李嘉誠拋售商業(yè)地產(chǎn)不只因泡沫風(fēng)險(xiǎn)

　　隨著和黃位于上海的物業(yè)東方匯經(jīng)中心鎖定買家,不到兩個(gè)月,華人首富李嘉誠就拋售了過百億元的內(nèi)地商業(yè)物業(yè)。

　　上海的東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場(chǎng)兩處商業(yè)地產(chǎn)出售金額高達(dá)過百億元人民幣。李嘉誠可謂既賣內(nèi)地寫字樓,又賣內(nèi)地購物中心。其實(shí),亞洲首富李嘉誠的產(chǎn)業(yè)布局從2010年已經(jīng)開始。通過一系列的資產(chǎn)出售,其香港業(yè)務(wù)占集團(tuán)盈利的比重,則已由2010年的25%逐步降到了16%。而這些調(diào)整主要是出售中國(guó)內(nèi)地和香港商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。李嘉誠在商業(yè)上的一舉一動(dòng)備受社會(huì)關(guān)注,特別是其狂拋中國(guó)內(nèi)地和香港商業(yè)地產(chǎn)目的何在?又意欲何求呢?

　　筆者認(rèn)為,李嘉誠看到了中國(guó)內(nèi)地和香港商業(yè)地產(chǎn)的巨大泡沫風(fēng)險(xiǎn)是原因之一。目前,中國(guó)內(nèi)地和香港房地產(chǎn)泡沫相當(dāng)嚴(yán)重,蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)非常大。包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)價(jià)格都在離譜高位。這個(gè)泡沫隨時(shí)都有可能被刺破、被引爆。在此時(shí)拋售,一方面正好賣在了高位,處在盈利高點(diǎn),另一方面又落袋為安規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。這種經(jīng)營(yíng)策略既保證了高盈利水準(zhǔn)又保證了經(jīng)營(yíng)安全。

　　不過,筆者分析,李嘉誠拋售中國(guó)內(nèi)地和香港商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是因?yàn)榕菽L(fēng)險(xiǎn)的原因,更主要的是他看得更遠(yuǎn),謀求的是更遠(yuǎn)的未來。筆者認(rèn)為,在房地產(chǎn)行業(yè)里,商業(yè)地產(chǎn)未來前景并不看好,已有漸漸成為夕陽產(chǎn)業(yè)的征兆。特別是在房地產(chǎn)泡沫巨大狀態(tài)下開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn),可以預(yù)見的未來風(fēng)險(xiǎn)將異常之大。

　　從商業(yè)地產(chǎn)的購物中心和街面房門面房來看,未來這種銷售和經(jīng)營(yíng)方式將很快落伍。其正在遭受互聯(lián)網(wǎng)線上電商銷售方式的巨大沖擊。由于互聯(lián)網(wǎng)線上電商的迅猛發(fā)展,使得購物中心、街面門面實(shí)體店生意每況愈下。電商銷售不僅僅是商品成本低、價(jià)格便宜的原因,主要是適應(yīng)了現(xiàn)代快節(jié)奏社會(huì)公眾的購物方式、消費(fèi)方式。對(duì)于賣家來說,只要網(wǎng)絡(luò)上宣傳推銷力度夠大,就不必再租實(shí)體店面,在任何一個(gè)地方都可以生產(chǎn)銷售發(fā)貨,對(duì)購物中心、門面房、街面房的需求越來越不強(qiáng)烈了。也就是說,電商帶來的沖擊,不僅使得實(shí)體店購物顧客越來越少了,而且使得對(duì)實(shí)體店需求的賣家也越來越少。

　　從寫字樓來看,未來受到的沖擊不比實(shí)體店商業(yè)地產(chǎn)小。這個(gè)沖擊仍然來自于互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展。筆者大膽預(yù)測(cè),將來居家辦公將會(huì)成為一種趨勢(shì)。從社會(huì)環(huán)境看,受制于城市嚴(yán)重?fù)矶?、?yán)重污染影響,將促使更多企業(yè)、單位采取家庭居家辦公方式。更重要的是,隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展,特別是隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展,仿真視頻將會(huì)越來越普及。即將推出的移動(dòng)4G業(yè)務(wù),一個(gè)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)終端就可以實(shí)現(xiàn)完全同步、無任何畫面滯后變形的視頻。這為實(shí)現(xiàn)居家辦公提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。完全可以通過現(xiàn)代仿真視頻實(shí)現(xiàn)與在辦公室集中辦公一樣效果的居家辦公。而且,居家辦公還節(jié)約包括寫字樓租金、交通費(fèi)用、時(shí)間成本等各種成本,同時(shí),還有利于緩解交通擁堵、污染等壓力,是一種促進(jìn)社會(huì)效益、企業(yè)效益雙提高的雙贏舉措。絕對(duì)是未來的趨勢(shì)。這將使得對(duì)集中辦公的寫字樓商業(yè)地產(chǎn)需求慢慢開始下降。

　　從李嘉誠出售的購物中心和寫字樓商業(yè)地產(chǎn)近幾年效益下滑就可以略見一斑。和記黃埔2012年年報(bào)顯示,從2010年開始,和記黃埔在內(nèi)地的租金收入逐年下滑。和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過11%,長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場(chǎng)的回報(bào)率只達(dá)7%,陸家嘴寫字樓的租金回報(bào)僅約5%。何止李嘉誠旗下的商業(yè)地產(chǎn)呢?整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都面臨如此窘境。

　　這也說明未來居住類房地產(chǎn)、高品質(zhì)商品房以及旅游地產(chǎn)市場(chǎng)前景將更加廣闊。

　　因此,李嘉誠拋售中國(guó)內(nèi)地和香港商業(yè)地產(chǎn)是看到了未來,是著眼于未來,這也給所有投資者和企業(yè)以巨大啟發(fā)。

　　余豐慧