)政策的方向定調(diào)時，住建部部長姜偉新僅給出了簡單的四個字——雙向調(diào)控。

　　一時間，各種揣測的聲音頻頻，究竟調(diào)控兩端會觸及哪里？究竟是供需層面的“雙向”，長短期調(diào)控的“雙向”，還是不同城市之間的“雙向”？

　　在接受記者采訪時，全國政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長黃其森表示，一手抓嚴(yán)格完成保障房、自住型商品房的任務(wù)，一手放開商品房市場，兩者平衡推進(jìn)，是他理解的“雙向調(diào)控”。

　　談及三、四線城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀，黃其森指出，“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士在全國房地產(chǎn)未來走向上意見大相徑庭，‘崩盤論’此起彼伏。雖然一些三、四線城市確實出現(xiàn)供應(yīng)量過大，但我并不認(rèn)為三、四線城市會出現(xiàn)恐慌性拋盤。”

　　在黃其森看來，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，以及戶籍制度改革的逐步推進(jìn)，人口的進(jìn)入必然帶來需求的增長，從而使三、四線城市達(dá)到供需平衡。

　　三四線機(jī)遇風(fēng)險并存

　　杭州、常州個別樓盤降價亮起的紅燈，提醒著未來二、三線城市樓市存在的風(fēng)險。

　　“房地產(chǎn)有漲有跌，杭州樓盤作一些調(diào)整，有利于整個市場健康發(fā)展，這是給房地產(chǎn)市場提個醒?！秉S其森認(rèn)為，房地產(chǎn)“崩盤論”是危言聳聽。

　　事實上，在泰禾的發(fā)展布局中，也涉及不少三、四線城市。對此，黃其森表示，只會去經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方。

　　“我們在福建也進(jìn)入了很多三、四線城市，雖然有些只是縣區(qū)，但經(jīng)濟(jì)實力超過很多省會城市，這樣集中在一起，也很容易形成規(guī)模效應(yīng)”黃其森說，目前泰禾布局在北京、福建、長三角以及珠三角，“項目規(guī)模最多不超過200畝，這樣可以實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)和去化。我們也放棄了很多新的機(jī)會，在我看來，如何能夠?qū)ψ约旱膽?zhàn)略目標(biāo)有一個堅定不移的執(zhí)行和把握，便是有所為有所不為?！?/p>

　　在黃其森看來，相比住宅，更應(yīng)該警惕三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險?！吧虡I(yè)地產(chǎn)不同于住宅，難點是后續(xù)的招商運(yùn)營，但現(xiàn)在很多企業(yè)并不具備這些能力。”

　　三、四線城市的降溫越發(fā)明顯，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，15家標(biāo)桿房企在一線城市合計銷售額為2304億元，在二線城市銷售額為4446億元，在三、四線城市合計銷售額為678億元。

　　國家統(tǒng)計局上月發(fā)布的報告也顯示，全國房價環(huán)比下調(diào)的城市達(dá)6個，其中大部分是三、四線城市。

　　黃其森表示，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，如果戶籍制度改革可以跟上，人口的進(jìn)入必然帶來需求的增長，三、四線城市還是可以逐漸達(dá)到供需平衡。

　　“雖然一些三、四線城市確實出現(xiàn)供應(yīng)量過大，但這并非是不能解決的問題。”黃其森說，在一線城市進(jìn)入后城市化時代時，三、四線的城市化正要開始加速。同時，三、四線城市也需要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，改善城市商業(yè)與市政配套，以吸引人口的流入。

　　“新的市場剛剛開始”

　　伴隨著調(diào)控范圍的擴(kuò)大，周期的拉長，“房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過去”的言論不絕于耳。但在黃其森看來，在經(jīng)歷了市場的洗牌后，新的市場剛剛開始。

　　“之前可以說是全民都在做，大家也感覺過去房地產(chǎn)行業(yè)有錢就行，不需要專業(yè)，但現(xiàn)在會越來越需要專業(yè)化”黃其森表示。

　　去年，泰禾以“黑馬”的姿態(tài)沖入北京市場，并迅速拿下了幾宗熱門地塊，一時間成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。

　　對此，黃其森告訴記者，融資成本的高低取決于與金融機(jī)構(gòu)怎樣談判對接，“泰禾到了一定規(guī)模后，議價能力相對較強(qiáng)，基本上一個項目都會有三五家金融機(jī)構(gòu)來對接融資，最少也有兩家。”

　　黃其森透露，泰禾今年的銷售目標(biāo)預(yù)計是250億元，其中北京市場是發(fā)展重點。

　　在其今年的提案中，黃其森建議，北京的自住房政策應(yīng)該在房價高昂的特大城市推廣。而對于市場調(diào)節(jié)的部分，政府應(yīng)放開預(yù)售許可證管理。

　　“除保障房與自住型商品房等特殊房產(chǎn)用來解決中低收入人群的住房難題，屬于政府干預(yù)行為，其他方面完全可以讓房地產(chǎn)更多地回歸市場調(diào)節(jié)中去，讓各類人自主選擇?！秉S其森說。

