“冷熱不均”是當下樓市的真實寫照，一線城市的漲勢不止與三四線城市的跌跌不休形成了強烈反差。近期的市場走勢充分說明，由于樓市在不同城市之間出現分化，以及房地產市場典型的地域性特點，再采用全國“一刀切”的調控政策將事倍功半，或收效甚微。
當下，隨著樓市分化的不斷加劇，以及區(qū)域市場差異性特征愈發(fā)明顯，調控思路應及時作動態(tài)調整，即在堅持房地產調控政策不動搖主基調的同時，應從“一刀切”政策逐漸轉化為差別化對待。更為關鍵的是逐漸厘清政府邊界，減少行政手段對市場的干預，將選擇權和定價權交還市場。從近期釋放的一系列信號可以預見，加速“去行政化”將是未來調控的趨勢和方向。
梳理近十年樓市調控歷程，僅僅通過限購、限貸等行政手段調控需求，效果并不理想，房價也沒有出現預期的回調。實踐證明，房地產市場的開放格局已經形成，市場體系也已相對完善，政府要想利用傳統(tǒng)的行政手段干預房價，可能會適得其反。目前起到一定效果的各種以“限”為主的調控政策，并未從根本上改變人們對未來房價上漲的預期，這從地王、日光盤頻現中便可見一斑。未來的樓市調控，在努力增加市場供給的同時，應更加重視市場預期管理。
預期管理的一個重要方面，就是要在調整樓市結構、盤活存量上下功夫。樓市調控從表面上看是調房價，實質上是調結構，政府應想方設法做好棚戶區(qū)改造、增加保障房和中小套型普通商品房的供給比重，同時應努力盤活市場上的既有存量，在政策上對保障性住房予以傾斜，同時應該強化監(jiān)管確保既定目標的落實和執(zhí)行，否則再好的政策在執(zhí)行過程中也會遭遇變味、走樣的尷尬。審計署近日發(fā)布的2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計結果便是一個例證。審計結果顯示，360個項目或單位居然挪用保障性安居工程專項資金近58億元，用于非保障性安居工程項目支出。
毋庸置疑，與以往的調控思路略有不同，新一屆政府履新以來，雖然調控的總體基調尚未改變，但轉換思路、減少對行政性措施依賴的信號不時顯現?？梢灶A見，面對市場分化的現實情況，樓市調控可能會展開有針對性的微調，而市場化的調控手段將是未來樓市政策的趨勢和主線，這主要表現為房地產長效機制的建設。
之前已有觀察家指出，房地產領域的改革有望從財稅、金融、土地制度等方面入手推進。房產稅試點擴容、個人住房信息系統(tǒng)全國聯網和不動產統(tǒng)一登記制度等將為房地產調控和長效機制建立奠定基礎。
這也可以從近期媒體的報道中得到印證———多個部委正在參與制定房地產調控的長效機制，其中包括房產稅試點、保障房建設、公積金貸款等多個層面。雖然短期內行政手段退出的可能性不大，但隨著長效調控機制的漸次落地，行政性調控手段的退出將成為必然，而針對不同地區(qū)采取因地制宜的調控措施，無疑會形成政策穩(wěn)、預期穩(wěn)、房價穩(wěn)的良性局面，有利于房地產行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
