銷售人員講述杭州樓盤降價(jià)幕后：資金鏈可能斷了

　　馬年杭州樓市紛紛降價(jià)，影響波及至二手房市場(chǎng)，二手房交易量慘淡。什么導(dǎo)致了開發(fā)商紛紛降價(jià)清盤?杭州樓市的集體降溫又會(huì)給整體經(jīng)濟(jì)帶來哪些影響?作為一個(gè)二線城市，杭州的房價(jià)起伏在很大程度上能反應(yīng)出全國二線城市的情況。今年2月18日，杭州馬年首個(gè)開市樓盤德信北海公園特惠促銷，均價(jià)從每平米人民幣18000元降至15800元，降價(jià)近兩成。第二天，僅一街之隔的天鴻香榭里，開盤就直降三成，每平米單價(jià)劇降6000元，一些房產(chǎn)貶值的業(yè)主，沖動(dòng)之下直接砸了售樓處。有分析認(rèn)為，這預(yù)示著樓市有可能打開了下行通道。那么，杭州樓市究竟是個(gè)別樓盤降價(jià)，還是整體顯露疲態(tài)呢?它對(duì)于全國的樓市來說，又意味著什么呢?央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者到杭州進(jìn)行了調(diào)查。

　　開發(fā)商尾盤促銷為低價(jià)購新地，清盤行為引發(fā)杭州樓市降價(jià)蝴蝶效應(yīng)

　　2014年2月18日晚間，德信北海公園宣布降價(jià)清盤，價(jià)格每平米直降近4000元。一石擊起千層浪。作為浙江房地產(chǎn)最為堅(jiān)挺的區(qū)域，這樣的降價(jià)不僅讓業(yè)界充滿了猜測(cè)，也讓更多的購房人感覺一陣寒意。時(shí)隔一個(gè)多月之后，央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者來到了身處降價(jià)風(fēng)波中心的德信置業(yè)。營銷總監(jiān)杜盛對(duì)此的解釋是，這是尾盤促銷，是為了盡快清盤。

　　浙江德信置業(yè)有限公司營銷管理總監(jiān)杜盛:我們把尾盤拿出來做了一個(gè)清盤的行為，目的是希望這個(gè)單項(xiàng)目的銷售能夠在最短時(shí)間內(nèi)快速的去化，能夠快速回籠(資金)，然后進(jìn)而說，在整個(gè)高周轉(zhuǎn)銷售緯度里面能夠?qū)崿F(xiàn)快速，從這個(gè)方面來說，我們恰恰是把北海公園做了一個(gè)尾盤清盤。

　　北海公園的促銷立桿見影，在接下來的三天里，208套房源收到超過400組認(rèn)籌。

　　浙江德信置業(yè)有限公司營銷管理總監(jiān)杜盛:兩百套左右的房源量，然后我們給了一個(gè)相對(duì)比較務(wù)實(shí)的銷售策略，我們叫清盤特惠價(jià)，一萬五千八百元整。

　　杜盛告訴記者，他們以特惠價(jià)促銷北海公園的根本動(dòng)機(jī)，其實(shí)是為了拿到更多低成本的項(xiàng)目地塊。

　　浙江德信置業(yè)有限公司營銷管理總監(jiān)杜盛:所以恰恰是在我們發(fā)布這個(gè)德信北海公園清盤這個(gè)動(dòng)作的當(dāng)天，同一天我們也是在杭州的主城區(qū)里邊，拿到了一塊比較優(yōu)質(zhì)的土地。

　　就在降價(jià)的同一天，德信拿下了錢江新城金融板塊章家壩地塊，這被公司視為是性價(jià)比極高的一個(gè)地塊項(xiàng)目。

　　浙江德信置業(yè)有限公司營銷管理總監(jiān)杜盛:我們是一萬兩千多的樓面地價(jià)，在杭州比較核心的板塊里面拿到的，而且是底價(jià)拿到的，所以說從這個(gè)角度來說，從拿地角度來說，也非常不錯(cuò)。

　　央視財(cái)經(jīng)記者:一萬兩千多的這個(gè)底價(jià)是嗎?

