解密土地流轉(zhuǎn)信托：農(nóng)地確權(quán)是前提"耐心資金"是考驗(yàn)

　　繼中信信托旗下國內(nèi)第一單土地流轉(zhuǎn)信托花落安徽宿州之后，中信信托、北京信托相繼推出近10單土地流轉(zhuǎn)信托。

　　昨日(3月11日)，北京信托一位土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從項(xiàng)目選擇的角度而言，目前土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目主要集中在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，因?yàn)檫@些地區(qū)農(nóng)地確權(quán)頒證工作相對比較完善。此外，土地流轉(zhuǎn)信托的周期一般在10年以上，市場是否有長期穩(wěn)定的“耐心資金”，也是信托涉足土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目面臨的最大考驗(yàn)。

　　信托首選東部地區(qū)

　　自中信信托第一單土地流轉(zhuǎn)信托落戶安徽宿州之后，其在山東、貴州的項(xiàng)目也相繼落成；北京信托也在江蘇無錫、句容，安徽銅陵等地開展土地流轉(zhuǎn)信托。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，無論是中信信托，還是北京信托，其土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目主要集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)。對此，北京信托相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱：“從調(diào)研的情況來看，各地農(nóng)地確權(quán)頒證的情況千差萬別，我們現(xiàn)在做的幾單土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目都集中在經(jīng)濟(jì)相對較發(fā)達(dá)的地區(qū)，這些地區(qū)確權(quán)工作相對較完善，這是信托能夠順利介入項(xiàng)目的關(guān)鍵。”

　　目前，我國農(nóng)村還有大量土地未進(jìn)行確權(quán)登記頒證，這也是政府未來5年的工作重點(diǎn)。已完成確權(quán)頒證的土地大部分是在上世紀(jì)90年代完成的，由于當(dāng)時(shí)的測量精度、制度等問題，造成實(shí)際土地面積與憑證面積不符，這在土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目的實(shí)際推進(jìn)中造成諸多不便，需要信托公司重新梳理土地確權(quán)工作。因此，項(xiàng)目所在地區(qū)土地有確權(quán)頒證是信托介入的前提，選擇土地確權(quán)情況明確的項(xiàng)目對于信托公司的介入更加有利。

　　除了選擇地區(qū)，對土地經(jīng)營者的選擇也至關(guān)重要?！澳壳巴恋亓鬓D(zhuǎn)信托還在試點(diǎn)階段，并不像房地產(chǎn)等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)有那么多既定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)用來挑選交易對手。但是信托公司也有自身嚴(yán)格的風(fēng)控體系，不是所有的項(xiàng)目都能通過內(nèi)部風(fēng)控審核，主要是考慮到經(jīng)營者的綜合實(shí)力，對于農(nóng)民固定地租的保障是最基本的考核標(biāo)準(zhǔn)。”上述人士表示。

　　目前盈利點(diǎn)還未成熟

　　細(xì)數(shù)目前推出的10多單土地流轉(zhuǎn)信托，“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”+“資金信托”推進(jìn)的“雙信托結(jié)構(gòu)”成標(biāo)配。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，相對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的周期性質(zhì)，土地流轉(zhuǎn)信托的周期一般在10年以上，相較于信托公司經(jīng)營的傳統(tǒng)行業(yè)而言，周期較長。市場是否有長期穩(wěn)定的“耐心資金”，也是信托涉足土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目面臨的最大考驗(yàn)。

　　“財(cái)產(chǎn)權(quán)信托和資金信托是兩個(gè)相對獨(dú)立的信托，土地流轉(zhuǎn)信托的期限較長，但是資金信托我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的運(yùn)營情況設(shè)計(jì)，目前已經(jīng)推出的一些項(xiàng)目，資金信托周期在2至6年不等?！鄙鲜霰本┬磐邢嚓P(guān)人士介紹稱。

　　目前，土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目的盈利模式仍然是業(yè)內(nèi)關(guān)注的核心。

　　對此，上述人士表示，土地流轉(zhuǎn)信托盈利模式肯定有，只是目前盈利點(diǎn)還未成熟。他們不會(huì)通過前端的農(nóng)民市場盈利，而是通過后端獲得一定的收益?！安煌趥鹘y(tǒng)業(yè)務(wù)，信托僅僅充當(dāng)一個(gè)融資借貸的角色，對于土地流轉(zhuǎn)信托而言，信托扮演的是搭建平臺進(jìn)行資源整合的角色。就我們調(diào)查了解的情況而言，農(nóng)業(yè)普遍的問題是有資源缺要素，有些時(shí)候資金不是最關(guān)鍵的問題，市場才是。信托公司可以利用自身豐富的資源平臺，整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，尋求盈利?！?/p>

　　此前，中信信托與順豐旗下運(yùn)作食品電商業(yè)務(wù)的子公司順豐優(yōu)選合作，針對冷鏈?zhǔn)称吩O(shè)計(jì)了一款定制的消費(fèi)信托。

　　或許，信托公司在土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目中，能夠明確獲得的收益是第三方經(jīng)營商對土地經(jīng)營后的部分超額利潤。但是更大的蛋糕在于，信托公司圍繞土地流轉(zhuǎn)信托，整合平臺資源獲取的隱形收益。

　　因?yàn)轫?xiàng)目的盈利點(diǎn)并不在前端的農(nóng)民市場，信托公司想獲得盈利整合平臺資源，后期項(xiàng)目的管理至關(guān)重要，需要投入大量的人力、物力。

　　“我們的模式已經(jīng)相對成熟，針對各地不同的情況，會(huì)有創(chuàng)新和改進(jìn)。即將在四川推出一單涉及土地流轉(zhuǎn)面積更大的項(xiàng)目，在模式上會(huì)有很大的創(chuàng)新。土地流轉(zhuǎn)信托模式不是最重要的，最重要的在于公司是否有能力進(jìn)行資源整合?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

　　據(jù)了解，目前中信信托有10多個(gè)團(tuán)隊(duì)參與土地流轉(zhuǎn)信托項(xiàng)目，欲打造地信托與云信托相結(jié)合的運(yùn)營方式。