房?jī)r(jià)上升,官位上升?
中國的房?jī)r(jià)為何不斷上升?人們經(jīng)常談到的因素有:城市化程度提高,剛性需求以及投資、投機(jī)性需求旺盛,貨幣供應(yīng)“超發(fā)”,等等。
新加坡國立大學(xué)鄧永恒和清華大學(xué)吳璟等教授帶領(lǐng)的研究團(tuán)隊(duì)指出,從他們對(duì)35個(gè)城市大量土地價(jià)格樣本的研究看,地價(jià)高,所以房?jī)r(jià)高。例如重慶、上海、杭州、南京和北京過去十年有八年地價(jià)平均每年增幅超過20%以上,合肥、陜西、西寧等內(nèi)陸城市近三年土地價(jià)格漲得也很快。
有一個(gè)和房?jī)r(jià)高相關(guān)的原因是他們意外發(fā)現(xiàn)的,就是政策體制方面。他們找了20多個(gè)本科生和研究生到省市區(qū)調(diào)研,分析了283個(gè)城市的市委書記和市長(zhǎng)的業(yè)績(jī)與升遷資料。最后發(fā)現(xiàn),如果一個(gè)市長(zhǎng)、市委書記在任期內(nèi)的GDP增長(zhǎng)率比前任領(lǐng)導(dǎo)每增長(zhǎng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差(Standard Deviation,是測(cè)量一組數(shù)值和其平均值的離散程度的一個(gè)概念),市委書記升遷的可能性會(huì)提高4.76%,市長(zhǎng)升遷的可能性提高10%。GDP靠什么增長(zhǎng)?投資交通設(shè)施、發(fā)展房地產(chǎn)的效果很明顯。
相反,如果市長(zhǎng)和市委書記把投資用于水、空氣治理、環(huán)保等和環(huán)境建設(shè)相關(guān)的地方,在283個(gè)城市中,在這方面平均每多投資一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差,升遷的概率下降8.5%,市長(zhǎng)升遷的可能性下降6.3%。雖然中國一些城市提出了“環(huán)境優(yōu)先”的原則,但是落實(shí)很難,原因就是你把大量精力用于環(huán)境治理,而不是投資建設(shè),“政績(jī)”不彰,升遷也就不暢。
當(dāng)然,相關(guān)不等于因果,比如很難說因?yàn)槌鞘熊嚩鄬?dǎo)致氣溫上升,但相關(guān)性中蘊(yùn)含著某種可能性,對(duì)我們是有啟示和借鑒意義的。
筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)上升和官員升遷相關(guān)性研究的意義在于,房地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的資產(chǎn),而涉及到體制、政策、官員績(jī)效考核等許多方面。房?jī)r(jià)只升不降,也必須從更多角度查找原因。簡(jiǎn)言之,如果各地還是猛上投資、大干快上的路子,本質(zhì)上要靠地驅(qū)動(dòng),靠地生財(cái),怎能指望房?jī)r(jià)下來呢?