　　杜盛:嗯，樓面地價(jià)的底價(jià)。

　　記者:那么拿了多少面積?

　　杜盛:一共是，數(shù)據(jù)我再核一下，應(yīng)該是十幾萬方。

　　杭州馬年首個(gè)開市樓盤德信北海公園特惠促銷，降價(jià)近兩成

　　杜盛解釋，連德信公司自己也沒有想到，德信北海公園這個(gè)僅有12幢高層公寓樓的項(xiàng)目的降價(jià)，卻在無意中引發(fā)了杭州樓市的蝴蝶效應(yīng)，也引發(fā)了人們對(duì)開發(fā)商面臨資金鏈可能斷流的質(zhì)疑。

　　記者:之前有人質(zhì)疑你們，當(dāng)時(shí)這個(gè)動(dòng)作是因?yàn)橘Y金鏈條出了問題?

　　浙江德信置業(yè)有限公司營銷管理總監(jiān)杜盛:謠言會(huì)很多，很客觀地說一下，都不真實(shí)，可能會(huì)做了很多嫁接的動(dòng)作。說實(shí)話，比方說講的一個(gè)很多方面，他會(huì)把某一個(gè)項(xiàng)目的這個(gè)資金，會(huì)引申或者是包裝成另外一個(gè)項(xiàng)目，從我們企業(yè)本身來說，應(yīng)該說跟資金沒有任何問題。

　　盡管杜盛一再強(qiáng)調(diào)降價(jià)清盤只是一個(gè)促銷策略，但是，在杭州樓市在成交量趨緩的背景下，馬年開年就降價(jià)的的措施，還是引發(fā)了一系列降價(jià)風(fēng)波。在德信率先降價(jià)后，僅一街之隔的天鴻香榭里馬上跟進(jìn)宣布降至11800元/平方米。天鴻香榭里老業(yè)主得知降價(jià)消息后，立刻來到售樓處抗議。21日，天鴻香榭里售樓處沙盤被砸，樣板房被迫關(guān)閉，數(shù)十名保安和特警在售樓處現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)秩序。一周過去了，這里降價(jià)促銷的樓盤能像德信的北海公園項(xiàng)目一樣售罄嗎?周末的下午，央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者再次來到天鴻香榭里的售樓處。幾乎沒有看到購房者的身影。樓盤的銷售人員看到有人光顧，立刻熱情地迎了上來。但一談及降價(jià)的原因，銷售人員多少有些閃爍其辭。

　　新盤降價(jià)，天鴻香榭里老業(yè)主怒砸售樓處

　　記者:為什么你們降價(jià)呢?

　　銷售人員:其實(shí)是這樣的，第一個(gè)我們也蠻長時(shí)間了，快速銷售從來沒有過。第二個(gè)我們老板要拿一塊地，資金要快速回收。

　　在與這位銷售的交談中，記者了解到，因?yàn)橘Y金鏈緊張，他們必須盡快減少庫存，周轉(zhuǎn)資金減價(jià)銷售。但當(dāng)記者問到還有無降價(jià)房時(shí)，他卻這樣回復(fù)。

　　銷售人員:一萬一千多的話，現(xiàn)在成本價(jià)，老板可能一套、有兩套是這樣的廣告宣傳。

　　記者:現(xiàn)在平均的價(jià)位是多少?

