進入7月,與天氣一樣,北京房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)攀升?！叭展獗P”不斷涌現(xiàn),價格不斷上漲。
7月20日,位于北京大興棗園地鐵站的中建國際港項目開盤,開盤當天1462套房源售罄,認購金額37.9億元,創(chuàng)下2012年以來全國單一樓盤單日銷售的最高紀錄。
一線城市房地產(chǎn)價量齊升,在中國銀行首席經(jīng)濟學家曹遠征看來,限價限購等行政調(diào)控政策已經(jīng)“走到盡頭”。
房地產(chǎn)相關各方都在極力捕捉政策新動向。7月30日中央政治局會議“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述,令地產(chǎn)股應聲而漲。
華泰證券認為,決策層有望從行政調(diào)控轉向著眼市場化的長效機制。但更多受訪人士判斷,中國房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立尚在起步階段,目前正處在思維轉變的過渡期,因而房地產(chǎn)各項調(diào)控政策短期內(nèi)不會貿(mào)然調(diào)整。
新一屆政府還面臨著一個全新問題,即房地產(chǎn)市場正在加速分化,一二線城市樓市價格快速上漲的同時,三四線的“空城”、“鬼城”亦逐漸增多。是故,從“需求管制”到“增加供給”的理想化路徑,并不容易轉變。
從具體舉措來看,中央層面的新政尚處于蟄伏期、真空期,而業(yè)界和一些地方則已按捺不住,開始萌動。
一線限價失效
位于北京大興區(qū)的金融街融匯項目原計劃4月初開盤,但600套房有超過6000組客戶認購,“關系戶”遠超房源數(shù)量。開發(fā)商只得在7月低調(diào)開盤,房源被一搶而空。同樣情況也出現(xiàn)在保利、萬科、珠江等開發(fā)商的項目上。
“現(xiàn)在北京市場,一套房有10個人搶,沒有關系根本買不到。”一位上市房地產(chǎn)企業(yè)銷售負責人對記者介紹,這樣的趨勢始于2012年七八月份,到2012年下半年,只要是新盤入市都會銷售一空,今年更是供不應求。
“很多開發(fā)商都沒存貨了。去年上半年市場不好,急于‘跑貨’,現(xiàn)在后悔當時賣得太便宜?！边@位負責人說。
一位接近北京市建委的市場分析人士認為,市場需求積壓到一定程度就會反彈。北京目前供需矛盾嚴重;限購又產(chǎn)生了“堰塞湖效應”,有許多在限購之初不夠資格的人,現(xiàn)在逐漸有了資格,涌入市場。
“堰塞湖效應”傳導至價格層面,終致北京房價再度出現(xiàn)“狂飆”態(tài)勢。
以萬科北京房山項目為例,2012年5月,該項目售價1.5萬元/平方米,8月份為1.8萬元/平方米。2013年再次開盤,為規(guī)避政府限價,開發(fā)商采取裝修拆分的方式,售價達2.3萬元/平方米。
一位不愿意透露姓名的北京某上市房地產(chǎn)企業(yè)負責人對《財經(jīng)國家周刊》記者坦言:“價格沒辦法完全控制,北京市住建委也是睜一只眼閉一只眼。沒有消費者投訴,他們也不會去管開發(fā)商。”
據(jù)他介紹,目前調(diào)控的主要手段已經(jīng)被開發(fā)商消解。雖然政府采取各種限價政策,但開發(fā)商還是有自己的對策。比如,裝修拆分,把裝修款單獨列出,提高價格;現(xiàn)房銷售,建委目前對現(xiàn)房價格沒有過多要求;取得預售許可證時將地下車庫捆綁銷售,等等。
因為客戶量足夠多,開發(fā)商還會利用“驗資”程序對客戶進行篩選。通常做法是讓客戶提供50-70萬存款證明,作為排號門檻;而在沒有取得預售證之前,開發(fā)商還會讓合作電商收取幾萬塊錢“誠意金”。
“這都是違規(guī)手段。但這些錢能收上來,說明客戶真是很多?！痹撊耸客瑫r介紹,開發(fā)商采用這種方法之后對客戶首付能力要求很高,如30%的首付款、拆分出來的裝修款需要一次性付清,而在去年上半年市場低谷時候,開發(fā)商一度允許首付款分三次付清。
開發(fā)商成功突圍政策壁壘后,正游刃有余地設計新的銷售策略—捂盤、提價。
《財經(jīng)國家周刊》記者了解到,萬科集團已要求旗下項目提高新開盤項目毛利率,規(guī)定毛利率必須達到20%以上才可以入市。同時在內(nèi)部要求今年控制銷售規(guī)模,盡量不推盤。知情人士透露:“集團五六月份提出今年不能賣得太多,要為明年30周年沖業(yè)績做準備。北京今年銷售目標大概在150億,明年要到200億?！?/p>
“有些項目有先天劣勢,客戶量積蓄不足,但價格仍然在漲。開發(fā)商的策略是要保持住價格,雖然賣得不好,還是要漲價?！痹撊耸空f。
