內(nèi)地房企再掀赴港上市潮

　　面對A股的上市通道關(guān)閉和高昂的融資成本，借助赴港上市或借殼上市，成為不少房企的選擇，雖然赴港上市募集的資金有限，但借助香港資本市場搭建海外融資平臺，其成本競爭力遠高于內(nèi)地信托等社會資本融資，受到房企高度追捧。

　　現(xiàn)狀房企接連赴港IPO

　　香港資本市場見證了內(nèi)地房地產(chǎn)的十年繁盛，2006年被稱為“內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)香港上市年”。一年來，內(nèi)地一共有5家房地產(chǎn)企業(yè)在香港成功上市，2007年，碧桂園、SOHO中國、遠洋地產(chǎn)、合景泰富和中國奧園紛紛在港上市。2009年，多家房企再次集中赴港，恒大、龍湖與恒盛地產(chǎn)完成上市，籌資巨大。此后，2010年融創(chuàng)中國、卓爾發(fā)展成功突圍上市。

　　隨著樓市調(diào)控深入，內(nèi)地房企赴港上市在過去兩年短暫地停滯，從去年開始，隨著房企業(yè)績回暖，內(nèi)地房企赴港上市閘門再度開啟。2012年11月23日，旭輝控股集團在港交所掛牌。作為16個月來首家在港上市的內(nèi)地房企，旭輝被稱為“破冰者”。

　　2012年11月29日，新城發(fā)展控股有限公司在香港主板上市，發(fā)行股票14.18億股，每股發(fā)行價1.45元港幣，共募集資金20.56億元港幣。新城控股集團旗下住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)主要分布在長三角東部沿海、滬寧地區(qū)。

　　今年1月，金輪天地在港交所掛牌，成為2013年首家香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)商。這家不知名的地產(chǎn)商去年上半年收入僅6.6億元，土地儲備28.4萬平方米。繼金輪天地之后，位于江蘇的五洲國際6月13日8時登陸香港聯(lián)交所，成功在香港上市。五洲國際主要在二、三、四線城市開發(fā)散售型商業(yè)。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶預(yù)計，隨著房企赴港IPO(首次公開募股)陸續(xù)披露，再加上隨時可能披露出來的借殼收購，預(yù)計到今年末，將有6家內(nèi)地房企在港上市，香港上市內(nèi)地房企或?qū)⒊^65家。

　　原因資金渠道日漸收窄

　　一直以來，房地產(chǎn)業(yè)都屬于資金十分“饑渴”的行業(yè)，對融資有很高期待。然而，樓市調(diào)整之下，房企資金渠道日漸收窄。

　　一方面A股上市房企融資渠道依然不暢，大量到期短債需償還，債務(wù)結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化以緩解資金壓力；另一方面下半年土地市場供應(yīng)放量，企業(yè)拿地意愿增強，迫切需要募資補充土地儲備。從政策上看，北京等地對預(yù)售證新政的打壓對房企，尤其是豪宅及大戶型的開發(fā)企業(yè)而言，未來拿地會有所掂量。資金來源的渠道進一步收窄。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月，今年萬科、恒大、富力、華潤等十大標桿房企融資額度已達380億，接近2012年全年413億的融資額，與2012年下半年的融資額151.6億相比上漲150%。

　　內(nèi)地土地市場持續(xù)活躍，房企在土地市場上爭搶比拼的往往是融資能力。根據(jù)用益信托最新數(shù)據(jù)，截至5月份，房地產(chǎn)信托取代2012年的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托重登融資額榜首。1­5月共成立344款房地產(chǎn)信托，募集資金908.53億元，占總成立規(guī)模的29.85%，較去年全年21.83%的占比有較大提升。其中，5月份的地產(chǎn)信托亦拔得當月成立規(guī)模的“頭籌”，募集資金166.2億元。

　　與融資成本高昂的信托相比，在資本利得、利息收入、人民幣升值三重效應(yīng)的刺激下，海外資金正在香港這個資本平臺上，以多種形式投資于內(nèi)地房地產(chǎn)市場，其成本競爭力遠高于內(nèi)地信托等社會資本融資，因此受到房企高度追捧。

　　其他方式

　　大房企青睞借殼上市

　　事實上，直接IPO是房企在港上市的一種方式，借殼上市的戰(zhàn)略部署，也是近期不少內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。赴港借殼尤以大型房地產(chǎn)企業(yè)為主，因為他們的借殼成本相對較低，且融資需求巨大。公開資料統(tǒng)計，除了萬科，招商地產(chǎn)、中糧香港、萬達商業(yè)地產(chǎn)、綠地集團等先后選擇在港借殼。

　　2012年5月2日，招商地產(chǎn)以1.99億港元的價格收購香港公司東力實業(yè)已發(fā)行股本的70.18%。不到一年后，招商地產(chǎn)于今年4月宣布注資，注入資產(chǎn)涉及廣州、佛山、南京、重慶四地8個房地產(chǎn)項目。