　　銷售人員:中間一萬三千八，折后價(jià)。邊塊要一萬四千九。

　　記者注意到，天鴻香榭里每平方米一萬一千多的所謂降價(jià)，更像是個(gè)宣傳噱頭，甚至就連13800元/平方米的價(jià)格，也只是能買兩邊臨路的4號(hào)樓中間套的均價(jià)，而且都是尾盤銷售。在打出降價(jià)牌一個(gè)多月的時(shí)間里，依然有余房沒有賣完，這樣的銷售，讓開發(fā)企業(yè)倍感壓力。

　　銷售人員:這已經(jīng)是底線了，不會(huì)再降了，再降成本就沒有了，說實(shí)話我們七千多的地價(jià)，你再算建筑成本三千多，財(cái)務(wù)成本五百多，一萬一千多的成本價(jià)，然后政府不可能讓你開發(fā)商就要用這個(gè)價(jià)格，不然我就不干了。

　　當(dāng)記者走出樓盤之后，一個(gè)銷售人員向記者講述了天鴻香榭里降價(jià)的幕后原因，并聲稱，自二月份降價(jià)以來，他們的日子越來越難過。

　　銷售人員:就是要買地，買不了，資金鏈可能就斷了。

　　銷售人員:這個(gè)房地產(chǎn)真的日子不好過。

　　記者:為什么這么解釋呢?

　　銷售人員:買房的人要求比較高，然后我們有時(shí)候接待客戶要求也比較多。帶他們?nèi)タ?，看了有一些不滿意，然后就換樓盤，我們整個(gè)工作量就十幾個(gè)小時(shí)吧!

　　節(jié)目中我們都看到了，浙江天鴻房地產(chǎn)公司的香榭里項(xiàng)目至今沒有售罄，而率先打響馬年降價(jià)第一槍的德信公司告訴央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，降價(jià)的目的，就是為了購買更多地塊，清空庫存。雖說開發(fā)商的態(tài)度看上去也還淡定，但是，我們依然能從房開商的大幅降價(jià)中感受到了市場(chǎng)的變化。在隨后的調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，更多的樓盤雖然沒有直接降價(jià)，但各種打折促銷卻在暗中涌動(dòng)。

　　杭州樓市降價(jià)成普遍現(xiàn)象，地產(chǎn)公司認(rèn)為現(xiàn)金流比利潤更重要

　　這里是杭州城北大橋西板塊，這一板塊也是近年來杭州新崛起的一個(gè)熱門板塊，吸引了包括萬科、萬達(dá)、越秀等諸多大牌房企搶灘入駐。在一家杭州本地的樓盤銷售處，銷售人員告訴記者，他們也有降價(jià)的情況，但是主要還是集中在一些不好賣的樓層，是作為營銷手段來吸引客戶的。

　　銷售人員:說實(shí)話，就算有，就搞點(diǎn)噱頭，幾套特價(jià)房而已你也看不上啊。頂樓、一樓，你也不會(huì)要啊。

　　記者:你們這個(gè)有沒有什么優(yōu)惠的?

　　銷售人員:寫了啊，均價(jià)成交價(jià)一萬四千五。

　　記者:存兩萬抵五萬。

　　杭州多個(gè)樓盤銷售處采取降價(jià)、低價(jià)銷售策略

　　為了能拉住客戶，這位銷售人員不斷拋出更有誘惑力的優(yōu)惠。她說，雖然價(jià)格上不能明確優(yōu)惠，但其它方面卻是可以給購房者讓利的。比如宣傳板的這個(gè)活動(dòng)，買房抽獎(jiǎng)送汽車。對(duì)于這個(gè)活動(dòng)，銷售人員還有意暗示說，中獎(jiǎng)率是極高的。只要確認(rèn)購買，必有獎(jiǎng)勵(lì)。

　　離開這銷售處，記者又走進(jìn)另一家屬于杭州中等價(jià)位的樓盤銷售處。這里每平米的售價(jià)在17000元左右。

　　銷售人員:我們周邊除了天鴻香榭里，因?yàn)樗举Y金鏈有問題，在杭州第一個(gè)，賣三年賣不動(dòng)，你說怎么辦，只能搞降價(jià)。

　　這位銷售記者，因降價(jià)引起的風(fēng)波，打亂了不少樓盤的開盤節(jié)奏，他們現(xiàn)在雖然不敢明確降價(jià)，但是在大力搞宣傳和促銷，吸引購房者。

