土地增值稅“漏洞”推高了房價？
日前，律師李勁松對29家上市的房企提出質(zhì)疑，稱包括萬科、SOHO在內(nèi)知名的公司大量拖欠應(yīng)該上繳的土地增值稅金，總金額至少高達(dá)640億元。那么29家上市房企是否拖欠了640億元的土地增值稅？國家稅收、土地增值收益如何進(jìn)行嚴(yán)格的征收管理？足額征收土地增值稅金會對開發(fā)商資金鏈和房價起到怎樣的變化？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)[微博]、劉戈共同評論。
29家上市房企被懷疑拖欠640億元土地增值稅，為什么會有業(yè)內(nèi)人士稱其拖欠原因很復(fù)雜？這筆稅款應(yīng)交未交的時限界定是否存在漏洞？土地增值稅對樓市和房價的影響究竟有多大？
29家放企被疑拖欠，640億土地增值稅的新聞，時下足夠吸引眼球。一位名叫李勁松的律師，這幾天對包括萬科、SOHO在內(nèi)的企業(yè)年報進(jìn)行了研究，在2012年年報數(shù)據(jù)中，有一項為應(yīng)交未交土地增值稅。按照李勁松的說法，記者在SOHO中國和雅居樂2012年年報中看到，應(yīng)付土地增值稅64億元和83億元的數(shù)字。據(jù)他計算，這筆房地產(chǎn)公司從購房人手中收上來，應(yīng)交給相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)的費用29家房企應(yīng)交總數(shù)為640億元。其中，SOHO中國為64億元，萬科為58億元，雅居樂為83億元，富力地產(chǎn)為58億元，華遠(yuǎn)地產(chǎn)5億元。李勁松認(rèn)為，眾多房地產(chǎn)公司拖欠640億元土地增值稅的做法，對房價是有影響的。
李勁松(律師)：說實話，我是看不慣有些房地產(chǎn)開發(fā)商得到便宜還賣乖。明明是他們自己沒有依法履行他們的法律義務(wù)，因為這些土地增值稅不是從他們自己私人口袋里拿的錢來繳稅，而是說房子賣出去的時候，他已經(jīng)從購房的消費者手里把錢收上來了。他們客觀的是把消費者已經(jīng)給了他們的這筆稅金囤下來，要么是清債，要么是占用。實際上就是說對房價是有直接的影響的。
丁蕓(首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)財稅學(xué)院教授)：一個是預(yù)交，你的項目開始預(yù)售的時候預(yù)交。原來是按照百分之一，現(xiàn)在是是按照百分之三。然后等到項目完全以后，才清交。等于說，就是項目結(jié)束以后匯算清交。要把土地增值稅清算，我只能說土地增值稅先預(yù)交，然后項目具備一定條件了，比如說銷售達(dá)到多少以后，再進(jìn)行統(tǒng)增清算。
房價一直是大家關(guān)心的話題，這里是深圳房博會的現(xiàn)場。盡管舉辦規(guī)模和現(xiàn)場觀眾都不如往年，但房價卻依然堅挺。
購房者：那不能不買啊，房子肯定要住的。該出手時就出手吧。
購房者：現(xiàn)在只有北京才真正的征(收)了20%的(房產(chǎn))稅，其實這個房價現(xiàn)在是壓不住的。
劉戈：房企應(yīng)嚴(yán)肅認(rèn)真地回應(yīng)質(zhì)疑
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
不管它成立不成立，首先我看到一些房地產(chǎn)公司的品牌經(jīng)理，比如說華遠(yuǎn)的這位女士，她的這種態(tài)度我覺得就是不正確的，你不能質(zhì)疑人家是不是有資格來質(zhì)疑你，你應(yīng)該說我到底有沒有問題，那么把這件事到底是怎么回事告訴大家，這是大家所關(guān)心的，因為它是一個非常重要的問題?，F(xiàn)在有人提出來了，可能他提的過程當(dāng)中，有某些詞匯用的不那么準(zhǔn)確，但是它是一個重要的問題，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該嚴(yán)肅認(rèn)真地來回答這個問題。
