日本買(mǎi)房需留意風(fēng)險(xiǎn) 高稅負(fù)拉底投資回報(bào)

　　從事貿(mào)易生意、在廣州生活的鄧小姐，經(jīng)常穿梭于內(nèi)地香港之間，也不時(shí)到外國(guó)出差旅行。一年多前她到日本東京、本州等地旅游，對(duì)當(dāng)?shù)氐牡蜆莾r(jià)感到意外。后來(lái)她通過(guò)香港一家買(mǎi)賣(mài)日本房產(chǎn)的中介公司，買(mǎi)下福岡一個(gè)價(jià)格10多萬(wàn)人民幣、約20平米的公寓。她并沒(méi)有親自去看過(guò)房子，認(rèn)為房子涉及的金額較小，而且房子有物業(yè)管理公司管理和負(fù)責(zé)出租等事宜，所以?xún)H通過(guò)中介看示范圖片后就決定購(gòu)買(mǎi)，用作收租。

　　10多萬(wàn)做業(yè)主聽(tīng)起來(lái)雖然頗具吸引力，但事實(shí)上這個(gè)房子的位置偏遠(yuǎn)，如果要在東京等地置業(yè)，涉及金額則動(dòng)輒要百萬(wàn)元人民幣。日本樓市情報(bào)網(wǎng)站athome最新數(shù)據(jù)顯示，東京港區(qū)一二房小型單位(包括轉(zhuǎn)售單位)的平均售價(jià)為5647萬(wàn)日元(約300萬(wàn)元人民幣)、千代田的是5027萬(wàn)日元(約280萬(wàn)元人民幣)、涉谷則是3864萬(wàn)日元(約210萬(wàn)元人民幣)。

　　年近40歲、在上海經(jīng)營(yíng)日語(yǔ)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的黃先生，因?yàn)榭春萌毡緲鞘械那熬凹白饨鹗杖敕€(wěn)定，近期親自到日本視察，最后選擇了東京六本木的一個(gè)約25平米的1房1廳公寓，一次過(guò)付清約300萬(wàn)元人民幣的房款。他后來(lái)把房子租給當(dāng)?shù)厝耍馄趦赡?，每月收租?.5萬(wàn)元人民幣，賬面回報(bào)約5%，整個(gè)購(gòu)買(mǎi)過(guò)程約2個(gè)月。

　　“其實(shí)到日本買(mǎi)房主要還是希望未來(lái)讓孩子到東京來(lái)讀書(shū)，但孩子現(xiàn)在還小，需要多等幾年；現(xiàn)在買(mǎi)主要是因?yàn)榻衲耆赵獏R率下跌幅度較大”，黃先生說(shuō)，未來(lái)他也期望樓市可以升值一半，甚至翻一番，目前也在考慮把手上的房子做按揭，套現(xiàn)多買(mǎi)一套房。

　　在香港經(jīng)營(yíng)日本樓盤(pán)的中介公司、日本不動(dòng)產(chǎn)董事總經(jīng)理李翰斌向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，公司開(kāi)業(yè)三年，今年的業(yè)務(wù)大幅上升，“9月份有80宗成交，每個(gè)月成交增幅約10%。”他介紹，赴日買(mǎi)樓的熱潮令公司也需要擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，公司原本的規(guī)模只有1個(gè)店鋪、5位員工，如今已擴(kuò)張到3家門(mén)市和1個(gè)寫(xiě)字樓，員工數(shù)目增加到超過(guò)30人。

　　李翰斌說(shuō)，公司目前的主要客戶(hù)是香港人，內(nèi)地客則占比10%左右。他表示，內(nèi)地投資者的投資金額范圍較大，從幾十萬(wàn)到過(guò)千萬(wàn)元人民幣都有，部分投資者甚至“喜歡買(mǎi)起一棟”，每個(gè)人的喜好也很不同。

