年內(nèi)公募REITs募資超510億元 險(xiǎn)資成為重要戰(zhàn)略投資人

　　公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）發(fā)行漸趨常態(tài)化。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)截至12月3日，REITs發(fā)行數(shù)量達(dá)24只，發(fā)行總規(guī)模達(dá)511億元。在REITs的投資者中，險(xiǎn)資是非常重要的力量，多個(gè)REITs項(xiàng)目中，險(xiǎn)資積極參與戰(zhàn)略配售和線下配售，投資占比較高。

　　受訪險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)表示，REITs產(chǎn)品與保險(xiǎn)資金的契合度高，近年來(lái)REITs市場(chǎng)快速發(fā)展，相關(guān)政策持續(xù)完善，多因素共同推動(dòng)險(xiǎn)資增配REITs，未來(lái)仍將積極配置REITs。同時(shí)，險(xiǎn)資非常關(guān)注REITs底層資產(chǎn)質(zhì)量、市場(chǎng)流動(dòng)性等問(wèn)題，希望有更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)入這一投資領(lǐng)域。

　　戰(zhàn)略投資多個(gè)REITs項(xiàng)目

　　從2021年開始試點(diǎn)推出REITs產(chǎn)品，至今已有約3年半時(shí)間。Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年5月份至今，新發(fā)REITs共54只，發(fā)行總規(guī)模近1500億元。其中，2024年REITs發(fā)行數(shù)量共有24只，發(fā)行總規(guī)模達(dá)511億元?？梢姡S著市場(chǎng)的逐步發(fā)展，REITs發(fā)行有提速之勢(shì)，募資功能也體現(xiàn)得更加充分。

　　“2024年以來(lái)，在政策利好以及長(zhǎng)端利率下行背景下，REITs二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯修復(fù)，一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行亦有所加速，市場(chǎng)關(guān)注度逐漸提升。”中金公司研報(bào)表示。

　　保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)是REITs非常重要的機(jī)構(gòu)投資者，在多個(gè)REITs項(xiàng)目中是戰(zhàn)略投資者。以中國(guó)人壽集團(tuán)旗下的國(guó)壽投資保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)壽投資”）為例，該公司不動(dòng)產(chǎn)投資事業(yè)部副總經(jīng)理韓萌向《證券日?qǐng)?bào)》記者介紹，目前國(guó)壽投資系統(tǒng)已參與21只公募REITs的戰(zhàn)略配售，業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)、保租房、能源、高速公路、工業(yè)廠房、產(chǎn)業(yè)園等，其參與REITs的方式主要包括運(yùn)用國(guó)壽系統(tǒng)受托資金、自有資金及發(fā)起設(shè)立公募REITs戰(zhàn)配基金等。

　　從具體的項(xiàng)目來(lái)看，今年多個(gè)REITs的戰(zhàn)略投資者中都有險(xiǎn)資的身影。例如，11月21日，招商高速公路REIT上市，中國(guó)人壽、平安人壽、人保壽險(xiǎn)以及紫金財(cái)險(xiǎn)分別通過(guò)產(chǎn)品賬戶或自有資金成為該REIT的戰(zhàn)略投資方，保險(xiǎn)公司的戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下配售份額之和占總份額的14.74%。

　　11月21日，銀華紹興原水水利REIT上市。該產(chǎn)品吸引了保險(xiǎn)公司及其旗下產(chǎn)品賬戶共84個(gè)投資人，其中，3家為戰(zhàn)略投資者，81家參與線下配售，配售總份額為7472萬(wàn)份，占總份額比例的12.45%。

　　多因素激發(fā)投資熱情

　　REITs產(chǎn)品與保險(xiǎn)資金的契合度高，疊加近年來(lái)我國(guó)REITs市場(chǎng)快速發(fā)展，相關(guān)政策持續(xù)完善，多因素共同激發(fā)險(xiǎn)資的投資熱情。

　　前海開源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，REITs的收益相對(duì)穩(wěn)定，與險(xiǎn)資的投資屬性契合度較高，這是險(xiǎn)資積極配置REITs的重要原因。

　　韓萌表示，當(dāng)前我國(guó)REITs市場(chǎng)快速發(fā)展，保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期限、穩(wěn)收益等特征與REITs產(chǎn)品之間具有很強(qiáng)的適配性，引導(dǎo)保險(xiǎn)資金發(fā)揮耐心資本屬性、參與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)盤活意義重大。

　　“公募REITs作為一種資產(chǎn)配置工具，具有低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)收益的特點(diǎn)，適合追求長(zhǎng)期穩(wěn)定投資收益的穩(wěn)健型投資者。”韓萌進(jìn)一步表示，一方面，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，能夠分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合，滿足投資者的配置需求；另一方面，公募REITs具備強(qiáng)制高分紅和分紅穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)，其收益中等（在免稅的政策下實(shí)際更高），波動(dòng)性介于一般固收類產(chǎn)品和權(quán)益類產(chǎn)品之間，其風(fēng)險(xiǎn)收益特征使其在股債組合配置中，能夠發(fā)揮良好的分散風(fēng)險(xiǎn)和提升投資組合夏普比率的作用。因此，資產(chǎn)組合中應(yīng)給予公募REITs較高的配置比例。