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　　碧桂園總裁莫斌：三四線樓市前景廣闊

　　隨著鄂爾多斯樓市的崩盤，以及貴陽、營口等三、四線城市的樓市出現(xiàn)供過于求，一時間出現(xiàn)了“崩盤說”、“鬼城論”。

　　克爾瑞于去年7月發(fā)布的《中國城市住宅發(fā)展前景與風(fēng)險排行榜》也顯示，我國房產(chǎn)投資風(fēng)險最高的50座城市中，有49個是三線城市。一些大型開發(fā)商正在加速向一、二線城市聚集，三、四線城市似乎成了雞肋。

　　但也有部分房企依然堅定看好新型城鎮(zhèn)化大潮下三、四線城市的發(fā)展機(jī)遇，比如碧桂園。碧桂園總裁莫斌在接受記者專訪時表示，三、四線城市仍然具備廣闊的發(fā)展空間。

　　近年來，三、四線城市背后隱藏的風(fēng)險正在逐步顯現(xiàn)。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，三、四線城市規(guī)模小、市場容量小，需求有限且供給無限，很多項目在開盤之初就把周邊有支付能力的客戶消耗一空，首次開盤大賣、二次開盤正常、三次開盤蕭條成了普遍現(xiàn)象。

　　但莫斌表示，三、四線城市，尤其是一些人口基數(shù)大、經(jīng)濟(jì)實力比較好的城市，目前正處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的加速時期。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也有一批有實力的客戶需要更好的產(chǎn)品和服務(wù)，而當(dāng)?shù)厥袌錾形赐耆珴M足，因此這類型城市還是有很大的機(jī)會。

　　莫斌認(rèn)為，三、四線城市不一定就是“空城”，關(guān)鍵看是否符合新型城鎮(zhèn)化的趨勢，成敗取決于有沒有滿足市場需求的能力。

　　2013年，碧桂園在三、四線城市打造多個熱銷項目。莫斌表示，“當(dāng)然，公司也注意到了三、四線城市的風(fēng)險，在土地投資決策時，會作出很好的甄選。至于會否加大一、二線城市的投資，公司會根據(jù)市場需要進(jìn)行調(diào)整，重要的是要找到符合碧桂園發(fā)展模式的土地?！?/p>

　　對于目前房地產(chǎn)企業(yè)掀起的多元化熱潮，莫斌明確表示，碧桂園目前還沒有多元化發(fā)展的計劃，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，國內(nèi)剛需市場還存在大量機(jī)會，龍頭房企的市場占有率會有所提升，碧桂園仍將致力于提高公司的核心競爭力。

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　　記者觀察

　　三四線城市盤活的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)

　　三四線城市的房地產(chǎn)市場真的面臨泡沫崩潰的危險？這其實是一個偽命題。

　　早在去年，記者就曾報道過，大量布局三四線城市的碧桂園去年的銷售業(yè)績增長幅度是全國前十大房企中最高的。同樣，世茂房地產(chǎn)從縣級市石獅“攫金”20億元。龍頭老大萬科也沒放棄三、四線城市的機(jī)會。全國前十的地產(chǎn)商中，絕大部分在三、四線城市都有布局，并且三、四線城市給公司貢獻(xiàn)的銷售額和利潤并不比一線城市少多少。

　　無可否認(rèn)，確實有一部分三、四線城市因為土地集中供應(yīng)、人口外流出現(xiàn)了空城和“鬼城”的現(xiàn)象，但住建部政策研究中心主任陳淮曾說，“鬼城”是暫時的，從一個城市開始建設(shè)到最終成熟，必然會經(jīng)歷“鬼城”的階段。

　　真正需要擔(dān)心的，并不是三、四線城市是否存在大量房屋空置現(xiàn)象，而是人們是否愿意留在三、四線城市發(fā)展。一位房地產(chǎn)企業(yè)家曾向記者表示，三、四線城市是否能吸引人口的關(guān)鍵，是當(dāng)?shù)啬懿荒芘囵B(yǎng)出一流的企業(yè)，進(jìn)而消化和吸引大量的就業(yè)人口留在三、四線城市。

　　通常來說，三、四線城市要留住企業(yè)不容易。很多城市開始時會給出諸多優(yōu)惠政策，希望能筑巢引鳳，但這些企業(yè)做大做強(qiáng)之后，往往會和地方政府談條件，如果不能繼續(xù)給優(yōu)惠政策，他們就會遷到資源更為豐富的一線城市。但如果長期給優(yōu)惠政策，當(dāng)?shù)氐呢斦趾茈y有財力做好公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，最后也會導(dǎo)致人才大量外流。留不住企業(yè)，留不住人才，是很多地方政府最頭疼的問題。這個問題要從根本上解決，只能依靠中央政府更為科學(xué)地劃分城市功能、明確城市定位。

　　不過，三、四線城市的樓市即將迎來“春天”。李克強(qiáng)總理在今年“兩會”上作的政府工作報告明確提出，將促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，解決人在城市如何落戶、生活，從而推動城市均衡發(fā)展，促進(jìn)公共服務(wù)均等化。

　　這些措施不僅能夠減輕一線城市的壓力，也將大大提升三、四線城市的吸引力，進(jìn)而盤活整個三、四線城市的房地產(chǎn)市場。