　　銷售人員:你看這個(gè)現(xiàn)在是賣的這個(gè)價(jià)錢，三個(gè)戶型，像這個(gè)戶型性價(jià)比也蠻高的，三樓，138萬，我們現(xiàn)在也有優(yōu)惠的，總價(jià)減3萬，相當(dāng)于三樓135萬。而且我們的三樓是前面沒有遮擋，前面是萬達(dá)。

　　看到記者有意向咨詢，這位銷售人員介紹了更大力度的優(yōu)惠條件。

　　銷售人員:送中央空調(diào)。

　　記者:然后還有什么?

　　銷售人員:再送16個(gè)平方，像這個(gè)戶型是17平方(米)。

　　記者:你說這個(gè)17平方(米)哪個(gè)位置?是陽臺(tái)的位置，還是什么位置?

　　銷售人員:比方說這個(gè)戶型，紅的跟黃的加起來大概是十一方的樣子。

　　記者:就是飄窗、露臺(tái)。

　　銷售人員:飄窗、露臺(tái)，這個(gè)陽臺(tái)。

　　記者:這個(gè)是挑空吧?

　　銷售人員:這個(gè)本身是挑空的，但是現(xiàn)在公司到時(shí)候交付之后，把它統(tǒng)一全部做出來，飄窗打下。

　　在采訪調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，不少樓盤都在以各種或明或暗的方式，參與到了這一波價(jià)格戰(zhàn)中去。很多的樓盤采取了特價(jià)銷售、低價(jià)首開等委婉的方式進(jìn)行降價(jià)促銷。像這家房地產(chǎn)公司，正在推出特價(jià)房。

　　銷售人員:現(xiàn)在星期六、星期天都會(huì)推出限時(shí)特價(jià)房，一口價(jià)，看你的一個(gè)付款方式。

　　記者:特價(jià)房的優(yōu)惠幅度有多少?

　　銷售人員:相比不是特價(jià)房的，基本上是一個(gè)五到十萬元錢。

　　這位銷售告訴記者，降價(jià)是出于集團(tuán)戰(zhàn)略，現(xiàn)金流比利潤更重要，與其扛著價(jià)格不動(dòng)，不如讓利給客戶。

　　銷售人員:我要降的話，降到什么樣程度，不可能虧本。我房子全部建死了。

　　銷售人員:因?yàn)槲覀冊(cè)鐑商靹傇谑捝侥昧艘粔K地，23億。所以說這一塊，包括貨量來講，也就差不多五六個(gè)億。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者隨后來到了杭州的城東新城，這是圍繞杭州高鐵題材的新興地產(chǎn)區(qū)。隨著保利、中鐵、普升等各個(gè)品牌開發(fā)商的相繼入駐，價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)升溫。記者剛下車就有導(dǎo)購圍上來，并開出吸引人的優(yōu)惠條件。

　　導(dǎo)購:我們這邊特價(jià)房，買房送車位，總價(jià)是155萬到160萬之間，也是89方的，特價(jià)房是中間套。

　　記者:特價(jià)房贈(zèng)送車位是嗎?

　　導(dǎo)購:對(duì)，送車位。

　　記者:其他的不贈(zèng)送?

　　導(dǎo)購:其他的話，其他的樓盤是吧?

　　記者:其他的戶型，除了特價(jià)房以外。

　　導(dǎo)購:其它是存抵活動(dòng)，存兩萬抵十二萬，再送六萬車位抵用券。

　　記者隨后來到一家大型開發(fā)樓盤，銷售人員徑直領(lǐng)記者來到樣板間，并推銷說，在與周邊樓盤同等價(jià)格的情況下，他們的促銷手段在于增加了套內(nèi)面積。

　　記者:這一共是多少平米?

　　銷售人員:88方。

　　記者:88方，贈(zèng)送了8平米?

