龍湖上半年銷售224億元，同比增長28%，完成年度目標(biāo)49%，略高于去年同期的完成率45%。由于下半年將有6個新項目、13個老項目的新推案，預(yù)計為576億元的可售貨值(全年可售貨量為800億元)，所以只需40%左右的去化率便可達(dá)成全年目標(biāo)。此外集團(tuán)的高周轉(zhuǎn)也是保證業(yè)績的一大優(yōu)勢：2012年新進(jìn)入的廈門、紹興和2013年剛進(jìn)入的長沙，已經(jīng)分別貢獻(xiàn)了12.7億元、5.4億元和0.4億元。因此我們認(rèn)為公司維持原目標(biāo)460億元是比較保守的，全年超額完成目標(biāo)應(yīng)該不是難事。
土地儲備積極加倉，版圖穩(wěn)步擴大
龍湖當(dāng)期拿地10幅，總價108億元，同比大增89%。拿地支出大幅增加既有面積的因素(+42%)，也有樓板價的因素(+34%)。樓板價的提高主要是因為在上海所獲三幅地的樓板價均超過了6千元/平米。今年上半年集團(tuán)首次進(jìn)入長沙、昆明和蘇州，使版圖繼續(xù)擴大、降低區(qū)域風(fēng)險，也把所在城市由去年底的17個增加到了20個。另外，所獲土地中，商住綜合及純住宅各一半，延續(xù)了之前的風(fēng)格。
截止目前來看，集團(tuán)擁有土地儲備4144萬平米，其中權(quán)益面積為3780萬平米。土地儲備平均成本為2028元/平米，僅為目前銷售價格的18%。從區(qū)域分布來看，隨著近兩年在紹興、廈門、泉州、蘇州等地的進(jìn)駐，企業(yè)在長三角區(qū)域的土地存量占比增加至20%，而珠三角比重亦得到提升，企業(yè)投入版圖穩(wěn)步擴大。
毛利率大幅下降，拿地交房推升負(fù)債率
龍湖上半年確認(rèn)收入與去年同期基本持平，但毛利率大幅下降14個點至僅32%左右。這主要是因為2011年下半年至2012年的行業(yè)冬天導(dǎo)致企業(yè)以價換量地去貨。集團(tuán)當(dāng)期銷售均價同比有18%的上升，并且近期所獲土地均屬優(yōu)質(zhì)，所以預(yù)計今年全年和未來1-2年的毛利率將有所改善。毛利率大挫直接導(dǎo)致核心凈利潤下降6個點。好在龍湖的非經(jīng)營性收入(利息收入、匯率收益、資產(chǎn)重估增值等)當(dāng)期有較大幅度的上升，所以補充了一般凈利潤至去年同期相同水平。
由于去年換倉，購入大量靠近城區(qū)的土地進(jìn)行公司轉(zhuǎn)型，所以去年有大約100億元的土地款集中支付，而下半年的物業(yè)交付比例為72%，因此上半年負(fù)債率階段性有所提高。龍湖利用宏觀環(huán)境平穩(wěn)的時機，進(jìn)行大幅度、大跨度的土地調(diào)倉，而在財務(wù)安全的范圍以內(nèi)，適當(dāng)增加凈負(fù)債率是合理的。而且，龍湖的可動用的資金有很多，境外上半年有兩次融資，成本非常低，境內(nèi)今年仍有近300億的授信額度未使用，因此，境內(nèi)外融資資源準(zhǔn)備充分，資金狀況穩(wěn)健。對于集團(tuán)凈負(fù)債率75%的上限不會變化。
計劃進(jìn)入24個商品房銷售規(guī)模超過400億的城市
集團(tuán)目前所持商業(yè)物業(yè)共11個項目，全部是購物中心形式，屬于三個系列，共計55萬平米左右，除了一個在北京，其余均在重慶。雖然對當(dāng)期營業(yè)收入只有2%的貢獻(xiàn)，但是同比大增34%。此外集團(tuán)當(dāng)前在建商業(yè)物業(yè)建筑面積達(dá)到100萬平米。管理層也表示，未來10-15年，該部分收入會逐步提高到總體的30%左右。
更值得一提的是，集團(tuán)從去年開始進(jìn)入大規(guī)模的土地儲備換倉階段：在2012年的3-10月，集團(tuán)共增加土地儲備810萬方，這些項目大多已經(jīng)在今年上半年入市。而今年上半年，集團(tuán)又對獲取項目的位置有了更多的要求，新增的10個項目中，8個靠近市區(qū)，2個在上海青浦靠近地鐵站的區(qū)域。集團(tuán)的目標(biāo)是進(jìn)入全部24個商品房銷售規(guī)模超過400億的城市，目前已經(jīng)駐扎20個，還需要兩到三年的時間才能全部完成。這將有益于集團(tuán)提升市場份額，同時均衡區(qū)域風(fēng)險。再次，為了提高周轉(zhuǎn)率，集團(tuán)獲得的項目將力爭控制在50萬平米以下。公司管理層相信，隨著這些新項目的逐漸入市和集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型逐漸成熟，龍湖會重新進(jìn)入增長的軌道。
分析師簡介
沈曉玲，CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、應(yīng)急策略研究
朱一鳴CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、融資及財務(wù)分析
戴成路房產(chǎn)分析師，專長于香港內(nèi)房股分析和中國人口及城鎮(zhèn)化研究
關(guān)鍵字：龍湖
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