　　今年5月，綠地集團則宣布以認購增發(fā)股份的方式，入主香港上市房企盛高置地。

　　據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，僅2012年至今，除旭輝、新城、西南環(huán)保3家企業(yè)實現(xiàn)成功上市外，另有6家企業(yè)通過借殼、收購等方式實現(xiàn)了在香港上市，它們分別是借殼至祥置業(yè)的勒泰地產(chǎn)，招商地產(chǎn)成功收購東力實業(yè)，金地集團通過旗下全資子公司成功控股了星獅地產(chǎn)，中糧置業(yè)控股了僑福地產(chǎn)，萬科收購南聯(lián)地產(chǎn)后的萬科置業(yè)海外，及新近已被萬達控股的恒力商業(yè)地產(chǎn)。至此，“萬保招金”這4家老牌上市公司都直接和間接擁有香港融資渠道，都成功實現(xiàn)了“A＋H雙主體”模式的資本布局。

　　分析

　　造富故事不再

　　地產(chǎn)與資本的聯(lián)姻，成為地產(chǎn)造富的利器，在2006年內(nèi)地房企赴港上市潮之后，在“2007胡潤百富榜”上，上榜地產(chǎn)富豪的人數(shù)與財富急劇增加，其中碧桂園26歲的接班人楊惠妍以1300億元位居第一位。

　　然而，來自機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，去年以來成功上市的4家內(nèi)房股都是融資總額較低、以較低的招股價發(fā)行，其中旭輝集資凈額18.96億港元，新城發(fā)展集資凈額15.3億港元，市盈率都不足5倍；按發(fā)行市值計算，兩家企業(yè)的凈資產(chǎn)折讓率在6成­7成之間。相比2007年碧桂園上市時的21.5倍市盈率發(fā)行，以及2009年龍湖在港上市時20倍的市盈率，資本市場激動人心的時代已經(jīng)謝幕，以融資——圈地——再融資——再圈地的資本游戲已告終結(jié)。

　　不過，宋延慶表示，雖然通過IPO募集的資金有限，但未來可以通過優(yōu)先債券或者票據(jù)的方式持續(xù)融資，并且融資成本較低。以債券為例，在香港資本市場上，通常債券利率達到13.5%就會有投資者購買，這比內(nèi)地信托融資的利率低幾個百分點。另外是融資期限較長，有的可達5年以上。統(tǒng)計顯示，2012年內(nèi)地房企在境外債券發(fā)行量是91.4億美元，其中96%發(fā)債地在香港市場。借道香港的融資平臺進行融資和資本運作，已經(jīng)成為不少開發(fā)商的共識。

　　香港上市表現(xiàn)分化嚴重

　　上市房企香港與內(nèi)地運營差距繼續(xù)擴大，蘭德咨詢逐一核準后的最新數(shù)據(jù)是，截至2013年一季度末，香港內(nèi)房股企業(yè)共有59家。其中包括去年底上市的旭輝集團、新城控股，今年初上市的金輪發(fā)展，還包括在香港創(chuàng)業(yè)板上市的西南環(huán)保，以及借殼至祥置業(yè)的勒泰地產(chǎn)等。

　　縱覽內(nèi)房股企業(yè)的2012年業(yè)績，按銷售額劃分，大致可分為4個梯級。第一梯級是千億級的企業(yè)，有中海外和恒大兩家企業(yè)。第二梯級是300億~600億元的企業(yè)，有綠城、華潤、龍湖、融創(chuàng)、碧桂園等，共11家。第三梯級是100億~300億元的企業(yè)，有首創(chuàng)、旭輝、合生等，也是11家。第四梯級是100億元以下的企業(yè)，共38家。從銷售額增長率來看，融創(chuàng)、華潤、旭輝、世茂等的銷售額增長率均超過50%。其中，融創(chuàng)和綠城超過了80%，分別是86%和82%。還有多家企業(yè)為負增長，例如恒盛地產(chǎn)去年實現(xiàn)銷售額109億元，同比減少18%。其他指標，如凈利潤、凈負債率等，相差也普遍較大。

　　宋延慶表示，成為香港內(nèi)房股、成功叩開香港資本市場大門，并不意味著前途就一帆風順。通過對多家內(nèi)房股企業(yè)過去幾年業(yè)績的觀察發(fā)現(xiàn)，有六成未能在上市后實現(xiàn)當初的既定目標，其中中小地產(chǎn)商的失敗概率更高；此外，有三成開發(fā)商發(fā)債后陷入財務(wù)困境。還是那句話：一切取決于公司的業(yè)績。如果缺乏業(yè)績支撐，即使上市，也是一個“緊箍咒”。