誰(shuí)才是房?jī)r(jià)終結(jié)者：個(gè)人增值稅還是房產(chǎn)稅？

這兩天，國(guó)稅總局一直在提營(yíng)改增，營(yíng)業(yè)稅改成增值稅，并且5月1日就要實(shí)施，本來(lái)是好事，據(jù)說(shuō)能減稅5000億元，大概減稅3％，但人家說(shuō)是釋放了強(qiáng)大的動(dòng)力。簡(jiǎn)單粗暴的算一下，全國(guó)4000萬(wàn)家小微中型企業(yè)，相當(dāng)于每個(gè)企業(yè)一年平均少交稅1萬(wàn)元。

相比這個(gè)企業(yè)減稅，大家反而更加關(guān)心的是個(gè)人也要交增值稅了。人家還特意舉了個(gè)例子，比如個(gè)人二手房交易。

目前是個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)，需要繳納5.6％的營(yíng)業(yè)稅，當(dāng)然滿(mǎn)五唯一，或者后來(lái)的滿(mǎn)二唯一，可以免征這個(gè)稅，注意是有條件的免征，而不是沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅。所以如果把營(yíng)業(yè)稅改成增值稅，可能就是先把名字換了，然后一切都不變。所以說(shuō)該免征的先免征，該交5.6％的還交5.6％，東西先不變，但營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)變成了增值稅。

當(dāng)然這可能只是過(guò)渡期，為了讓營(yíng)改增平穩(wěn)過(guò)度，這樣的政策是必須的，但過(guò)了這段時(shí)間，增值稅可能會(huì)露出他比較猙獰的面目，因?yàn)樵鲋刀惖亩惵释ǔＲ葼I(yíng)業(yè)稅高，而中國(guó)建筑（行情601668，買(mǎi)入 ）報(bào)的數(shù)據(jù)是，目前房地產(chǎn)和建筑業(yè)的增值稅達(dá)到了11％，如果要真是這樣挪到個(gè)人頭上的話(huà)，那么意味著以后的購(gòu)買(mǎi)二手房的購(gòu)房人，不得不多花出去多一倍的稅錢(qián)。提高二手房的交易成本，最直接的受益者就是新房，擺明了就是讓大家多買(mǎi)新房，少買(mǎi)二手房。買(mǎi)新房更有利于國(guó)家去庫(kù)存。所以買(mǎi)房是國(guó)家鼓勵(lì)的行為，賣(mài)房則要盡量限制。

增加全國(guó)人民對(duì)于房地產(chǎn)的持有量，也許有另外一個(gè)目的，那就是以后房子可能將成為另一大收入來(lái)源，比如房產(chǎn)稅，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)副主任劉修文透露，調(diào)整后的人大常委會(huì)立法規(guī)劃已將房地產(chǎn)稅法列入第一類(lèi)立法項(xiàng)目，全國(guó)人大常委會(huì)今年的立法工作計(jì)劃將房地產(chǎn)稅法列為預(yù)備項(xiàng)目。有專(zhuān)家分析，說(shuō)在國(guó)家大范圍去庫(kù)存的背景下，房地產(chǎn)稅2年都無(wú)法落地，我對(duì)此表示不贊同，按照中國(guó)樓市庫(kù)存以及在建面積的去化周期計(jì)算，大概可能要3年才能消化，也就是說(shuō)房地產(chǎn)稅3年內(nèi)應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)。但是3年以后呢？到2年末的時(shí)候，是否會(huì)引發(fā)賣(mài)房潮？

當(dāng)然這個(gè)要看房產(chǎn)稅到底怎么征收，擺在我們面前的兩個(gè)模式一個(gè)是重慶模式，一個(gè)是上海模式，基本都是試點(diǎn)失敗的結(jié)果。上海開(kāi)征的房產(chǎn)稅征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)的住房。上海市居民家庭人均不超過(guò)60平方米的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70％計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6％。如果該住房的市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N(xiāo)售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4％。而重慶模式，純粹就是對(duì)別墅征稅。有人說(shuō)了，看起來(lái)上海模式更好啊，上海模式有沒(méi)有可能推廣到全國(guó)呢？這絕無(wú)可能，因?yàn)槲覀兛吹缴虾７慨a(chǎn)稅的收入，僅僅是他賣(mài)地收入的四五十分之一，這其中還包括很多商業(yè)地產(chǎn)。至于重慶模式，更是只有2000分之一，什么意思？就是這個(gè)房產(chǎn)稅根本就是象征性的，可有可無(wú)的。

那腫么辦，要征收房產(chǎn)稅，說(shuō)白了最主要目的還是為了增加地方政府的收入，土地賣(mài)不動(dòng)了，得找新的收入才行，所以這也就意味著，房產(chǎn)稅的收入，不能比賣(mài)地低太多。國(guó)泰君安（行情601211，買(mǎi)入 ）做了個(gè)報(bào)告，說(shuō)當(dāng)房產(chǎn)稅的稅率為1％的時(shí)候，刨除每人20平米的免征額，那么全國(guó)范圍內(nèi)相當(dāng)于，地方政府賣(mài)地收入的18％，如果不考慮免征額，也就是所有人都收稅，但這也僅僅占賣(mài)地收入的45％，而如果要跟地方政府的賣(mài)地收入持平，房產(chǎn)稅的稅率需要定在2.2％，如果算上免征額的20平米，那么更是要高達(dá)6％。這是什么概念呢，以北京為例，如果一家三口在100平米的房子里，大概四環(huán)外，價(jià)值是500萬(wàn)元。如果不算免征額，這家人一年需要交納的稅大概是11萬(wàn)元，如果要是算免征額，對(duì)超標(biāo)的40平米征稅，也需要交納12萬(wàn)元。如果你多出一套100平米的500萬(wàn)的房子，那么也就意味著你必須一年租出30萬(wàn)元，一個(gè)月2.5萬(wàn)元的房租，否則就是虧本的。那個(gè)時(shí)候，房子不再是你甜蜜的資產(chǎn)，而成為了一種恐怖的負(fù)擔(dān)。

當(dāng)然這只是假設(shè)值，實(shí)際情況是美國(guó)的房產(chǎn)稅也是一刀切的，各個(gè)州的房產(chǎn)稅雖然不一樣，但基本也是1-2％，有人說(shuō)那美國(guó)人的負(fù)擔(dān)重嗎？不重，因?yàn)楹芏嗟胤矫绹?guó)的房子很便宜。比如姚明待過(guò)的休斯敦，一套別墅才100多萬(wàn)人民幣，即使稅率2.95％，一年也才交3萬(wàn)塊錢(qián)。換句話(huà)說(shuō)，當(dāng)你負(fù)擔(dān)不起500萬(wàn)的1-2％的房產(chǎn)稅的時(shí)候，那么只有讓房子降價(jià)了，降到200多萬(wàn)的時(shí)候，房?jī)r(jià)自然也就合理了，你的稅負(fù)負(fù)擔(dān)也就合理了。