　　“有些投資者會(huì)為了追求品位而選擇東京最貴的銀座地段和最貴的樓盤(pán)，只為了閑時(shí)與朋友入??；也有投資者因?yàn)榭戳四巢繍?ài)情電影而選擇買(mǎi)北海道的房子”，李翰斌介紹，內(nèi)地投資者中一半是為了投資，另一半則是為了子女未來(lái)到日本接受教育，或是因?yàn)橄矚g日本的環(huán)境而自住等。

　　另一家在香港經(jīng)營(yíng)日本樓盤(pán)買(mǎi)賣(mài)的中介公司、世紀(jì)21中華物業(yè)公司董事楊官華則向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)介紹，到日本投資房產(chǎn)的內(nèi)地投資者主要來(lái)自上海、天津和北京，“因?yàn)檫@些地區(qū)離日本比較近，這些地區(qū)的居民也較多到日本旅游，但是在南方，例如廣東一帶的投資者則比較少?！?/p>

　　除了東京等熱門(mén)地區(qū)，沖繩竟也是中國(guó)投資者選擇的熱門(mén)地區(qū)。楊官華說(shuō)，這是因?yàn)閮?nèi)地居民第一次到日本，通常會(huì)到?jīng)_繩辦理入境簽證?！爸袊?guó)人喜歡置業(yè)，一些投資者到了沖繩，看到當(dāng)?shù)貥潜P(pán)廉宜，甚至看到當(dāng)?shù)赜凶錾鈾C(jī)會(huì)，他們就會(huì)投資，但大部分投資者主要以投資東京地區(qū)為主”，楊官華稱(chēng)。

　　除了住宅樓盤(pán)，日本的商業(yè)樓盤(pán)同樣受中國(guó)投資者的青睞。國(guó)際房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)內(nèi)地投資者赴日本買(mǎi)入商業(yè)地產(chǎn)的投資金額約2.3億美元，至今已超過(guò)去年全年的3倍。

　　事實(shí)上，中國(guó)投資者的投資足跡已遍及全球，2014年上半年，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資總額達(dá)54億美元，比去年同期增長(zhǎng)17%；其中，商業(yè)房地產(chǎn)投資額占了絕大部分，接近40億美元，而海外住宅項(xiàng)目投資總額比去年同期大幅增加84%，至15億美元。過(guò)往吸引中國(guó)投資者的熱門(mén)地區(qū)主要在歐、美、澳、加等地，赴日本投資的潮流則是這一年多來(lái)才越來(lái)越熱。

　　回顧日本經(jīng)濟(jì)史，在上世紀(jì)80年代，五大工業(yè)國(guó)聯(lián)手迫日元升值，日元匯價(jià)3年內(nèi)大幅上升86%，新增的貨幣大量流入股市及樓市并帶來(lái)泡沫。80年代末，日本牛市見(jiàn)頂，隨后股市暴跌，引發(fā)銀行、企業(yè)、證券公司巨額虧損，令日本房地產(chǎn)泡沫也在90年代初破裂，其后日本陷入“迷失20年”，最低谷時(shí)的樓價(jià)比高峰時(shí)期蒸發(fā)約80%；2011年的“3?11”大地震后又再次重創(chuàng)了當(dāng)?shù)氐臉鞘泄墒?，部分物業(yè)的價(jià)格至今仍只是當(dāng)年高峰時(shí)期的三分之一。

　　至2012年9月現(xiàn)任日本首相安倍晉三上臺(tái)后推出“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”，著手解決日元匯率偏高及自由貿(mào)易協(xié)定等問(wèn)題，當(dāng)年下旬開(kāi)始實(shí)行量化寬松政策。自2013年年初至2014年10月底，日元對(duì)人民幣匯率下跌近30%，兌美元同期也貶值超過(guò)20%。