其實這個問題不是第一次提出來的，在2009年初的時候，2008年的年報里，萬科第一個使用了這樣的一個記題，就是應(yīng)交未交的這樣的一個項目，就提出來了36億，當(dāng)時有一位叫郭偉的稅務(wù)師，我看到他在2009年的博客里寫到，但是他當(dāng)時提出這個問題是因為另外一個原因，他是說這樣是不是損害了2007年、2008年買萬科股票的這些股民的利益？同樣的問題，為什么萬科會頭一個做這件事情，是因為在2007年，國家稅務(wù)總局就出了一個187號文。在這個文件里面要求各地進(jìn)行清算，所以萬科作為上市公司要把這個賬做得很規(guī)范，這一部分雖然我現(xiàn)在還沒有清算，但是我把這個錢提出來先放在這兒，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)哪一天要來清算的時候，我把這筆錢給你。
馬光遠(yuǎn)：土地增值稅里存在著極大的黑洞
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得無所謂炒作，這個事情事實上由來已久。而且多年以來，如果大家對中國土地稅，增值稅的政策比較了解的話，在土地增值稅問題上，你會發(fā)現(xiàn)每一次房地產(chǎn)調(diào)控到緊要時刻，國家的政策里總要強(qiáng)調(diào)，我們一定要加強(qiáng)對土地增值稅的匯算之清繳工作。這說明這么多年以來，事實上在土地增值稅問題上，不僅僅存在著李勁松所講的該交未交的稅。李勁松提出有600多個億，我想這點在會計上來講，可能比如說有些是預(yù)交的。但是按照這個政策，可能應(yīng)該明年交，也不見得就是賴帳。但最起碼說明一個什么問題？這么多年，我們發(fā)現(xiàn)在整個土地增值稅里存在著極大的黑洞。
為什么說是一個黑洞呢？因為我們在整個的土地增值稅里，我們規(guī)定說只要開發(fā)商的利潤突破20%，我們就要對這個增值額進(jìn)行征稅。這個稅率按照你的增值的大小，我們分成30%到60%的稅率。但事實上，我們的預(yù)征額只有多少？只有1%。1%的預(yù)征額，意味著你最后真的進(jìn)行匯算清繳的話，這個差距會相當(dāng)大。所以前面有預(yù)征，但是預(yù)征完了已經(jīng)，要保證這個稅收要真的進(jìn)國庫的話，還要進(jìn)行什么呢？匯算清繳，最后要算一個總賬，但是事實上我們的很多地方只有1%，只有第一步，沒有第二步。
顧云昌：好多的項目都只是預(yù)征預(yù)交了
(中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
土地增值稅問題，你房價賣的越高，那么可能土地增值稅你交的越多，也就是稅率越高。但是清算有這么個過程，就是說因為我們不可能項目馬上就清算。所以進(jìn)行土地增值稅清算以后，好多的項目都沒有清算，只是預(yù)征預(yù)交了。那么我相信上市公司都可能預(yù)征了，但是最后由于稅務(wù)部門或者是跟企業(yè)配合問題，可能還沒來得及清算。但是一般的上市公司都有備案，就是說有一定的備份的。就是說實際上他把這些土地增值稅，可能要交的錢會扣足的。
劉戈：大量屬于全民的資產(chǎn)實際上流失了
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實這個稅本來是應(yīng)該讓開發(fā)商，刨去他所有的成本以后，土地增值的那一部分他交稅。但是現(xiàn)在，由于各地執(zhí)行這樣一種更簡便的方式，就說預(yù)交，你預(yù)交1%，或者預(yù)交個2%。那么后邊實際上沒有進(jìn)行清算。所以我建議李律師可以到各地的稅務(wù)機(jī)關(guān)去查一查，到底這些房地產(chǎn)公司到底有沒有過清算？到底是不是把這一部分應(yīng)該該交的稅交上來？因為在2006年的187號文件里面，明確的規(guī)定有兩個條件達(dá)到了以后要進(jìn)行清算，一個是銷售達(dá)到85%以上，另外一個是預(yù)售證拿到三年，這兩個條件只有符合一個條件，那么就應(yīng)該進(jìn)行清算。尤其是在這些房地產(chǎn)漲價漲得非常厲害的城市，那么大量的本來應(yīng)該屬于全民的資產(chǎn)，實際上是流失了。