　　銷售人員:是這樣，我們進(jìn)戶門之后，送了你20平方，但是我們順帶把公攤也給扣除了。就是說，你們?cè)诜块g里看到的所有的面積就是最后交付給你的面積。

　　銷售人員:你再看一下，紅色打頭是大塊的，座頭朝北這小房間。

　　這套房源的市場(chǎng)價(jià)格是每平米一萬七，而實(shí)用面積多送出8個(gè)平米。當(dāng)記者擔(dān)心購買后價(jià)格還會(huì)降低時(shí)，銷售人員給出了這樣的解釋。

　　銷售人員:因?yàn)橄裎覀冞@邊拿地價(jià)就已經(jīng)9300元錢了，就算一萬好了。建筑成本、積壓成本，加上財(cái)務(wù)稅收的話，四千塊錢肯定要的，這樣的話就一萬四了。然后我們賣一萬七的話，除去雜七雜八的，根本就沒有賺錢。

　　記者了解到，這里周邊拿地成本普遍接都近每平米一萬元。然而，即使開發(fā)商開出各種優(yōu)惠條件，卻還是沒有多少顧客詢問。記者走訪了這里的四五個(gè)樓盤，切身感受到了交易的冷清和消費(fèi)者觀望的情緒。在一個(gè)即將開盤的售樓處，銷售人員這樣解釋他對(duì)樓市的看法。

　　銷售人員:目前來說，如果再出現(xiàn)這種情況，對(duì)中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的影響非常大。因?yàn)楹翢o疑問，現(xiàn)在有沒有泡沫，大家都認(rèn)為有泡沫。就算降了一萬五千，仍然會(huì)有人認(rèn)為有泡沫，有泡沫，肯定有泡沫。

　　售樓人員表示購房者認(rèn)為樓市有泡沫

　　杭州的樓市降價(jià)，正在成為普遍現(xiàn)象。陽光郡從均價(jià)每平米一萬七千五降至一萬三千八，運(yùn)河協(xié)安藍(lán)郡從每平米一萬六千八降至一萬四千四。還有協(xié)安紫郡、保利梧桐雨、天陽半島國際、萬科北宸之光等等，都在或明或暗地打折降價(jià)。新盤交易如此，更能反映市場(chǎng)信心的二手房市場(chǎng)，走勢(shì)又如何呢?

　　二手房市場(chǎng)受波及，售樓門店?duì)顩r慘淡

　　這個(gè)正在忙碌的人叫周晨，是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州區(qū)域分部副總經(jīng)理，在他近10年的職業(yè)生涯中，經(jīng)歷過四次杭州樓市的大起伏，而這一次，他感到形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州區(qū)域分部副總經(jīng)理周晨:現(xiàn)在銀行政策方面是什么樣一個(gè)情況?

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州區(qū)域分部員工:銀行政策方面，現(xiàn)在利率都基準(zhǔn)了。

　　周晨:利率都基準(zhǔn)了，那么客戶可能對(duì)他們還是有影響。這個(gè)銀行可能資金比較緊張，所以對(duì)客戶要求比較高了。

　　隨著樓市新開樓盤的頻頻看跌，杭州一直堅(jiān)挺的二手房市場(chǎng)也有點(diǎn)繃不住了。為了及時(shí)掌握最新動(dòng)向，周晨每天都要到同事那里匯總最新的信息和資料。這天是周末下午，公司除了幾個(gè)工作人員在辦公外，再無其他客戶。周晨回憶說，這種場(chǎng)景和幾個(gè)月前比起來，真有點(diǎn)晃若隔世的感覺。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州區(qū)域分部副總經(jīng)理周晨:以前其實(shí)在年前的話，我們這兒基本上每天都會(huì)坐滿人，會(huì)交流、溝通，對(duì)銀行的條件跟我們進(jìn)行溝通，然后我們幫他去解決一些購房問題，都會(huì)有人，包括最忙的時(shí)候，可能這幾張桌子都沒有地方可以坐。