　　日元貶值，變相為中國(guó)投資者打了折扣，加上日本成功申辦2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)，東京和大板甚至可能會(huì)開(kāi)設(shè)賭場(chǎng)度假區(qū)等利好，令不少海外投資者重燃對(duì)日本樓市升值的預(yù)期，包括新加坡政府投資公司(GIC)，其近期就斥資逾100億元人民幣購(gòu)入東京的一座商廈。楊官華也說(shuō)，特別在日本申奧成功以后，相關(guān)的查詢(xún)和買(mǎi)家大幅增加。

　　高力國(guó)際亞洲研究及咨詢(xún)行政董事盧永輝向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)說(shuō)，過(guò)去5-10年，日本一直被投資者忽略。“主要因?yàn)檫^(guò)去GDP沒(méi)什么增長(zhǎng)，而且通縮?！北R永輝表示，但在落實(shí)量化寬松政策后，日本的整個(gè)投資氣氛轉(zhuǎn)好，特別是奧運(yùn)效應(yīng)和賭場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，北京奧運(yùn)后當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)大幅上漲，澳門(mén)在開(kāi)放賭牌后，房?jī)r(jià)也曾大幅上升。

　　他還表示，目前歐美等地區(qū)的物業(yè)投資回報(bào)已不及往日，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)正在增加，要獲得5-6厘的穩(wěn)定回報(bào)并不容意，所以不少投資者把焦點(diǎn)重投日本、印度及印尼等地區(qū)?！俺酥苯油顿Y當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)，許多基金也會(huì)投資這些地區(qū)的地產(chǎn)信托”，盧永輝稱(chēng)。對(duì)于這股新興的購(gòu)買(mǎi)力，能否幫助日本樓市走出“迷失”。盧永輝則認(rèn)為，現(xiàn)在仍是言之過(guò)早，但看好日本樓市的資金比例正在提高。

　　對(duì)于日本樓價(jià)的走勢(shì)，李翰斌認(rèn)為，日本樓價(jià)這兩年上升步伐平穩(wěn)，東京樓價(jià)每年約有10%的升幅，橫濱物業(yè)每年亦升值約5%，“但升幅不會(huì)太快，日本經(jīng)過(guò)樓市泡沫后，銀行貸款政策收得很緊。預(yù)期東京的樓價(jià)每年可升約10%”。

　　據(jù)日本Mansion Research Ltd的數(shù)據(jù)顯示，去年位處東京地區(qū)的樓盤(pán)上升約10%，預(yù)期未來(lái)6年可按年升10%，租金回報(bào)約為6厘；仲量聯(lián)行也預(yù)期，東京住宅的年均資本增值幅度預(yù)測(cè)將介于5%至10%。

　　赴日買(mǎi)房的回報(bào)看似理想，但是有投資者和專(zhuān)家也提醒多項(xiàng)赴日買(mǎi)樓的風(fēng)險(xiǎn)。上述在日本東京買(mǎi)房的黃先生，原本是為了在空閑時(shí)，讓妻子和孩子到當(dāng)?shù)囟燃佟５驗(yàn)槠拮釉谌毡具`規(guī)，所以被拒絕入境，黃先生感嘆沒(méi)想到當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)要求這么高，他唯有改變計(jì)劃，把房子放租；他還說(shuō)，他的一個(gè)朋友因?yàn)樵?jīng)逾期居留，結(jié)果也被拒絕入境。

　　除了法規(guī)方面的考慮，投資者還需要留意日元匯價(jià)的問(wèn)題。以東京的樓價(jià)為例，去年至今，當(dāng)?shù)氐臉莾r(jià)已經(jīng)升值約20%，大阪升值超過(guò)10%，但同期日元對(duì)人民幣的匯價(jià)貶值近30%，(當(dāng)中也有人民幣升值的因素)，換句話(huà)說(shuō)，如果在2013年年初買(mǎi)房，房子的升幅抵消不了日元貶值的幅度。

