推行住房保障，逐步滿足無力通過市場解決自身住房問題的居民的基本需求，是一項長期的任務(wù)。為了推動住房保障可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)保障房科學(xué)建設(shè)、公平分配、合理使用、有序管理，需要加強頂層設(shè)計，完善住房保障法律制度。
明確住房保障的政策目標(biāo)
保障對象應(yīng)當(dāng)是住房困難群眾。住房保障屬于國民收入再分配范疇，具有滿足困難群眾基本住房需求、增加住房供應(yīng)、調(diào)節(jié)收入分配等功能，但首要目標(biāo)是幫助困難群眾解決基本住房問題。確定住房保障對象，首要條件是家庭住房是否困難。同時，根據(jù)經(jīng)濟狀況確定保障程度，實行分層保障。劃定家庭收入和財產(chǎn)線，其政策含義應(yīng)該是：線上的家庭具有通過市場獲得適當(dāng)住房的能力。
住房保障只滿足基本住房需求。住房保障應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“?；尽?，滿足符合健康、文明標(biāo)準(zhǔn)的基本住房需求，而不是滿足舒適型需求。把保障房定位在只滿足基本需求，可引導(dǎo)收入條件改善、具有一定住房支付能力的居民為追求舒適而自動退出。
住房保障實行輪候制度。根據(jù)住房困難群眾的數(shù)量、政府財力等因素，公布合理的輪候期。對符合條件的申請人，應(yīng)當(dāng)在輪候期內(nèi)提供住房保障，以穩(wěn)定社會預(yù)期。在保障房資源不足的情況下，按照申請人住房困難程度、困難持續(xù)時間、經(jīng)濟狀況等因素綜合排序，優(yōu)先安排更困難的家庭。這樣，既有利于形成地方政府自我約束機制，積極推進保障房建設(shè)；又能激勵一些雖符合住房保障條件但有一定經(jīng)濟能力、輪候順序靠后的家庭，通過辛勤勞動自我解決住房問題。
因地制宜確定住房保障方式
住房保障既可以采用貨幣補貼，也可以提供住房實物。貨幣補貼方式，即期成本較低、操作方便、相對容易退出，但前提條件是住房租賃市場供應(yīng)充分。從國外情況看，住房套戶比(成套住房與家庭戶數(shù)之比)達到1.1∶1后，住房供求關(guān)系基本均衡，一部分富余房源可用于出租。我國目前住房套戶比只有0.81∶1，尚不具備以住房租賃補貼為主實施住房保障的條件。
住房實物保障可采取購置型和租賃型兩種形式。購置型保障房以優(yōu)惠政策引導(dǎo)社會投資，通過出售實現(xiàn)資金平衡，公共財政不直接投入，有利于調(diào)動保障對象的積極性。租賃型保障房一次性投資大，即期財政投入要求高，后續(xù)管理和維修養(yǎng)護責(zé)任重。這兩種形式對加快解決群眾住房困難都是必要的。
在一定條件下，租賃型保障房和購置型保障房可以轉(zhuǎn)換。租賃型保障房租戶住滿一定年限，仍然符合住房保障條件且愿意購房的，應(yīng)當(dāng)允許其購買承租住房的部分產(chǎn)權(quán)。這樣既能滿足部分租戶的購買意愿，又能回收資金投入新的保障房建設(shè)。但這需要建立在購置型保障房收益調(diào)節(jié)機制比較完善的基礎(chǔ)上。
探索建立新型住房保障運行機制
合理制定租賃型保障房租金政策，促進市場化運營。綜合考慮當(dāng)?shù)刈》渴袌鲎饨稹⒆鈶糁Ц赌芰Φ纫蛩?，實行“市場租金、租金補貼、租補分離”，即按照略低于市場價格的水平確定租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)租戶的收入水平梯度式地給予租金補貼或租金減免。對收入較低的，補貼較多；對收入較高的，補貼較少或者不補貼。
完善購置型保障房收益調(diào)節(jié)機制，避免政策性補貼不合理地轉(zhuǎn)化為個人財富。購置型保障房實行共有產(chǎn)權(quán)，以同地段、同品質(zhì)普通商品住房市場價格(扣減一定的開發(fā)利潤)作為參照，購買價款占市場價格的比例為購房人產(chǎn)權(quán)份額，其余為政府產(chǎn)權(quán)份額。購買人上市轉(zhuǎn)讓所得按產(chǎn)權(quán)份額分配，政府優(yōu)先購買。這樣，政府可以全部或部分回收原來的隱性投入，購買者只回收原購房出資及少量增值收益，以消除可能存在的牟利空間。
處理好政府責(zé)任與社會參與的關(guān)系
提供住房保障是政府的責(zé)任，但不等于保障房從投資建設(shè)到運營管理政府都必須親力親為。大規(guī)模推進保障房建設(shè)，尤其是租賃型保障房建設(shè)，資金投入規(guī)模大、回收期長、收益低甚至無收益，完全依靠公共支出難以為繼，需要動員社會力量。保障房投資、建設(shè)、運營和管理等都可以引導(dǎo)市場主體來完成，政府給予必要的政策支持。
完善住房保障的退出機制
住房保障對象的實際住房條件及經(jīng)濟狀況是變動的，當(dāng)其住房或經(jīng)濟狀況不再符合保障條件時應(yīng)當(dāng)退出。對租賃型保障房，當(dāng)租戶有了其他合適住房時，應(yīng)當(dāng)騰退保障房；租戶經(jīng)濟狀況不再符合規(guī)定條件，但無其他合適住房的，可以允許其繼續(xù)租住，但應(yīng)減少乃至停止租金補貼；租戶有購買意愿的，應(yīng)允許其按照購置型保障房的政策購買所租住房。購置型保障房的退出，可通過調(diào)節(jié)上市交易收益或購買政府的產(chǎn)權(quán)份額等方式實現(xiàn)。
(作者分別為住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長、政策研究中心副主任)
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