　　周晨認(rèn)為這種現(xiàn)狀和之前杭州的樓盤降價(jià)有直接關(guān)系。價(jià)格策略的調(diào)整，讓新開盤的商品房更具有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州區(qū)域分部副總經(jīng)理周晨:首先商品房有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，它稅費(fèi)相對(duì)而言會(huì)比二手房要低，比如同樣一套房子，稅費(fèi)因?yàn)榭紤]到我們二手房會(huì)有營業(yè)稅，5.9、5.6的營業(yè)稅，新房這塊是沒有的，如果再進(jìn)行降價(jià)的話，比如說在這區(qū)塊里面，它的均價(jià)已經(jīng)低于在售的二手房均價(jià)，對(duì)客戶的吸引力就會(huì)比較大了。

　　在社會(huì)上關(guān)于樓市價(jià)格走向的猜測(cè)中，周晨和同事們一點(diǎn)也不敢放松，整天都在搜集整理各種數(shù)據(jù)進(jìn)行研究和分析。他們希望降價(jià)是局部調(diào)整，不要形成擴(kuò)散效應(yīng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州區(qū)域分部副總經(jīng)理周晨:就是怕這個(gè)現(xiàn)象會(huì)擾亂很多需求跡象的腳步，本來這個(gè)事情他需要已經(jīng)可以釋放出來了，但是因?yàn)槭苣承┩饨缫蛩氐挠绊?，他把這個(gè)需求進(jìn)程的腳步給打亂了，打亂之后，我們就擔(dān)心他把這個(gè)市場(chǎng)給打亂，這是我們最擔(dān)心的。

　　為了及時(shí)掌握最新動(dòng)向，周晨每天都要匯總最新的樓市信息和資料

　　雖然已經(jīng)接近下班的時(shí)間，但周晨還是準(zhǔn)備再到門店去看看。眼下行情的波動(dòng)，讓他感覺很不踏實(shí)，在這樣的特殊時(shí)期，他必須在第一時(shí)間掌握第一手信息。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州區(qū)域分部副總經(jīng)理周晨:門店?duì)顩r有時(shí)他們要改變一些思路啊，二手房可能置換不是很景氣的時(shí)候，可能會(huì)做一些商業(yè)地產(chǎn)。

　　到達(dá)店面時(shí)，已經(jīng)是下班時(shí)間了，但大部分工作人員都沒有走。周晨了解到，他們的店面在今天第一天，沒有任何收獲。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州島中島店長畢曙勇:你也知道，目前我這家店定位是高端的，因?yàn)槎诌@塊我們幾乎沒有成交。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州區(qū)域分部副總經(jīng)理周晨:比較少，幾乎沒有成交。

　　畢曙勇:對(duì)，在上兩個(gè)月我們做了一套排屋。

　　畢曙勇:排屋，上兩個(gè)月的，是在年前了，年后基本沒有這樣的單子了。

　　沒有購房者登門咨詢，員工們只能做客戶回訪，他們希望能通過與客戶的溝通和交流讓行情有所轉(zhuǎn)機(jī)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州島中島店業(yè)務(wù)員董海濤:馮先生你好，我是21世紀(jì)的小董，之前跟您聯(lián)系過，我想問一下，您現(xiàn)在房子買好了沒?

　　馮先生:房子暫時(shí)不想考慮了。

　　董海濤:你之前不是欲望挺濃的嗎，怎么現(xiàn)在突然不想買了?

　　馮先生:現(xiàn)在這個(gè)行情不好，房價(jià)可能會(huì)跌，家里人都說再等等。

　　董海濤:再等下去的話，你孩子不是讀書要趕不上了嗎?

