國家發(fā)改委、住建部、國土資源部等六部委日前聯(lián)合召開了全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議。會議明確要求,各地在10月底前應(yīng)編制完成2013-2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃。之前的6月26日,國務(wù)院常務(wù)會議決定,今后五年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶。
目前,全國包括北京在內(nèi)的多地都在制定未來5年的棚戶區(qū)改造計劃,不僅列出惠及戶數(shù),而且還表明具體投資金額,北京未來5年計劃投資額達5000億元。
從棚戶區(qū)改造出發(fā)點看,這屬于保障性住房范疇,不僅能拉動投資,還對改善民生有重要作用,不僅不會對商品住宅房價產(chǎn)生助推效應(yīng),相反還可以釋放一部分剛需,起到抑制商品住宅市場房價的作用;同時,棚戶區(qū)改造的本質(zhì)仍然是房地產(chǎn)投資,因此,具備對相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)強勁的帶動作用,水泥、建材等行業(yè)都將獲益,拉動經(jīng)濟增長的同時,又不太多刺激商品房市場。
但是,今后五年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶不是一件簡單的事情。
首先,棚戶區(qū)的改造成本越來越高,這么大規(guī)模棚戶區(qū)改造的成本是多少?成本由誰來承擔(dān)?
其次,盡管中央不斷鼓勵社會資金進入,但參建保障性安居工程的企業(yè)多為央企和地方性國企,用怎樣的手段吸引民資還需要探索。
筆者認為,從未來5年棚戶區(qū)改造所帶來的市場機會看,有利于房企借道“棚戶區(qū)改造”機會進入重點城市的中心區(qū)域市場。房企可以借機參與舊城改造所帶來的市場開發(fā)機會或為政府代建的相關(guān)工作。這對于地方性國企、一些大型房企來講,可能會帶來新的投資和市場布局機會。
對于市場需求來講,棚戶區(qū)改造會帶來新的居住或改善型需求入市,在“棚戶區(qū)改造”過程中勢必會導(dǎo)致這些群體入市購房。但是,今后五年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶不是一件簡單的事情。
筆者認為,從機會角度說,由于當(dāng)前土地市場價格已處于實質(zhì)性上漲階段,房企之間對于優(yōu)質(zhì)地塊的競爭已非常激烈,在土地市場通過招拍掛獲得土地代價已相對較高,因此,在當(dāng)前房企有可能借道“棚戶區(qū)改造”的機會進入重點城市的中心區(qū)域市場。房企可以抓住棚戶區(qū)改造的機會,參與舊城改造所帶來的房地產(chǎn)市場開發(fā)機會或為政府代建的相關(guān)工作。但是,房企也有可能借機利用“棚戶區(qū)改造”的機會拖延改造進度,成為圈地“囤地”的借口。因此,在推進“棚戶區(qū)改造”過程中,還應(yīng)該防止“囤地”圈地運動現(xiàn)象的發(fā)生。(作者系同策咨詢研究部總監(jiān))
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