核心提示:房地產(chǎn)業(yè)界比較認(rèn)可的分法是,北上廣深等是一線房地產(chǎn)市場(chǎng);除此之外的省會(huì)城市和副省級(jí)計(jì)劃單列市是二線房地產(chǎn)市場(chǎng);其他地級(jí)市及以下城市是三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)。
泡沫未破但拐點(diǎn)初現(xiàn)
當(dāng)然,大部分三四線城市的房?jī)r(jià)依然在上漲。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,包頭市10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%,同比上漲8.4%;丹東市10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%,同比上漲8.5%;除溫州外, 69個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲已超過了半年時(shí)間。
即便是10月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的秦皇島市,房?jī)r(jià)也同比上漲了7.6%,記者走訪了解到,位于該市海港區(qū)的世紀(jì)港灣項(xiàng)目?jī)r(jià)格已高達(dá)23000元/平方米,是秦皇島市均價(jià)7000多元/平方米的2倍以上。
不在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)之列的三四線城市房?jī)r(jià)同樣漲勢(shì)迅猛,房?jī)r(jià)高企。以福建省福鼎市為例,雖然只是個(gè)縣級(jí)市,但記者了解到,不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)1萬元/平方米左右,如福鼎新天地廣場(chǎng)價(jià)格已超過10000元/平方米。另外,湖北省隨州市的部分樓盤,如碧桂園[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]等項(xiàng)目?jī)r(jià)格接近5000元/平方米。
但是,有地產(chǎn)分析人士向記者表示,三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然保持著一定的交易量和高房?jī)r(jià),但是拐點(diǎn)已經(jīng)初步顯示出來了,那就是房?jī)r(jià)再?zèng)]有迅速上漲的空間了,僅從房?jī)r(jià)收入比來看,很多三四線城市的房?jī)r(jià)收入比超過了國(guó)際通行水平。
以秦皇島為例,2012年該市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21919元,比上年增長(zhǎng)13.1%。這意味著一個(gè)三口之家的年均收入只有4萬多元,而買均價(jià)7000多元/平方米的80平方米的一套房子,需要14年,即房?jī)r(jià)收入比高達(dá)14,而合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4~6。
上述地產(chǎn)分析人士表示,拐點(diǎn)并不意味著房?jī)r(jià)泡沫立即破滅,但很顯然,三四線樓市價(jià)格上漲的難度,是越來越大了。
任志強(qiáng):樓市行不行,看人氣
對(duì)于三四線城市而言,雖然其房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)高位運(yùn)行,但無疑風(fēng)險(xiǎn)在不斷增大。
林波向記者表示,大多三四線城市外出務(wù)工人員占比較高,城市常住人口普遍低于戶籍人口,新增住房需求相對(duì)冷淡。而經(jīng)濟(jì)總量的相對(duì)有限,以及中心區(qū)域土地供應(yīng)的較為充裕,更使得三四線城市供應(yīng)過量的市場(chǎng)現(xiàn)象雪上加霜,因此大多三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中,今年部分城市供應(yīng)達(dá)到峰值,其供求失衡甚至處于臨界點(diǎn),整體供求風(fēng)險(xiǎn)較高,主要表現(xiàn)在,“一是交易量將出現(xiàn)大幅萎縮,二是房?jī)r(jià)有較大的下滑風(fēng)險(xiǎn)。”
華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)](600743,股吧)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)對(duì)此表示認(rèn)同,他認(rèn)為,“只要人口輸出的城市(樓市)就沒有戲,只要人口輸入的城市就沒事,房子總會(huì)賣出去。有些城市人口哪怕現(xiàn)在不行,但是只要城市處于上升期,人口也是逐步聚集的。比如常州就是一個(gè)非常好的城市,但是據(jù)我了解,人口集中度已經(jīng)開始下降了,過去是呼呼地往那里去,現(xiàn)在都往蘇州或者其他一些城市里去了,我們要看到這點(diǎn),因?yàn)樽≌欢ㄊ歉说亩嗌儆嘘P(guān)的。一個(gè)城市(的樓市)是不是會(huì)出毛病,就看這個(gè)城市對(duì)人們是不是具有吸引力,如果具備吸引力,那就還得一直往上漲,反之就有問題。”
林波表示,從供求角度來衡量,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財(cái)富聚集的雙方面作用下,行政等級(jí)較高的城市無疑擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)去化能力,其供求風(fēng)險(xiǎn)也往往更低。反之,三四線城市供求風(fēng)險(xiǎn)更大。
近期,林波和他的團(tuán)隊(duì)針對(duì)國(guó)內(nèi)樓市風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)我國(guó)西部地區(qū)形成了一個(gè)樓市風(fēng)險(xiǎn)的集中圈,“一類是由于過度炒作,泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等,一類是隴南、慶陽、固原等中國(guó)最為貧窮、干旱缺水地區(qū);還有,西南地區(qū)山地地形制約了人口和經(jīng)濟(jì)集聚,房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后,秦巴山區(qū)廣元、巴中,云貴山地臨滄、昭通等均存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。