　　與此同時(shí)，近年來(lái)，公募REITs市場(chǎng)在經(jīng)歷了發(fā)行早期的過(guò)熱和市場(chǎng)調(diào)整期的遇冷后已回歸理性，投資人日趨成熟，產(chǎn)品估值定價(jià)體系也不斷完善，近期新發(fā)行公募REITs上市后股價(jià)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，平均分派率也有所提高。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，政策變化使險(xiǎn)資對(duì)零售地產(chǎn)的投資熱情逐漸高漲。其中，2023年3月份，我國(guó)正式將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs項(xiàng)目發(fā)行范圍，明確優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs；同年10月份，證監(jiān)會(huì)對(duì)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第五十條進(jìn)行適應(yīng)性修訂，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。政策的支持使得零售地產(chǎn)的流動(dòng)性增強(qiáng)，也點(diǎn)燃了險(xiǎn)資投資該類型物業(yè)的熱情。

　　還有業(yè)內(nèi)人士表示，監(jiān)管部門下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)因子有助于保險(xiǎn)公司將更多資金投入資本市場(chǎng)，加大了險(xiǎn)資投資公募REITs的籌碼。2023年9月份，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化保險(xiǎn)公司償付能力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對(duì)保險(xiǎn)公司投資公募REITs中未穿透的風(fēng)險(xiǎn)因子從0.6調(diào)整為0.5。

　　未來(lái)仍有較大配置空間

　　針對(duì)2025年的市場(chǎng)展望，中金公司調(diào)研結(jié)果顯示，99%受訪投資者表示將考慮維持或增大REITs配置，其中七成投資者考慮加大配置力度，保險(xiǎn)公司、公募FOF（基金中的基金）以及私募機(jī)構(gòu)考慮加大配置的比例皆超過(guò)75%。同時(shí)，機(jī)構(gòu)整體對(duì)于現(xiàn)金流穩(wěn)定的資產(chǎn)類型更為偏好。

　　韓萌表示，保險(xiǎn)公司是公募REITs重要的機(jī)構(gòu)投資人，中國(guó)人壽系統(tǒng)內(nèi)合計(jì)投資金額占據(jù)其中較大比重，但這在中國(guó)人壽總投資資產(chǎn)中占比又極小，因此，預(yù)計(jì)未來(lái)還有較大的配置空間。

　　從行業(yè)層面展望未來(lái)，韓萌表示，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金將繼續(xù)積極搶灘優(yōu)質(zhì)公募REITs戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下投資以及二級(jí)市場(chǎng)擇時(shí)交易，保持市場(chǎng)重要基石機(jī)構(gòu)投資人的地位。同時(shí)，隨著多層次REITs市場(chǎng)的建立和完善，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也將參與REITs全鏈條配置，如探索公募REITs上游配置機(jī)會(huì)，戰(zhàn)略布局符合公募REITs上市要求和政策鼓勵(lì)方向的Pre-REITs和私募REITs。此外，險(xiǎn)資在角色上也不僅作為投資者，還可能深度參與產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)，與發(fā)行人共同打磨產(chǎn)品條款。

　　從投資定位來(lái)看，中金公司調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，56.4%的受訪投資者將公募REITs產(chǎn)品定位為獨(dú)立大類資產(chǎn)，亦有三成到四成投資者將其定位為含權(quán)固收資產(chǎn)替代以及紅利權(quán)益資產(chǎn)。整體來(lái)看，經(jīng)過(guò)約3年半市場(chǎng)發(fā)展和投資者教育，REITs作為特殊權(quán)益產(chǎn)品的定位正逐步得到市場(chǎng)認(rèn)可。

　　盡管REITs的投資價(jià)值被更多投資者認(rèn)同，但仍有一些投資者關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題尚待完善，以提升投資熱情，提高投資收益率。調(diào)研結(jié)果顯示，市場(chǎng)關(guān)注的三大焦點(diǎn)問(wèn)題包括：約86%受訪投資者提及市場(chǎng)規(guī)模太小，流動(dòng)性不足的問(wèn)題；約50%受訪者關(guān)注估值的問(wèn)題；約30%受訪者關(guān)注基本面跟蹤問(wèn)題。

　　韓萌也表示，險(xiǎn)資參與REITs投資目前仍存在一些難點(diǎn)。一是市場(chǎng)流動(dòng)性略顯不足，整體換手率偏低，單只REIT產(chǎn)品體量較小，對(duì)于承接保險(xiǎn)資金等大體量資金的難度較大，建議簡(jiǎn)化擴(kuò)募流程、提升擴(kuò)募效率，推動(dòng)REITs產(chǎn)品通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)和處置優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升市場(chǎng)的流動(dòng)性。二是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足，原始權(quán)益人對(duì)于將體系內(nèi)最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入REITs缺乏動(dòng)力，建議進(jìn)一步放寬資產(chǎn)準(zhǔn)入限制，協(xié)調(diào)土地年限續(xù)期等政策加快落地，鼓勵(lì)原始權(quán)益人拿出更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市。三是險(xiǎn)資投資REITs仍有掣肘，例如，目前受償付能力約束較大，建議進(jìn)一步優(yōu)化相關(guān)政策，適當(dāng)降低投資風(fēng)險(xiǎn)因子，提升險(xiǎn)資的投資意愿。

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