一線城市限價(jià)失效 樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向？

　　進(jìn)入7月,與天氣一樣,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升?！叭展獗P”不斷涌現(xiàn),價(jià)格不斷上漲。

　　7月20日,位于北京大興棗園地鐵站的中建國際港項(xiàng)目開盤,開盤當(dāng)天1462套房源售罄,認(rèn)購金額37.9億元,創(chuàng)下2012年以來全國單一樓盤單日銷售的最高紀(jì)錄。

　　一線城市房地產(chǎn)價(jià)量齊升,在中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征看來,限價(jià)限購等行政調(diào)控政策已經(jīng)“走到盡頭”。

　　房地產(chǎn)相關(guān)各方都在極力捕捉政策新動(dòng)向。7月30日中央政治局會(huì)議“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述,令地產(chǎn)股應(yīng)聲而漲。

　　華泰證券認(rèn)為,決策層有望從行政調(diào)控轉(zhuǎn)向著眼市場(chǎng)化的長(zhǎng)效機(jī)制。但更多受訪人士判斷,中國房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立尚在起步階段,目前正處在思維轉(zhuǎn)變的過渡期,因而房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)貿(mào)然調(diào)整。

　　新一屆政府還面臨著一個(gè)全新問題,即房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加速分化,一二線城市樓市價(jià)格快速上漲的同時(shí),三四線的“空城”、“鬼城”亦逐漸增多。是故,從“需求管制”到“增加供給”的理想化路徑,并不容易轉(zhuǎn)變。

　　從具體舉措來看,中央層面的新政尚處于蟄伏期、真空期,而業(yè)界和一些地方則已按捺不住,開始萌動(dòng)。

　　一線限價(jià)失效

　　位于北京大興區(qū)的金融街融匯項(xiàng)目原計(jì)劃4月初開盤,但600套房有超過6000組客戶認(rèn)購,“關(guān)系戶”遠(yuǎn)超房源數(shù)量。開發(fā)商只得在7月低調(diào)開盤,房源被一搶而空。同樣情況也出現(xiàn)在保利、萬科、珠江等開發(fā)商的項(xiàng)目上。

　　“現(xiàn)在北京市場(chǎng),一套房有10個(gè)人搶,沒有關(guān)系根本買不到?！币晃簧鲜蟹康禺a(chǎn)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者介紹,這樣的趨勢(shì)始于2012年七八月份,到2012年下半年,只要是新盤入市都會(huì)銷售一空,今年更是供不應(yīng)求。

　　“很多開發(fā)商都沒存貨了。去年上半年市場(chǎng)不好,急于‘跑貨’,現(xiàn)在后悔當(dāng)時(shí)賣得太便宜?！边@位負(fù)責(zé)人說。

　　一位接近北京市建委的市場(chǎng)分析人士認(rèn)為,市場(chǎng)需求積壓到一定程度就會(huì)反彈。北京目前供需矛盾嚴(yán)重;限購又產(chǎn)生了“堰塞湖效應(yīng)”,有許多在限購之初不夠資格的人,現(xiàn)在逐漸有了資格,涌入市場(chǎng)。

　　“堰塞湖效應(yīng)”傳導(dǎo)至價(jià)格層面,終致北京房?jī)r(jià)再度出現(xiàn)“狂飆”態(tài)勢(shì)。

　　以萬科北京房山項(xiàng)目為例,2012年5月,該項(xiàng)目售價(jià)1.5萬元/平方米,8月份為1.8萬元/平方米。2013年再次開盤,為規(guī)避政府限價(jià),開發(fā)商采取裝修拆分的方式,售價(jià)達(dá)2.3萬元/平方米。

　　一位不愿意透露姓名的北京某上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者坦言:“價(jià)格沒辦法完全控制,北京市住建委也是睜一只眼閉一只眼。沒有消費(fèi)者投訴,他們也不會(huì)去管開發(fā)商?！?/p>

　　據(jù)他介紹,目前調(diào)控的主要手段已經(jīng)被開發(fā)商消解。雖然政府采取各種限價(jià)政策,但開發(fā)商還是有自己的對(duì)策。比如,裝修拆分,把裝修款單獨(dú)列出,提高價(jià)格;現(xiàn)房銷售,建委目前對(duì)現(xiàn)房?jī)r(jià)格沒有過多要求;取得預(yù)售許可證時(shí)將地下車庫捆綁銷售,等等。

