原住建部官員：中國(guó)從來沒有提出把房?jī)r(jià)調(diào)下去

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林

　　房地產(chǎn)始終是個(gè)炙手可熱的話題。國(guó)土資源部28日發(fā)布的中國(guó)土地市場(chǎng)指數(shù)(CLI)顯示，在經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯情況下，地產(chǎn)景氣指數(shù)進(jìn)入紅燈狀態(tài)，“地王”與“空城”并存。

　　另一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，目前我國(guó)樓市的“兩極分化”現(xiàn)象愈發(fā)明顯。北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，而顎爾多斯、營(yíng)口、常州等三四線城市頻頻爆出“空城”消息。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將何去何從？

　　就此問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任王玨林接受了南方日?qǐng)?bào)記者的專訪。

　　“新國(guó)五條”已經(jīng)慢慢起到作用了？

　　南方日?qǐng)?bào)：房地產(chǎn)“新國(guó)五條”出臺(tái)及各地細(xì)則落地后，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭暫未出現(xiàn)明顯放緩。6月份一手房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市分別為63個(gè)和55個(gè)，同比上漲的城市分別為69個(gè)和68個(gè)。您如何看待“新國(guó)五條”？

　　王玨林：國(guó)務(wù)院在今年2月出臺(tái)“新國(guó)五條”的背景，主要是針對(duì)兩個(gè)方面：一個(gè)是從去年10月份以來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的急劇變化，特別是二手房，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)了過熱的苗頭，房?jī)r(jià)漲幅過大；此外，面臨全國(guó)兩會(huì)，更主動(dòng)地提出一些辦法來，為兩會(huì)以后房地產(chǎn)調(diào)控的方向定了基調(diào)。

　　對(duì)“新國(guó)五條”，大家關(guān)注較多的是兩個(gè)方面問題：二手房按個(gè)稅增加到20%，以及對(duì)新房提高首付和利率。因?yàn)閳?zhí)行的時(shí)間差，它帶來了市場(chǎng)急劇的反應(yīng)，就是集中交易。但從4月份以后，整個(gè)市場(chǎng)平靜了下來。盡管新房?jī)r(jià)格還在上漲，但幅度比較小，另外交易量下降比較快。

　　南方日?qǐng)?bào)：這是否可以理解，過去十幾年，二手房繁榮對(duì)土地財(cái)政貢獻(xiàn)輕微，征收20%個(gè)稅意味著從此將二手房納入土地財(cái)政？

　　王玨林：“新國(guó)五條”措施的出臺(tái)，盡管在限購方面還是延續(xù)了以前的一些調(diào)控方式，但開始強(qiáng)調(diào)交易環(huán)節(jié)稅收和增加供給，已經(jīng)顯示出調(diào)控措施正慢慢步入正軌，體現(xiàn)了“房屋是用來住的，不是用來投資和投機(jī)的”。

　　對(duì)二套房貸收緊以及實(shí)施限購政策，不論是剛性需求還是投機(jī)性需求，會(huì)受到明顯抑制，將起到抑制房?jī)r(jià)過快上漲的作用。也就是說，政策的目標(biāo)還是為了解決供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)。

　　南方日?qǐng)?bào)：你認(rèn)為“新國(guó)五條”已經(jīng)慢慢起到作用了？

　　王玨林：肯定起到作用了，要不市場(chǎng)能穩(wěn)定下來嗎？雖然有跡象顯示一手房市場(chǎng)還在漲，但上漲的幅度放緩了。你要知道，房地產(chǎn)價(jià)格什么時(shí)候降過呢？

　　房地產(chǎn)調(diào)控從未提出要降房?jī)r(jià)

　　南方日?qǐng)?bào)：自2003年以來，國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終沒有撼動(dòng)房?jī)r(jià)，您怎么看這個(gè)問題？

　　王玨林：大家對(duì)政策的執(zhí)行和政策的目標(biāo)理解不準(zhǔn)確，中國(guó)從來沒有提出把房?jī)r(jià)調(diào)下去，一直提房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，還有“增長(zhǎng)”兩字呢。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策一是旨在解決市場(chǎng)過熱，二是把漲幅縮小。什么東西漲得快都會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾，因?yàn)槭杖胧蔷徛鲩L(zhǎng)的。另外，房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)發(fā)展有關(guān)系，房地產(chǎn)發(fā)展與整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)系。發(fā)展就是向前走，要不就是后退。但是我們國(guó)家處于經(jīng)濟(jì)上升周期，房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑，這是必然的。

　　南方日?qǐng)?bào)：但我看到的是，房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度。

　　王玨林：這確實(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的不合理問題，所以這幾年都是在嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)，力圖保持和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步。因?yàn)榇蠓壬蠞q，就脫離了我們消費(fèi)的實(shí)際能力。

