6月28日,萬科總裁郁亮在5月成功登頂珠峰后首次公開露面,也許是像他自己所說的“登頂珠峰后,我對(duì)人生有了一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)”,他一改往日內(nèi)斂的風(fēng)格對(duì)記者表示“有問必答”。在談到對(duì)行業(yè)前景的判斷時(shí),一向不做預(yù)測的他開誠布公地說:“房地產(chǎn)的春天還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到,冬天還會(huì)持續(xù)很久。”
我們已不指望春天夏天
記者:前兩年您提出“過冬論”,現(xiàn)在,房地產(chǎn)春天來了嗎?
郁亮:我覺得冬天還會(huì)持續(xù)很久,我們已經(jīng)不指望春天夏天,天氣好壞都得做。行業(yè)未來2到3年的處境都可能很痛苦,春天不太可能出現(xiàn)。
記者:萬科是否有過冬壓力,尤其面對(duì)當(dāng)下“錢荒”的大背景?
郁亮:首先,我想說“錢荒”是好事情,可調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)擠壓泡沫。其次,萬科一直運(yùn)營冬天模式。萬科的錢應(yīng)該沒問題,因?yàn)槲覀兪冀K對(duì)銀行不太放心,所以持有很多現(xiàn)金,這一點(diǎn)經(jīng)常會(huì)被股東批評(píng)。但很多經(jīng)驗(yàn)告訴你,錢越多的時(shí)候才會(huì)有人愿意給你。因此,有時(shí)候在中國不能太強(qiáng)調(diào)資金的效率,而是要強(qiáng)調(diào)有錢很重要,這么多年來,萬科在這一點(diǎn)上深有體會(huì)。
堅(jiān)持不拿“地王”
記者:您如何看待開發(fā)商拿地的熱情?
郁亮:尤其在像北京等一線城市,“面粉”價(jià)格太瘋狂,都接近“面包”價(jià)格了,這確實(shí)讓我難以理解。但不難看到,目前瘋狂拿地的大部分是中型房企,他們可能是想再上一個(gè)臺(tái)階,因此比較有膽量去做這件事情。
記者:近來各地一線城市紛紛出現(xiàn)“地王”,但萬科屢次失手,下半年會(huì)加快拿地步伐嗎?
郁亮:萬科不會(huì)放棄拿地機(jī)會(huì),但會(huì)堅(jiān)持不拿“地王”這個(gè)原則。目前我們的“面粉面包”都還多,儲(chǔ)備開發(fā)兩年沒問題,下半年不會(huì)加快拿地速度。尤其如果“面粉”價(jià)格過高,我們寧可餓著,也要退出這種瘋狂游戲。
房產(chǎn)稅無法取代土地財(cái)政
記者:您認(rèn)為地價(jià)和房價(jià)的瘋狂,是否能通過房產(chǎn)稅來抑制?
郁亮:對(duì)房產(chǎn)稅,我看不懂。房產(chǎn)稅稅收成本相當(dāng)高,且即使全國征收也就5000億元左右,土地財(cái)政一年2萬多億元,顯然無法被房產(chǎn)稅取代。其次,要搞明白收稅是為什么收,有人認(rèn)為房產(chǎn)稅能迫使有多套房子的人拋房,但這“并非好事”,多套房持有人可把房子出租,滿足低收入者的租房需求,這些人群是即使有房源也買不起房子的人。所以,應(yīng)該先建立租房制度,讓空置房的業(yè)主有信心進(jìn)入到租賃市場中來,而非靠稅擠出來。
記者:三年來,限價(jià)的大背景對(duì)開發(fā)商有什么影響嗎?
郁亮:從2008年以后,我們已經(jīng)習(xí)慣了在各種不利環(huán)境下成長,限價(jià)對(duì)我們而言就是少賺點(diǎn)錢。事實(shí)上,再限制還是給你錢賺的,所以限價(jià)不是很大的問題。
萬科“出海”不為投資客建房
記者:其他開發(fā)商都把超越萬科作為目標(biāo),那么萬科作為老大的目標(biāo)是什么?
郁亮:我也一直在思考這個(gè)問題。未來10年住宅需求量會(huì)穩(wěn)定下來甚至是萎縮,萬科也會(huì)碰到規(guī)模的天花板。其實(shí)開發(fā)商并不是城市建設(shè)的主角,應(yīng)該是以人為主?,F(xiàn)在我們有自己的物業(yè),在經(jīng)營食堂、菜市場、商業(yè),我們甚至還想過要經(jīng)營垃圾處理廠,都是為人服務(wù),所以公司會(huì)轉(zhuǎn)型做城市配套服務(wù)商,這是萬科新的增長點(diǎn)。
記者:如何看待開發(fā)商紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)及海外地產(chǎn)?
郁亮:萬科目前還是要蓋主流客戶要住的房子。網(wǎng)絡(luò)時(shí)代對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的打擊太大,我們?cè)谶@方面會(huì)謹(jǐn)慎。投資海外地產(chǎn)的人會(huì)更聰明,其實(shí)不用擔(dān)心是否出現(xiàn)泡沫。不過,萬科“出海”有兩個(gè)原則,一是選擇中國移民和留學(xué)生多的城市,二是打造剛需產(chǎn)品,并非為投資客建房。
記者:萬科走出去,是為了實(shí)現(xiàn)打造世界級(jí)房企的目標(biāo)嗎?
郁亮:對(duì)。尤其和國外企業(yè)合作會(huì)發(fā)現(xiàn),有很多我們值得學(xué)習(xí)的地方。萬科現(xiàn)在追求的不是規(guī)模,而是更關(guān)注管理結(jié)構(gòu)以及企業(yè)競爭。
晨報(bào)記者王麗婭