馬光遠(yuǎn)：土地增值稅對土地市場和房產(chǎn)市場有重要影響
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
為什么說土地增值稅本身對土地市場、房產(chǎn)市場有很重要的影響？因為開發(fā)商的利潤越高，意味著你交的稅越多。所以我們說稅率是從30%到60%的，你賺得越多，你交的稅越多。而且這個交的稅是在你銷售以前就應(yīng)該交的，那么這意味著對消費者來講，轉(zhuǎn)嫁的可能性很小。那么開發(fā)商在定價的時候，他考慮如果賺得多的話，交的稅就多，那么這樣對房子來講，賣的時候，他就要確立一個合理的價格。
第二，對于土地來講，你如果炒地皮，你如果得的錢越多，你交的稅也是越多的，那么這樣無形中對整個房價就抑制多多。但是如果我們僅僅按照1%來征收的話，那么意味著開發(fā)商無論取得什么樣的利潤，他交的稅都是一樣的，那就沒有抑制作用。所以這么多年以來，比如說過去五年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)的利潤高達(dá)30%以上，那么按照30%去弄的話。比如說2012年，全國的房地產(chǎn)銷售額是6萬多億，6萬多億按照30%的利潤去弄的話，這個土地增值稅是相當(dāng)高的。但如果你今天按照1%繼續(xù)征收的話，就沒有多少，所以土地增值稅是房地產(chǎn)里邊最重大的一塊，但現(xiàn)在這個武功，我覺得基本上被廢了。
劉戈：征收土地增值稅會影響市場預(yù)期
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在實際的效果相當(dāng)于在營業(yè)稅里加了一到兩個百分點，也就是說不同的稅制設(shè)置，實際上它想達(dá)到的功能是不一樣的。本來這樣的一個稅制設(shè)置，它想炒地皮，一直在地價上面的收益，那么如果現(xiàn)在你變成了一個營業(yè)稅，再加上一個百分點，就起不到這樣的作用。本來現(xiàn)在如果有了土地增值稅，那么最后你掙的錢不多，因為到最后，增值的這部分錢大部分用來交稅了，所以你可能沒有這樣的一個動力，而現(xiàn)在沒有，這個稅已經(jīng)預(yù)交了，那么之后可能在房子、地價上漲的時候，我不一定著急地去把我的房子賣掉，我可以捂盤，那么這樣它就會影響市場的供應(yīng)量，那么最后也會影響市場的預(yù)期，最后對房價產(chǎn)生影響。
2007年1月16號，稅務(wù)總局187號文件公布的時候，第二天股市所有房地產(chǎn)上市企業(yè)平均下跌了9%。也就是說市場對于這樣的一個稅制要是真的執(zhí)行了以后，它的解讀是正確的，而且影響是非常大的。到最后大家一看，原來是虛晃一槍。因為地方政府相對而言，如下房價漲的比較快的地方，就是說當(dāng)一些房地產(chǎn)企業(yè)有更多的利潤留在他這個地方的時候，那么他可以讓這個行業(yè)有快速的繁榮發(fā)展，而對于那些缺這個稅源的地方來說，相對而言，他先預(yù)收上一部分錢，趕緊能夠讓他來花，所以對于不同地方的政府來說，心態(tài)是不一樣的。
馬光遠(yuǎn)：征收土地增值稅首先影響的是地方政府的利益
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