　　因?yàn)榭蛻袅孔銐蚨?開發(fā)商還會(huì)利用“驗(yàn)資”程序?qū)蛻暨M(jìn)行篩選。通常做法是讓客戶提供50-70萬存款證明,作為排號(hào)門檻;而在沒有取得預(yù)售證之前,開發(fā)商還會(huì)讓合作電商收取幾萬塊錢“誠意金”。

　　“這都是違規(guī)手段。但這些錢能收上來,說明客戶真是很多?！痹撊耸客瑫r(shí)介紹,開發(fā)商采用這種方法之后對(duì)客戶首付能力要求很高,如30%的首付款、拆分出來的裝修款需要一次性付清,而在去年上半年市場(chǎng)低谷時(shí)候,開發(fā)商一度允許首付款分三次付清。

　　開發(fā)商成功突圍政策壁壘后,正游刃有余地設(shè)計(jì)新的銷售策略—捂盤、提價(jià)。

　　《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解到,萬科集團(tuán)已要求旗下項(xiàng)目提高新開盤項(xiàng)目毛利率,規(guī)定毛利率必須達(dá)到20%以上才可以入市。同時(shí)在內(nèi)部要求今年控制銷售規(guī)模,盡量不推盤。知情人士透露:“集團(tuán)五六月份提出今年不能賣得太多,要為明年30周年沖業(yè)績(jī)做準(zhǔn)備。北京今年銷售目標(biāo)大概在150億,明年要到200億。”

　　“有些項(xiàng)目有先天劣勢(shì),客戶量積蓄不足,但價(jià)格仍然在漲。開發(fā)商的策略是要保持住價(jià)格,雖然賣得不好,還是要漲價(jià)?！痹撊耸空f。

　　這樣的現(xiàn)象已經(jīng)引起諸多擔(dān)憂。8月12日,幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)、原中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇在微博上表示:近年房地產(chǎn)調(diào)控一直在“限”字上做文章,先打壓供給,后抑制需求,(方向)都調(diào)反了。造成供不應(yīng)求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,限購最嚴(yán)厲的城市漲幅最高。事實(shí)證明,調(diào)控思維已經(jīng)鉆進(jìn)死胡同,現(xiàn)在到了反思的時(shí)候。

　　增加供給悖論

　　中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為,一線城市限制需求的辦法已經(jīng)走到盡頭,接下來要轉(zhuǎn)向增加供給,即增加住宅供地,“只有依靠市場(chǎng)化調(diào)控手段,才能從根本上解決供需矛盾的問題”。

　　曹遠(yuǎn)征分析,從銀行觀察來看,房地產(chǎn)最大的問題不是杠桿率過高,而是目前一線城市的房?jī)r(jià)過高,居民買不起房。解決這個(gè)問題只有一個(gè)辦法,就是增加住宅用地供應(yīng)量。

　　在他看來,目前增加供地面積的條件已經(jīng)成熟。中國的就業(yè)形勢(shì)正在發(fā)生變化,就業(yè)壓力減輕,地方政府有條件把一部分工業(yè)、商業(yè)預(yù)留用地轉(zhuǎn)為住宅開發(fā)用地以增加住宅供應(yīng)。

　　“比如北京目前僅有30%的供地用于住宅,能不能在供地總面積不變的情況下,把更多的土地用在住宅建設(shè)上?少蓋點(diǎn)寫字樓和工廠,住宅價(jià)格自然會(huì)相對(duì)低一些?！辈苓h(yuǎn)征說。

　　這一觀點(diǎn)遭到中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂如的反駁:“即使把北京所有的土地都蓋上房子,也滿足不了源源不斷涌入的購房需求?！泵鐦啡缯J(rèn)為,三四線城市可以通過增加供給解決供需矛盾、平抑價(jià)格;但是一線城市尤其是北京,這種辦法在現(xiàn)實(shí)層面行不通的。從城市承載力角度來說,北京不可能全面敞開住宅供應(yīng)。

　　正因如此,上一屆中央政府在后期逐步意識(shí)到,熱點(diǎn)城市住宅供應(yīng)不足,不是短期內(nèi)能夠解決的問題。苗認(rèn)為,這是決策層在認(rèn)識(shí)上的一大進(jìn)步。