　　馮先生:房價(jià)要跌，現(xiàn)在買過來，到時(shí)候跌下去不是不好嘛。孩子這邊，住差一點(diǎn)沒感到的，先住住，等等再說。

　　這位員工本想再爭(zhēng)取下，但沒等他說完，那頭就迫不及待地掛斷了電話。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州島中島店業(yè)務(wù)員董海濤:可能一天下來，我們個(gè)人的話，至少需要回訪50個(gè)電話以上，但是可能其中結(jié)果是不一定的，還是比較慘淡的。

　　銷售人員認(rèn)為目前二手房銷售慘淡

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者走訪的這家二十一世紀(jì)門店位于杭州市文二西路，地處繁華地段，三月份幾乎沒有成交過，這讓我直觀地感受到了杭州樓市的寒意。杭州樓市降價(jià)潮產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)，是否會(huì)產(chǎn)生更大范圍的影響呢?

　　從年初利率上調(diào)開始，杭州二手房市場(chǎng)立刻感受到了寒意，一手房，二手房普降，而且降幅之大，速度之快，被不少人看作是樓市拐點(diǎn)的信號(hào)，那么，杭州樓市的后續(xù)交易，會(huì)畫出一幅怎樣的走勢(shì)圖?它對(duì)全國的樓市，又意味著什么呢?來看看專家的分析。

　　投資性需求降溫，高庫存成降價(jià)主因

　　劉晨光是一位研究樓市信息的專業(yè)人員。這段時(shí)間，杭州樓市的降價(jià)風(fēng)以及后續(xù)影響，他和他的團(tuán)隊(duì)始終保持高度關(guān)注，并通過數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。在他看來，杭州樓市在區(qū)間內(nèi)波動(dòng)、個(gè)別樓盤降價(jià)屬于正常的價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)象，是市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的體現(xiàn)。

　　易居(中國)克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光:我們看的話，整個(gè)杭州的商品房的存量也就11.26萬套，但是其中因?yàn)槭寝k公和商業(yè)的存量拋去之后，整個(gè)住宅的存量，整個(gè)大杭州是只有7.5萬套，就是杭州的市區(qū)，狹義上的市六區(qū)，市中心區(qū)的話，它整個(gè)存量也就是10個(gè)月的存量。那么我們認(rèn)為這個(gè)量基本上還在合理的范圍之內(nèi)，絕對(duì)不會(huì)因?yàn)榱康脑挄?huì)出現(xiàn)崩盤之類的。

　　劉晨光同時(shí)告訴記者，目前杭州樓市正處于高度敏感、脆弱的時(shí)期，市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)悲觀。從他們剛剛整理出來的數(shù)據(jù)來看，三月份成交量和去年同期相比已經(jīng)有了大幅滑。

　　易居(中國)克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光:整個(gè)3月份直到現(xiàn)在，整個(gè)杭州市場(chǎng)供應(yīng)的兩千六百套，成交的大約兩千五百套，直接表現(xiàn)出來。而上一年同期的話，杭州應(yīng)該是供應(yīng)了七千多套，成交量七千多套，所以現(xiàn)在直接表現(xiàn)出來是供應(yīng)首先下滑。

　　劉晨光分析說，正是由于供應(yīng)量超過需求量，需求失衡逐月遞增，才引起的房價(jià)下跌。但從另一個(gè)角度來看，這和從2009年開始，本土與外來地產(chǎn)大鱷的瘋狂拿地，造成囤積有著直接關(guān)系。

　　易居(中國)克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光:2009年，杭州當(dāng)年的土地出讓金是超過了北京、上海，是全國第一，這部分土地陸續(xù)在2010年到2011年轉(zhuǎn)化為供應(yīng)量，但是我們2010年出臺(tái)了相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，2011年我們又出臺(tái)了限購，所以在2010年和2011年整個(gè)杭州購買成交量是處于一個(gè)冰點(diǎn)的，而這部分供應(yīng)都形成了庫存。

　　劉晨光認(rèn)為，2009年形成的庫存至今依然沒有完全消化掉，目前在杭州市總共有4萬套，到2014年1月底，杭州商品房庫存已突破12萬套。而在2014年，還將有超過100個(gè)純新盤上市。