　　南方日?qǐng)?bào)：我國(guó)將實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，明年6月底前將出條例。具體要解決哪些問題？還會(huì)配套出臺(tái)哪些政策？

　　王玨林：不動(dòng)產(chǎn)登記制度這是必備的，參與登記的不僅僅是房產(chǎn)，還包括土地等。它的難點(diǎn)在兩方面：一是不動(dòng)產(chǎn)登記由誰來執(zhí)行登記，申報(bào)制度怎么保證？二是如何建立約束制度？可見它還需要一系列配套的制度才能完善。

　　南方日?qǐng)?bào)：小產(chǎn)權(quán)房備受關(guān)注，為什么不能解決它的權(quán)屬登記問題呢？

　　王玨林：小產(chǎn)權(quán)房源于國(guó)家提出新農(nóng)村建設(shè)，目前存在有它的不合理性。譬如我們還沒有建立一個(gè)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，土地分為國(guó)有土地和集體土地，集體土地所有權(quán)應(yīng)該是農(nóng)民的，但我們發(fā)展這么多小產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民的分配制度沒有做好，特別是在土地上，包括確權(quán)、分配、調(diào)整利益上，沒有先期做這方面的研究和政策安排。若鼓勵(lì)發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房，導(dǎo)致農(nóng)民失去了土地，農(nóng)民的發(fā)展問題或者是保障問題沒有落實(shí)的話，將會(huì)引發(fā)社會(huì)矛盾。

　　房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)開征但不能增加家庭負(fù)擔(dān)

　　南方日?qǐng)?bào)：從中長(zhǎng)期來看，在經(jīng)濟(jì)手段足夠有力平穩(wěn)房?jī)r(jià)之前，亟需完備房地產(chǎn)長(zhǎng)期制度。具體要求完成哪些制度建設(shè)？

　　王玨林：的確，過去出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，不能說政策沒有解決問題，但確實(shí)效果不明顯，或者說是一種短期的、局部的政策，缺乏一個(gè)穩(wěn)定性和連續(xù)性的長(zhǎng)期制度建設(shè)。

　　這里面還有一個(gè)政策執(zhí)行難的問題。譬如說，“新國(guó)五條”，從各地的政策執(zhí)行表現(xiàn)來看，都很含糊，原因就是房地產(chǎn)是個(gè)多方利益的交織體：政府離不開土地財(cái)政；銀行需要放款產(chǎn)生利潤(rùn)；稅收不能少了房地產(chǎn)業(yè)；投資者、消費(fèi)者也需要它來產(chǎn)生錢，各方利益交織在一起，所以割哪一塊的肉都疼，所以它執(zhí)行起來都有點(diǎn)保留性質(zhì)的。

　　所以，要想解決房地產(chǎn)問題，它需要頂層設(shè)計(jì)，只有頂層設(shè)計(jì)才能把它分成若干個(gè)課題，比如說，對(duì)土地財(cái)政問題找出原因，用什么辦法解決；市場(chǎng)管理問題，通過哪一個(gè)辦法解決，等等。

　　南方日?qǐng)?bào)：最迫切需要解決的問題是哪些？

　　王玨林：兩個(gè)問題是我覺得需要解決的：一方面就是市場(chǎng)保持穩(wěn)定健康發(fā)展；另一方面是要解決好住房分配問題，讓改善住房靠市場(chǎng)、基本住房靠市長(zhǎng)。這里面，住房的基本保障可以通過各種形式體現(xiàn)，比如補(bǔ)貼形式、租賃形式，每個(gè)城市根據(jù)自己的條件來設(shè)計(jì)。

　　南方日?qǐng)?bào)：房產(chǎn)稅的初衷是什么？為降低房?jī)r(jià)還是為了解決地方政府財(cái)政收入不足的問題？

　　王玨林：在我看來，房產(chǎn)稅是法治管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)手段，它是目的應(yīng)該要清楚，不是為了增加地方財(cái)政。它應(yīng)當(dāng)是稅費(fèi)的合理調(diào)整和整合，也不能增加更多家庭的負(fù)擔(dān)。我個(gè)人認(rèn)為，如果增加個(gè)人和家庭的負(fù)擔(dān)的話，那就是為收錢而收錢。

　　南方日?qǐng)?bào)：你怎么看房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大范圍？

　　王玨林：這個(gè)必須要擴(kuò)大，因?yàn)橐徊降轿蛔霾坏?。房產(chǎn)稅目前還是淺試水，上海是“增量”模式，重慶是“存量”模式。根據(jù)我的測(cè)算，無論是存量模式還是增量模式，房產(chǎn)稅帶來的財(cái)政收入短期內(nèi)均無法抗衡土地出讓收入。但房產(chǎn)稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋。能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產(chǎn)生房?jī)r(jià)下降預(yù)期。

　　(來源:南方日?qǐng)?bào))