公積金受限誤傷剛需族 預(yù)計(jì)下半年房貸維持偏緊局面

　　上海、杭州、南京等地的公積金貸款輪候已近3個(gè)月。杭州市住房公積金管理中心表示,目前公積金貸款率已達(dá)90%,并且還將繼續(xù)保持這一高位。為緩解公積金貸款猛增壓力,各地紛紛推出“權(quán)宜之計(jì)”。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,多個(gè)城市公積金吃緊,直接原因在于樓市持續(xù)走熱,成交量大幅攀升,帶動(dòng)公積金使用率提升,存量“見底”。

　　據(jù)本報(bào)記者調(diào)查,自6月“錢荒”蔓延以來,北京多家銀行已收緊房貸,八五折優(yōu)惠利率逐漸減少,部分銀行網(wǎng)點(diǎn)已停止貸款業(yè)務(wù),直到明年年初才有可能恢復(fù)。與此同時(shí),全國(guó)多地公積金余額吃緊,出現(xiàn)緩貸、斷貸現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),住房需求壓力不減或使下半年住房貸款依然維持偏緊局面。

　　樓市回暖促公積金集中爆發(fā)

　　今年以來,嚴(yán)格的限購仍然難以抑制市場(chǎng)反彈,前期購房需求集中釋放,上半年中國(guó)多地房地產(chǎn)市場(chǎng)成量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,上半年全國(guó)商品房銷售面積51433萬平方米,同比增長(zhǎng)28.7%。北京上半年新房成交更是高達(dá)4.5萬套,創(chuàng)近4年同期新高。

　　急劇膨脹的購房需求導(dǎo)致今年以來個(gè)人購房貸款快速增長(zhǎng)。央行數(shù)據(jù)顯示,上半年金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)類貸款1.3萬億元,幾乎相當(dāng)于去年全年。其中,個(gè)人購房貸款9.07萬億元,約占整個(gè)涉房類新增貸款的70%之多。

　　上海市住房公積金管理中心公布的數(shù)據(jù)顯示,1-6月上海市共歸集住房公積金和補(bǔ)充公積金299.18億元,同比增長(zhǎng)17.76%,與此同時(shí),1-6月住房公積金提取合計(jì)179.38億元,發(fā)放住房公積金個(gè)貸金額333.8億元。

　　溫州市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)顯示,上半年,溫州共發(fā)放住房公積金貸款33.52億元,已超過2012年全年公積金貸款總額;鄭州市上半年共發(fā)放住房公積金貸款19億元,同比增長(zhǎng)100%。

　　徳佑地產(chǎn)交易按揭部總監(jiān)楊永俊介紹,盡管放款數(shù)額創(chuàng)下新高,但目前上海公積金個(gè)貸政策未變、放款也正常,只不過上半年短期出現(xiàn)過放款速度減緩的情況。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析稱,公積金貸款額度可根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)和歸集資金,在許可范圍內(nèi)進(jìn)行政策微調(diào)。“如果當(dāng)?shù)毓e金管理中心出現(xiàn)資金緊張,可適度收緊并提高貸款門檻;資金寬裕了,則可能適當(dāng)放松?！?/p>

　　多地出臺(tái)政策解“燃眉之急”

　　面對(duì)公積金吃緊壓力,天津、大連、桂林等多地提高繳存上限,武漢甚至取消實(shí)行了三年的公積金繳存“保底限高”政策。

　　在多種應(yīng)對(duì)舉措中,杭州推出的“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款業(yè)務(wù)更顯積極。杭州市住房公積金管理中心近日宣布,將會(huì)同4家銀行于9月聯(lián)手推出“個(gè)人住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款業(yè)務(wù)”,對(duì)符合公積金貸款條件者,由銀行按照公積金中心審批額度先行發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款,由公積金中心按月給予利差補(bǔ)貼,待公積金中心資金寬裕時(shí),再將銀行商業(yè)性貸款置換轉(zhuǎn)回。

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示,此次杭州新政雖然屬于“非常時(shí)期”的過渡性舉措,但也體現(xiàn)了政府應(yīng)對(duì)公積金壓力的一次積極探索。

　　而徐州市住房公積金管理中心也于日前宣布,開展“公轉(zhuǎn)商業(yè)務(wù)”。徐州市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,今年以來,徐州市住房公積金提取和貸款總量的迅猛增長(zhǎng),一定程度上影響了住房公積金貸款的正常發(fā)放。

　　而早在7月初,公積金余額不足的合肥就已經(jīng)采取了“輪候制”來緩解壓力。合肥市住房公積金管理中心稱,當(dāng)公積金貸款資金不足時(shí),公積金中心將按“輪候制”確定貸款發(fā)放時(shí)間,實(shí)行總量控制。在“輪候制”下,公積金中心每月可貸額度將固定,一旦放完,申請(qǐng)市民將要排隊(duì)等候下月指標(biāo)。

　　其實(shí),早在年初,北京、蘇州、東莞等城市就已經(jīng)收緊了公積金政策,官方公布的原因或?yàn)榕浜险{(diào)控,或?yàn)椤氨３止e金均衡持續(xù)運(yùn)行”。業(yè)內(nèi)人士分析,后者表述的背后就是部分城市公積金余額不足的事實(shí)。而如今,杭州、徐州、合肥等城市的表態(tài)顯然更直接,就是因?yàn)槿卞X。

　　公積金受限誤傷剛需族

　　近年來,剛需已經(jīng)成為了主要的購房群體,所以公積金的受限也難以避免誤傷剛需。根據(jù)目前的情況,公積金普遍無錢可貸的局面將至少延續(xù)到明年,商業(yè)銀行又流動(dòng)性趨緊,這都將在一定程度上抑制剛需的釋放,下半年可能將迎來樓市銷售淡季。業(yè)內(nèi)指出,從目前的情況看,公積金告急,發(fā)放、審核程序趨嚴(yán)、時(shí)間拉長(zhǎng),降低了相關(guān)部門辦事效率,也給急于購房者增添煩惱,公積金發(fā)放的不及時(shí)也讓地產(chǎn)商不愿意賣房給使用公積金貸款購房客戶。

　　中原集團(tuán)研究中心表示,多地公積金貸款激增,包括貸款與提取在內(nèi)的公積金使用增速明顯高于繳納歸集增速。由于公積金封閉運(yùn)行自行放款的性質(zhì),很多城市不得不緊縮公積金貸款或延長(zhǎng)辦理周期,以此來延緩部分需求入市。為解燃眉之急,借用商業(yè)銀行資金支持自住需求,以期維持剛需的入市進(jìn)程。

　　就全國(guó)范圍來看,目前有不少樓市繁榮的地區(qū)同樣面臨著住房公積金存量壓力,極大影響到普通購房者的購房需要。部分城市通過提高職工存繳額度、降低貸款額度來緩解公積金資金緊張。

　　專家指出,由于我國(guó)公積金制度實(shí)行時(shí)間較短,尚未建立存貸比率、穩(wěn)定有效的公積金保值增值投資渠道等機(jī)制,公積金超量發(fā)放、難以正常增值,以及存在“多數(shù)人繳納、少數(shù)人享受”的“負(fù)福利”效應(yīng)突出等問題,亟須相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)解決。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,在商業(yè)銀行貸款十分緊張的情況下,公積金管理中心貼息“公轉(zhuǎn)商”的舉措并不能起到多大效用。而若不從房?jī)r(jià)和公積金政策缺陷的根本上去解決問題,其調(diào)整提高公積金繳存上限、降低貸款上限以歸集更多資金的做法,也只能是飲鴆止渴。