　　香港城市大學(xué)經(jīng)濟(jì)及金融系副教授李巨威分析指出，日元的利息低，美元未來(lái)也會(huì)加息，日元匯率將維持弱勢(shì)，短期內(nèi)難以反彈，更有空間輕微下調(diào)，而且日本國(guó)內(nèi)不盛行樓宇炒賣(mài)。他認(rèn)為除非到日本旅游消費(fèi)，否則投資者目前買(mǎi)入日元作投資并非明智選擇。盧永輝也認(rèn)為，投資者需要小心衡量日元的貶值風(fēng)險(xiǎn)，如果要投資的話(huà)，建議嚴(yán)格選擇地點(diǎn)，并長(zhǎng)線(xiàn)放租獲得穩(wěn)定回報(bào)及坐等升值。

　　另外，日本位處環(huán)太平洋火山地震帶，經(jīng)常發(fā)生地震，2011年的“3?11”大地震及海嘯仍令許多人心有余悸。一名曾在日本生活和置業(yè)的資深投資者陳先生說(shuō)，日本的地震、臺(tái)風(fēng)等天災(zāi)經(jīng)常發(fā)生，也曾經(jīng)出現(xiàn)核輻射等人禍，坦言“不放心”；而且日本樓市泡沫破裂以后一潭死水，20年前曾經(jīng)斥資4000萬(wàn)日元買(mǎi)房，但20年后今天，樓價(jià)仍只值2000萬(wàn)日元，“就連日本人都不敢再買(mǎi)樓，寧愿租樓?！?/p>

　　他還表示，即使買(mǎi)了房，也不一定意味著能找到長(zhǎng)期租客，因?yàn)槿毡救丝谪?fù)增長(zhǎng)，移民又有嚴(yán)格的限制，一些偏遠(yuǎn)地方的回報(bào)率雖然高，但是空置率也不低；而且日本的房子有大量供應(yīng)，不像中國(guó)北上廣和香港那么緊張，不一定能輕易轉(zhuǎn)手。

　　李翰斌則認(rèn)為，即使是“3?11”大地震，東京的樓宇沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)倒塌，所以投資者不需過(guò)分擔(dān)心；另外，1982年以后建造的房子采用新的防震標(biāo)準(zhǔn)，耐震程度和水平高；投資者也可以買(mǎi)地震保險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)。

　　他也同意，如果買(mǎi)日本房子時(shí)，不要只看租金回報(bào)率，還要看地點(diǎn)，“好像一些地區(qū)的回報(bào)率達(dá)14%，但是這些地方遠(yuǎn)離市中心，租客一走，就未必能找到新租客。”他建議投資者如果要購(gòu)買(mǎi)日本房子，應(yīng)選擇東京地區(qū)為主。據(jù)了解，東京整體的出租率達(dá)九成，但其實(shí)是市中心的山手線(xiàn)鐵路沿線(xiàn)才有高的出租率，其他地區(qū)則較為遜色。

　　除上述的風(fēng)險(xiǎn)，稅負(fù)也是需要注意的問(wèn)題。日本買(mǎi)房稅繳稅項(xiàng)目五花八門(mén)，若房子在5年內(nèi)轉(zhuǎn)售，所得的盈利要繳交30%作為利得稅；5年后再轉(zhuǎn)售也要繳納15%的稅款；而投資者在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)樓要繳交的稅負(fù)、律師費(fèi)及傭金等，則差不多占樓價(jià)的10%；出租物業(yè)每年要繳納租金收入的5%作為出租稅；管理費(fèi)和大廈維修費(fèi)也需要負(fù)責(zé)，如果以租金回報(bào)率6厘算，扣除出租成本后的凈回報(bào)約5厘。

　　對(duì)于投資海外房地產(chǎn)，深圳大學(xué)中國(guó)海外利益研究中心資深顧問(wèn)丁學(xué)良認(rèn)為，中國(guó)的投資者深受中國(guó)國(guó)情的影響，把國(guó)內(nèi)的買(mǎi)房思維套在國(guó)外，導(dǎo)致投資虧損風(fēng)險(xiǎn)增加，所以最好在投資前了解投資目標(biāo)國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)以及生活方式和消費(fèi)心理等方面的情況規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。