這樣的現(xiàn)象已經(jīng)引起諸多擔憂。8月12日,幸福人壽保險股份有限公司董事長、原中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁孟曉蘇在微博上表示:近年房地產(chǎn)調(diào)控一直在“限”字上做文章,先打壓供給,后抑制需求,(方向)都調(diào)反了。造成供不應求推動房價上漲,限購最嚴厲的城市漲幅最高。事實證明,調(diào)控思維已經(jīng)鉆進死胡同,現(xiàn)在到了反思的時候。
增加供給悖論
中國銀行首席經(jīng)濟學家曹遠征認為,一線城市限制需求的辦法已經(jīng)走到盡頭,接下來要轉向增加供給,即增加住宅供地,“只有依靠市場化調(diào)控手段,才能從根本上解決供需矛盾的問題”。
曹遠征分析,從銀行觀察來看,房地產(chǎn)最大的問題不是杠桿率過高,而是目前一線城市的房價過高,居民買不起房。解決這個問題只有一個辦法,就是增加住宅用地供應量。
在他看來,目前增加供地面積的條件已經(jīng)成熟。中國的就業(yè)形勢正在發(fā)生變化,就業(yè)壓力減輕,地方政府有條件把一部分工業(yè)、商業(yè)預留用地轉為住宅開發(fā)用地以增加住宅供應。
“比如北京目前僅有30%的供地用于住宅,能不能在供地總面積不變的情況下,把更多的土地用在住宅建設上?少蓋點寫字樓和工廠,住宅價格自然會相對低一些?！辈苓h征說。
這一觀點遭到中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如的反駁:“即使把北京所有的土地都蓋上房子,也滿足不了源源不斷涌入的購房需求?！泵鐦啡缯J為,三四線城市可以通過增加供給解決供需矛盾、平抑價格;但是一線城市尤其是北京,這種辦法在現(xiàn)實層面行不通的。從城市承載力角度來說,北京不可能全面敞開住宅供應。
正因如此,上一屆中央政府在后期逐步意識到,熱點城市住宅供應不足,不是短期內(nèi)能夠解決的問題。苗認為,這是決策層在認識上的一大進步。
通過調(diào)節(jié)供求關系來平抑價格波動,是理論上最為市場化的宏觀調(diào)控手段,但目前中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實并非這么簡單。多位受訪的業(yè)內(nèi)專家對記者指出,當前中國房地產(chǎn)市場正面臨兩極分化:北京、上海等一二線城市已經(jīng)步入“成熟型市場”,存量房銷售占比漸漸超過新建房;而眾多的三四線城市,仍是以新建商品房為主導的“生長型市場”。
在苗樂如看來,這是中國房地產(chǎn)市場的最大“行市”。近年來一些針對一二線熱點城市出臺的調(diào)控措施,如限購,到了三四線城市就會走樣,理由便是“不符合當?shù)貙嶋H”。
與一線城市房價再度看漲相比,目前諸多三四線城市已出現(xiàn)樓市量價齊跌的局面,典型如溫州、鄂爾多斯、常州、營口和丹東等等。這些城市在房地產(chǎn)上升周期內(nèi)曾一度投資潮涌,圈地規(guī)模、開盤規(guī)模直逼一線城市。但隨著供應的超量以及人口的凈流出,需求終被透支,淪為被輿論詬病的“空城”、“鬼城”。
《財經(jīng)國家周刊》記者了解到,中國銀行從2012年開始關注三四線城市房地產(chǎn)市場對銀行信貸的影響。研究數(shù)據(jù)顯示,70個大中城市只占到全國房地產(chǎn)銷售面積的39%,銷售收入的二分之一,而其余占比均來自于三四線城市。
在中國約2700個縣市中,房地產(chǎn)供給過剩、有房無市現(xiàn)象嚴重,空置率居高不下。
對銀行來說,三四線城市按揭貸款雖然占比不大,但波及范圍很廣。銀行并不擔心壞賬出現(xiàn),最擔心的則是斷供現(xiàn)象。斷供現(xiàn)象一旦出現(xiàn),其示范效應難以預估。
參與該研究的知情人士表示,從三四線城市房價、土地出讓面積、城投債發(fā)行等幾個方面來看,可以發(fā)現(xiàn),目前各城市城投債發(fā)行越來越下沉,落在開發(fā)區(qū)和縣這個層面,甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)也在發(fā)行城投債。“這說明地價已不再上漲,土地也賣不動了。過去用土地擔保進行融資的辦法行不通了,所以現(xiàn)在才會想別的辦法。”
該人士表示:“銀行現(xiàn)在壞賬撥備率很高,如果房價下跌,從壞賬的角度我們能夠承受,但我們不能預估風險偏好的變化,(購房人)意愿的變化。如果出現(xiàn)大面積房價下跌,斷供會不會普遍出現(xiàn)?這個真不知道。中國最大的房地產(chǎn)風險我們沒見過?！?/p>
開發(fā)商最先感知到市場的分化。萬科集團總裁郁亮在近期一次公開采訪中坦言:“不少三四線城市人口只有凈流出,做那么多住宅和商業(yè),肯定會出問題”。據(jù)《財經(jīng)國家周刊》記者了解,萬科此前已經(jīng)完成一份三四線城市產(chǎn)業(yè)空心化的研究。7月,萬科半個月內(nèi)在廣州、上海、重慶接連拿下三塊“地王”,遠離三四線、加大一二線城市投資的決心可見一斑。(詳見本期P40《土地市場兩極分化》)