　　通過調(diào)節(jié)供求關(guān)系來平抑價(jià)格波動(dòng),是理論上最為市場(chǎng)化的宏觀調(diào)控手段,但目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)并非這么簡(jiǎn)單。多位受訪的業(yè)內(nèi)專家對(duì)記者指出,當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨兩極分化:北京、上海等一二線城市已經(jīng)步入“成熟型市場(chǎng)”,存量房銷售占比漸漸超過新建房;而眾多的三四線城市,仍是以新建商品房為主導(dǎo)的“生長(zhǎng)型市場(chǎng)”。

　　在苗樂如看來,這是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大“行市”。近年來一些針對(duì)一二線熱點(diǎn)城市出臺(tái)的調(diào)控措施,如限購,到了三四線城市就會(huì)走樣,理由便是“不符合當(dāng)?shù)貙?shí)際”。

　　與一線城市房?jī)r(jià)再度看漲相比,目前諸多三四線城市已出現(xiàn)樓市量?jī)r(jià)齊跌的局面,典型如溫州、鄂爾多斯、常州、營(yíng)口和丹東等等。這些城市在房地產(chǎn)上升周期內(nèi)曾一度投資潮涌,圈地規(guī)模、開盤規(guī)模直逼一線城市。但隨著供應(yīng)的超量以及人口的凈流出,需求終被透支,淪為被輿論詬病的“空城”、“鬼城”。

　　《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解到,中國銀行從2012年開始關(guān)注三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行信貸的影響。研究數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)大中城市只占到全國房地產(chǎn)銷售面積的39%,銷售收入的二分之一,而其余占比均來自于三四線城市。

　　在中國約2700個(gè)縣市中,房地產(chǎn)供給過剩、有房無市現(xiàn)象嚴(yán)重,空置率居高不下。

　　對(duì)銀行來說,三四線城市按揭貸款雖然占比不大,但波及范圍很廣。銀行并不擔(dān)心壞賬出現(xiàn),最擔(dān)心的則是斷供現(xiàn)象。斷供現(xiàn)象一旦出現(xiàn),其示范效應(yīng)難以預(yù)估。

　　參與該研究的知情人士表示,從三四線城市房?jī)r(jià)、土地出讓面積、城投債發(fā)行等幾個(gè)方面來看,可以發(fā)現(xiàn),目前各城市城投債發(fā)行越來越下沉,落在開發(fā)區(qū)和縣這個(gè)層面,甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)也在發(fā)行城投債?！斑@說明地價(jià)已不再上漲,土地也賣不動(dòng)了。過去用土地?fù)?dān)保進(jìn)行融資的辦法行不通了,所以現(xiàn)在才會(huì)想別的辦法?！?/p>

　　該人士表示:“銀行現(xiàn)在壞賬撥備率很高,如果房?jī)r(jià)下跌,從壞賬的角度我們能夠承受,但我們不能預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)偏好的變化,(購房人)意愿的變化。如果出現(xiàn)大面積房?jī)r(jià)下跌,斷供會(huì)不會(huì)普遍出現(xiàn)?這個(gè)真不知道。中國最大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)我們沒見過?！?/p>

　　開發(fā)商最先感知到市場(chǎng)的分化。萬科集團(tuán)總裁郁亮在近期一次公開采訪中坦言:“不少三四線城市人口只有凈流出,做那么多住宅和商業(yè),肯定會(huì)出問題”。據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解,萬科此前已經(jīng)完成一份三四線城市產(chǎn)業(yè)空心化的研究。7月,萬科半個(gè)月內(nèi)在廣州、上海、重慶接連拿下三塊“地王”,遠(yuǎn)離三四線、加大一二線城市投資的決心可見一斑。(詳見本期P40《土地市場(chǎng)兩極分化》)

　　一線城市供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)再度看漲,卻又不能僅憑“增加供應(yīng)”予以調(diào)控;三四線城市雖然可以通過供求調(diào)節(jié)價(jià)格,但又面臨過剩風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,下一步房地產(chǎn)調(diào)控如何既避免“一刀切”,又不致“亂刀剁”,成了擺在決策層面前的新課題。

　　中央“穩(wěn)”,地方“調(diào)”

