謹(jǐn)防房企借謹(jǐn)防房企借道道“棚改棚改””圈地

　　國(guó)家發(fā)改委、住建部、國(guó)土資源部等六部委日前聯(lián)合召開(kāi)了全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造工作電視電話(huà)會(huì)議。會(huì)議明確要求,各地在10月底前應(yīng)編制完成2013-2017年棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃。之前的6月26日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定,今后五年再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1000萬(wàn)戶(hù)。

　　目前,全國(guó)包括北京在內(nèi)的多地都在制定未來(lái)5年的棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃,不僅列出惠及戶(hù)數(shù),而且還表明具體投資金額,北京未來(lái)5年計(jì)劃投資額達(dá)5000億元。

　　從棚戶(hù)區(qū)改造出發(fā)點(diǎn)看,這屬于保障性住房范疇,不僅能拉動(dòng)投資,還對(duì)改善民生有重要作用,不僅不會(huì)對(duì)商品住宅房?jī)r(jià)產(chǎn)生助推效應(yīng),相反還可以釋放一部分剛需,起到抑制商品住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)的作用;同時(shí),棚戶(hù)區(qū)改造的本質(zhì)仍然是房地產(chǎn)投資,因此,具備對(duì)相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的帶動(dòng)作用,水泥、建材等行業(yè)都將獲益,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí),又不太多刺激商品房市場(chǎng)。

　　但是,今后五年再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1000萬(wàn)戶(hù)不是一件簡(jiǎn)單的事情。

　　首先,棚戶(hù)區(qū)的改造成本越來(lái)越高,這么大規(guī)模棚戶(hù)區(qū)改造的成本是多少?成本由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?

　　其次,盡管中央不斷鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入,但參建保障性安居工程的企業(yè)多為央企和地方性國(guó)企,用怎樣的手段吸引民資還需要探索。

　　筆者認(rèn)為,從未來(lái)5年棚戶(hù)區(qū)改造所帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)看,有利于房企借道“棚戶(hù)區(qū)改造”機(jī)會(huì)進(jìn)入重點(diǎn)城市的中心區(qū)域市場(chǎng)。房企可以借機(jī)參與舊城改造所帶來(lái)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)或?yàn)檎ǖ南嚓P(guān)工作。這對(duì)于地方性國(guó)企、一些大型房企來(lái)講,可能會(huì)帶來(lái)新的投資和市場(chǎng)布局機(jī)會(huì)。

　　對(duì)于市場(chǎng)需求來(lái)講,棚戶(hù)區(qū)改造會(huì)帶來(lái)新的居住或改善型需求入市,在“棚戶(hù)區(qū)改造”過(guò)程中勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致這些群體入市購(gòu)房。但是,今后五年再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1000萬(wàn)戶(hù)不是一件簡(jiǎn)單的事情。

　　筆者認(rèn)為,從機(jī)會(huì)角度說(shuō),由于當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格已處于實(shí)質(zhì)性上漲階段,房企之間對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)已非常激烈,在土地市場(chǎng)通過(guò)招拍掛獲得土地代價(jià)已相對(duì)較高,因此,在當(dāng)前房企有可能借道“棚戶(hù)區(qū)改造”的機(jī)會(huì)進(jìn)入重點(diǎn)城市的中心區(qū)域市場(chǎng)。房企可以抓住棚戶(hù)區(qū)改造的機(jī)會(huì),參與舊城改造所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)或?yàn)檎ǖ南嚓P(guān)工作。但是,房企也有可能借機(jī)利用“棚戶(hù)區(qū)改造”的機(jī)會(huì)拖延改造進(jìn)度,成為圈地“囤地”的借口。因此,在推進(jìn)“棚戶(hù)區(qū)改造”過(guò)程中,還應(yīng)該防止“囤地”圈地運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象的發(fā)生。(作者系同策咨詢(xún)研究部總監(jiān))