一線城市供不應求、房價再度看漲,卻又不能僅憑“增加供應”予以調(diào)控;三四線城市雖然可以通過供求調(diào)節(jié)價格,但又面臨過剩風險。在這種情況下,下一步房地產(chǎn)調(diào)控如何既避免“一刀切”,又不致“亂刀剁”,成了擺在決策層面前的新課題。
中央“穩(wěn)”,地方“調(diào)”
回顧過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控,苗樂如認為,雖然行政色彩濃厚、弊端明顯,但還是應該給予積極評價:一是重新確立了雙軌運行的基本住房制度,二是推動行業(yè)和企業(yè)的布局,三是加快多業(yè)態(tài)的發(fā)展,四是啟動房產(chǎn)稅試點、警示少數(shù)城市地產(chǎn)泡沫(如鄂爾多斯),五是加快住宅產(chǎn)業(yè)化和生態(tài)建設,六是提升行業(yè)集中度和企業(yè)經(jīng)營管理水平。
住建部政策研究中心主任秦虹表示,過去行政調(diào)控政策在抑制投資投機需求方面有顯著而卓越的成效,但如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生變化,當下市場需求主體主要是剛性和改善性需求,要滿足這部分需求,需要通過長遠的、外圍的改革來解決。
在秦虹看來,房價高企并不僅僅是房地產(chǎn)市場本身的問題,而是其他相關領域及制度上不夠完善的地方,反映到房地產(chǎn)上,并通過房地產(chǎn)和房價問題表現(xiàn)出來。這也是房地產(chǎn)政策制定的難點所在。
秦還認為,新一屆政府沒有匆匆忙忙就短期市場出臺政策,這表明是在謀劃長遠、考慮全局、醞釀新的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。
2012年10月17日,上一屆國務院的常務會議曾提出,要抓緊研究制定符合中國國情、系統(tǒng)配合、科學有效、穩(wěn)定可預期的房地產(chǎn)政策體系。這一未竟的任務落到了本屆政府身上。
華泰證券認為,新一屆政府試圖逐步糾正過去非市場化的做法,轉而力圖通過棚戶區(qū)改造、小城鎮(zhèn)戶籍放開、房產(chǎn)稅擴容以及土地改革等建立“低端有保障,中端有市場,高端有抑制”的制度化長效機制。
曹遠征曾任職國家體改辦,并參與過1994年分稅制改革。在他看來,房地產(chǎn)的核心問題是財稅體制問題,即土地財政問題。如要從根本上遏制地方政府對土地財政需求,必須進行新一輪財稅體制改革,重新界定中央政府和地方政府的邊界。
接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪的專家普遍認為,中國房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立尚在起步階段,目前正處在思維轉變的過渡期,因而房地產(chǎn)各項調(diào)控政策短期內(nèi)不會貿(mào)然調(diào)整。
可資佐證的是,8月5日,國家發(fā)改委主任徐紹史在《當前經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作》的專題報告中提出,要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,又要堅持房地產(chǎn)調(diào)控各項政策。同時加大對保障性安居工程建設的推進力度,加快普通商品住房開工建設,支持居民家庭首套自住購房需求。
分析機構認為,近期宏觀經(jīng)濟面仍然是堅持穩(wěn)增長、調(diào)結構。而一線城市房價上漲壓力仍然較大。因此,過去“一刀切”式調(diào)控,在各城市市場分化的背景下已不合時宜,調(diào)控權可從中央下放至地方,由各地視具體情況分而治之。
華泰證券判斷:結合各地年初“國五條細則”制定的全年房價漲幅目標來看,“降房價”已多悄然調(diào)整為“控制房價漲幅”,這一變化并未被明確制止。
據(jù)最新報道,處于樓市下滑通道的溫州傳出消息,當?shù)胤潘上拶徚?可購第二套房,目前并無中央部門層面對此表態(tài)。素有樓市風向標之稱的溫州,此番會否引起連鎖反應,尚待觀察。
有專家提醒,必須注意一個觀察點,即年底中央要召開城鎮(zhèn)化工作會議,對城鎮(zhèn)化的目標任務、指導原則、基本方向、重大舉措等頂層設計,會給出明確的說法,想必會對如何重組和轉移特大城市部分過度集中功能、提高中小城市對人口的吸引能力、以及大城市涌動的建新城的構想等重大問題,給出大的原則框架。這可能會對房地產(chǎn)市場帶來長遠的影響。記者慈冰王玉光
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