有些項目是這樣的，就是因為執(zhí)法的時候，我們僅僅執(zhí)了一步，執(zhí)法執(zhí)到一半以后，最后成一個半拉子工程以后，別人就知道你不會有第二步。也就是說警察在抓小偷的話，僅僅喊了一聲，再沒有跟上去，那么對小偷來講，他就不會跑。所以現(xiàn)在我們看到，很多匯算清繳的時候，很多項目完了以后，要么項目沒了，有些關(guān)門兒了，有些項目完了之后，人家人間蒸發(fā)了。你根本不會去匯算清繳，所以李勁松發(fā)現(xiàn)了。這個數(shù)字現(xiàn)在大家講，這是一個大窟窿。事實上這僅僅是一個小窟窿，大窟窿在什么地方？大窟窿就在于你沒有去做第二步，造成的這么大的稅收沒有上交，有多少錢？我們可以簡單算一下一個大體的數(shù)字。比如說去年是六萬四億的銷售額，那么房地產(chǎn)行業(yè)的利潤差不多仍然在30%左右。按照我們現(xiàn)在這種要進(jìn)行匯算清繳的話，按這30%到60%的稅率去計算，簡單講一句話，增值稅的總體稅額應(yīng)該到4000億到5000億。但是實際上如果按照2%，就是現(xiàn)在我們把它滿打滿算，假設(shè)按照銷售額的2%去算的話，僅僅才是1000多億，流失的稅額在3000多億。這個數(shù)字我認(rèn)為是了不得。
因為對地方政府來講，他主要是把地賣出去，把地賣個高價。但是如果你征收土地增值稅的話，對整個房地產(chǎn)市場有很大的抑制作用，那么首先影響是地方政府的一個利益。所以在這種情況下，那么地方政府的選擇也是很聰明的，開發(fā)商的選擇也是很聰明的。那么最后我們看到的，就是明明規(guī)定的很高的稅制，對于抑制土地市場、房地產(chǎn)市場非常有利的稅制最后化于無形。
劉桓：應(yīng)當(dāng)增加房產(chǎn)的增值稅而不應(yīng)當(dāng)用土地增值稅去征收它
(中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
1994年出臺的土地增值稅并不是對房地產(chǎn)開發(fā)商去設(shè)置的一個稅種，它是土地增值稅種，所以我們建議應(yīng)當(dāng)增加一個房產(chǎn)的增值稅。而不應(yīng)當(dāng)用土地增值稅去征收它。在這稅沒出臺之前，我覺得對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)不同開發(fā)時期，實事求是地去核定征收水平。稅法暫時不能改的話，預(yù)征率是可以改的，目前咱們國家規(guī)定，凡是豪宅、高檔房，就人為地認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)有20%的增值水平。按照這個水平每年預(yù)交，當(dāng)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)情況很好的時候，可能不止20%利潤水平。如果開發(fā)商遇到經(jīng)濟(jì)情況不好的時候，它恐怕達(dá)不到20%。我認(rèn)為一方面企業(yè)應(yīng)該盡可能完成政府預(yù)征的稅收指標(biāo)，有關(guān)部門也應(yīng)該實事求是地去調(diào)整預(yù)征水平，以適應(yīng)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。
劉戈：要清查這些上市公司到底有多少進(jìn)行了清算
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
因為這個李律師做了功課，把上市公司現(xiàn)在應(yīng)交未交的總數(shù)額搞清楚了，但是我建議他其實還可以到地方稅務(wù)局去查，就是這些上市公司他們有沒有有過清算？到底有多少進(jìn)行了清算？我覺得這個數(shù)字對于他現(xiàn)在提出的這個問題很有幫助。
馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場需要供求平衡
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我看到，有的研究房地產(chǎn)的教授現(xiàn)在放出話來，說五年之內(nèi)這個房地產(chǎn)稅不太可能會實施。我覺得在這個過程當(dāng)中，一方面，可能需要市場的整個供求的平衡，有更多的房子進(jìn)入市場里面……
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