　　透明售房市場(chǎng)研究院是杭州本土房地產(chǎn)研究及數(shù)據(jù)發(fā)布的權(quán)威機(jī)構(gòu)。院長丁建剛和劉晨光持有相同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，高庫存成為降價(jià)的主因。然而，高庫存卻因土地市場(chǎng)過熱造成。

　　透明售房市場(chǎng)研究院院長丁建剛:2013年，杭州賣了1300億的地，這是非常驚人的，刷新了杭州自己的所有的歷史記錄，杭州這個(gè)城市吸引了幾乎所有的大鱷，境內(nèi)外的大鱷，來杭州拿地開發(fā)。我現(xiàn)在估算，如果以現(xiàn)在靜態(tài)的價(jià)格來衡量的話，我估計(jì)十幾個(gè)樓盤定虧無疑。

　　丁建剛分析說，外地開發(fā)商在2013年向杭州土地市場(chǎng)的大舉進(jìn)軍，導(dǎo)致杭州土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。2013年杭州全年土地出讓總收入高達(dá)1326.9億元，這個(gè)數(shù)字不但比2012年的611億元翻了一倍還多，同時(shí)也刷新了杭州近4年以來土地出讓收入的最高紀(jì)錄。但是另一方面，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，嚴(yán)重影響了之前活躍在杭州樓市的溫州、臺(tái)州投資客群的資金實(shí)力，再加上雙限政策的嚴(yán)厲調(diào)控，目前杭州樓市的投資需求已經(jīng)被大量擠出。

　　2013年杭州全年土地出讓總收入高達(dá)1326.9億元，刷新了杭州近4年以來土地出讓收入的最高紀(jì)錄

　　透明售房市場(chǎng)研究院院長丁建剛:因?yàn)楹贾莸馁徺I力和上海北京不太一樣，上海、北京主要是來自全國的，而杭州主要是來自浙江省內(nèi)的。原來浙江省內(nèi)的購買力是非常強(qiáng)的，現(xiàn)在受到一些影響，特別是溫州，溫州是全軍覆沒，所以這樣的話杭州樓市受到了這樣幾個(gè)因素的沖擊，庫存量很高，但是購買力下降，所以杭州樓市確實(shí)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的問題。

　　劉晨光在研究比較后認(rèn)為，降價(jià)壓力集中的幾個(gè)板塊，正是前幾年的產(chǎn)業(yè)新城概念炒作的地方。他認(rèn)為，在這里，降價(jià)壓力會(huì)依然持續(xù)。

　　易居(中國)克而瑞信息集團(tuán)首席分析師劉晨光:金融企業(yè)會(huì)調(diào)高對(duì)整個(gè)杭州風(fēng)險(xiǎn)度的看法，所以這個(gè)時(shí)候，我剛剛也在說，為什么5月份、6月份，我們懷疑很多品牌型企業(yè)會(huì)做出較大的讓步，最后我們不光是看到業(yè)績和購買力的壓力，很可能金融的壓力也是非常大的。

　　【半小時(shí)觀察】

　　有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，杭州樓盤的這一輪降價(jià)，很大程度上與其巨量的庫存有關(guān)聯(lián)。甚至可以說，杭州樓市的走弱，顯現(xiàn)的浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體危機(jī)。浙江人均居住面積水平較高，富人購房主要為了投資，在樓市投資財(cái)富效應(yīng)銳減之后，他們投資意愿大幅降低，造成市場(chǎng)需求明顯減少——泡沫最先在溫州破裂，隨后蔓延到寧波，直到浙江杭州。所以，杭州樓市的降溫，事實(shí)上投資性需求的降溫，是樓市財(cái)富效應(yīng)的落空?，F(xiàn)象的背后，更深刻地反映出區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題。眼下樓市正在面臨的考驗(yàn)，并不只是針對(duì)開發(fā)商。它同時(shí)也是地方政府、銀行、以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能回避的考驗(yàn)。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，已經(jīng)時(shí)不我待了。