整治小產(chǎn)權(quán)房能給樓市帶來(lái)啥利好

　　11月22日，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》?！巴ㄖ北硎緦ⅰ皥?jiān)決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房行為”。11月24日，兩部又聯(lián)合召開(kāi)堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題視頻會(huì)議，部署小產(chǎn)權(quán)房整治工作，11月29日上午，西安市國(guó)土、城管、質(zhì)檢等部門聯(lián)合執(zhí)法，取締了灃東新城的8個(gè)小產(chǎn)權(quán)房售樓部。

　　這場(chǎng)被業(yè)界視為“動(dòng)真格”的整治，將給樓市帶來(lái)怎樣的變化？購(gòu)房者應(yīng)怎樣理解這組“重拳出擊”？整治小產(chǎn)權(quán)房對(duì)消費(fèi)者將會(huì)帶來(lái)什么樣的影響？

　　小產(chǎn)權(quán)房主要靠?jī)r(jià)格搶市場(chǎng)

　　隨著近幾年來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展，商品房?jī)r(jià)格的居高不下，小產(chǎn)權(quán)房憑借其明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)占據(jù)一定的市場(chǎng)，吸引了一部分置業(yè)者，帶動(dòng)了其交易行為的活躍。其原因首先是利益的驅(qū)動(dòng)，一邊是居高不下的房?jī)r(jià)，讓很多“蝸居族”望房興嘆。另一邊是能得到數(shù)額可觀土地出讓金的村民，還有能獲得高額利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商。加之經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)始終未能完全滿足市場(chǎng)需求。在此背景下下，便催熱了小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，西安地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房主要集中在城郊和城鄉(xiāng)接合部，由一些村、隊(duì)、組以城中村改造的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，城區(qū)里由于城建的開(kāi)展，小產(chǎn)權(quán)房比較少見(jiàn)。各地小產(chǎn)權(quán)房大都因其區(qū)域分散，存在時(shí)間比較長(zhǎng)，牽扯多方的利益，治理起來(lái)顯得比較困難。

　　從近日國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公開(kāi)表態(tài)來(lái)看，國(guó)家對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房是持堅(jiān)決反對(duì)意見(jiàn)的，這與部分老百姓對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的熱衷形成了鮮明的對(duì)比。

　　“小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格真的很吸引人，但是買房子是一個(gè)家庭的大事情，不但要考慮到它的價(jià)格、地理位置、周圍配套，最重要的還是能否長(zhǎng)久居住?！奔易”苯嫉睦罴雅空f(shuō)，本來(lái)自己還打算買一套小產(chǎn)權(quán)房作為投資，但是最近聽(tīng)說(shuō)了國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房要嚴(yán)控打擊，讓她感覺(jué)到小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)什么保障，所以就打消了這個(gè)念頭。

　　購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有不少隱患

　　雖然小產(chǎn)權(quán)房因其價(jià)格優(yōu)勢(shì)備受關(guān)注，但是法律法規(guī)明文規(guī)定不允許集體土地上建設(shè)的房屋向該集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，所以它無(wú)法獲得土地使用證和預(yù)售許可證，所謂的購(gòu)房合同在國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。因此，小產(chǎn)權(quán)房常常被冠以“沒(méi)有準(zhǔn)生證的孩子”。

　　這種房子不但不具有房屋法定的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，不能辦理法定房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，還潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷、投資沒(méi)有保障等風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)許多的法律糾紛，更會(huì)造成對(duì)農(nóng)耕土地的破壞以及環(huán)境污染等問(wèn)題。

　　“小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有走正規(guī)的招拍掛手續(xù)，所以它不能取得土地使用證，就不可能取得規(guī)劃許可證，更不能取得建筑許可證……”西安德倫律師事務(wù)所律師袁齊說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房因不符合制度和法律，所以它具有很多風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)袁齊介紹，小產(chǎn)權(quán)房的這種風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，不是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，是誰(shuí)都規(guī)避不了的。首先就是法律風(fēng)險(xiǎn)，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地的地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。其次，它還具有政策風(fēng)險(xiǎn)，就在11月23日,北京有關(guān)部門將位于昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊營(yíng)村總建筑面積達(dá)10204平方米的“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目逐層拆除,瞬間把那里變成了一片瓦礫。因現(xiàn)在國(guó)土部的清理，雖不可能完全拆除，但它也依政策辦事，也就是依法辦事，肯定該拆的還會(huì)拆。還有就是住房風(fēng)險(xiǎn)，因很多小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商為追求利益最大化，在建筑質(zhì)量和服務(wù)配套幾乎沒(méi)有監(jiān)管和考慮，就帶來(lái)了很多的安全隱患，住房從設(shè)計(jì)到施工系列環(huán)節(jié)幾乎都得不到任何保證，天然氣、集中供暖等配套更無(wú)法確保。

　　“因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的不合法性，它在買賣、過(guò)戶、抵押和繼承等方面都存在瑕疵。一旦發(fā)生糾紛就無(wú)法得到法律的保護(hù)，而且由于‘地隨房走’，小產(chǎn)權(quán)房想要‘轉(zhuǎn)正’也存在法律瓶頸。”袁齊說(shuō)。

　　整治小產(chǎn)權(quán)房利于樓市發(fā)展

　　目前購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的大體有三類人，一是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民；二是買不起商品房的城鎮(zhèn)居民；三是投機(jī)炒房的人。關(guān)于堅(jiān)決遏制小產(chǎn)權(quán)房的通知一出，這三類人中的已購(gòu)房者已經(jīng)在為自己的小產(chǎn)權(quán)房憂心了。

　　首先他們怕被拆遷。由于小產(chǎn)權(quán)房本身違法，如果該房產(chǎn)影響城市規(guī)劃或政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)樓盤所占的土地進(jìn)行征用時(shí)，業(yè)主是沒(méi)有資格享受拆遷補(bǔ)償?shù)?；其次，他們可能?huì)毀約，由于小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房合同不能算作合法合同，本身無(wú)效，如果原來(lái)購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房升值，原房屋所有者一旦要撕毀合同，購(gòu)房者拿對(duì)方一點(diǎn)兒辦法也沒(méi)有，最終只能選擇退房；最后，就是該房屋存在潛在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的規(guī)劃、立項(xiàng)、建設(shè)、銷售各個(gè)環(huán)節(jié)均屬違法，所以其建設(shè)過(guò)程中的質(zhì)量監(jiān)管同樣存在問(wèn)題。

　　“綜合整治小產(chǎn)權(quán)房表明了政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，它不但預(yù)示我國(guó)的農(nóng)村土地制度將會(huì)不斷完善，還將保證我們的耕地不被濫用。”陜西省社會(huì)科學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任張寶通說(shuō)。