　　回顧過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控,苗樂如認(rèn)為,雖然行政色彩濃厚、弊端明顯,但還是應(yīng)該給予積極評(píng)價(jià):一是重新確立了雙軌運(yùn)行的基本住房制度,二是推動(dòng)行業(yè)和企業(yè)的布局,三是加快多業(yè)態(tài)的發(fā)展,四是啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)、警示少數(shù)城市地產(chǎn)泡沫(如鄂爾多斯),五是加快住宅產(chǎn)業(yè)化和生態(tài)建設(shè),六是提升行業(yè)集中度和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示,過去行政調(diào)控政策在抑制投資投機(jī)需求方面有顯著而卓越的成效,但如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化,當(dāng)下市場(chǎng)需求主體主要是剛性和改善性需求,要滿足這部分需求,需要通過長(zhǎng)遠(yuǎn)的、外圍的改革來解決。

　　在秦虹看來,房?jī)r(jià)高企并不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的問題,而是其他相關(guān)領(lǐng)域及制度上不夠完善的地方,反映到房地產(chǎn)上,并通過房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)問題表現(xiàn)出來。這也是房地產(chǎn)政策制定的難點(diǎn)所在。

　　秦還認(rèn)為,新一屆政府沒有匆匆忙忙就短期市場(chǎng)出臺(tái)政策,這表明是在謀劃長(zhǎng)遠(yuǎn)、考慮全局、醞釀新的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

　　2012年10月17日,上一屆國務(wù)院的常務(wù)會(huì)議曾提出,要抓緊研究制定符合中國國情、系統(tǒng)配合、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)政策體系。這一未竟的任務(wù)落到了本屆政府身上。

　　華泰證券認(rèn)為,新一屆政府試圖逐步糾正過去非市場(chǎng)化的做法,轉(zhuǎn)而力圖通過棚戶區(qū)改造、小城鎮(zhèn)戶籍放開、房產(chǎn)稅擴(kuò)容以及土地改革等建立“低端有保障,中端有市場(chǎng),高端有抑制”的制度化長(zhǎng)效機(jī)制。

　　曹遠(yuǎn)征曾任職國家體改辦,并參與過1994年分稅制改革。在他看來,房地產(chǎn)的核心問題是財(cái)稅體制問題,即土地財(cái)政問題。如要從根本上遏制地方政府對(duì)土地財(cái)政需求,必須進(jìn)行新一輪財(cái)稅體制改革,重新界定中央政府和地方政府的邊界。

　　接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪的專家普遍認(rèn)為,中國房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立尚在起步階段,目前正處在思維轉(zhuǎn)變的過渡期,因而房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)貿(mào)然調(diào)整。

　　可資佐證的是,8月5日,國家發(fā)改委主任徐紹史在《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和下半年經(jīng)濟(jì)工作》的專題報(bào)告中提出,要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,又要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策。同時(shí)加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的推進(jìn)力度,加快普通商品住房開工建設(shè),支持居民家庭首套自住購房需求。

　　分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為,近期宏觀經(jīng)濟(jì)面仍然是堅(jiān)持穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)。而一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大。因此,過去“一刀切”式調(diào)控,在各城市市場(chǎng)分化的背景下已不合時(shí)宜,調(diào)控權(quán)可從中央下放至地方,由各地視具體情況分而治之。

　　華泰證券判斷:結(jié)合各地年初“國五條細(xì)則”制定的全年房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)來看,“降房?jī)r(jià)”已多悄然調(diào)整為“控制房?jī)r(jià)漲幅”,這一變化并未被明確制止。

　　據(jù)最新報(bào)道,處于樓市下滑通道的溫州傳出消息,當(dāng)?shù)胤潘上拶徚?可購第二套房,目前并無中央部門層面對(duì)此表態(tài)。素有樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的溫州,此番會(huì)否引起連鎖反應(yīng),尚待觀察。

　　有專家提醒,必須注意一個(gè)觀察點(diǎn),即年底中央要召開城鎮(zhèn)化工作會(huì)議,對(duì)城鎮(zhèn)化的目標(biāo)任務(wù)、指導(dǎo)原則、基本方向、重大舉措等頂層設(shè)計(jì),會(huì)給出明確的說法,想必會(huì)對(duì)如何重組和轉(zhuǎn)移特大城市部分過度集中功能、提高中小城市對(duì)人口的吸引能力、以及大城市涌動(dòng)的建新城的構(gòu)想等重大問題,給出大的原則框架。這可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。記者慈冰王玉光