房產電商的出現(xiàn)讓經(jīng)紀人突破二手房的銷售限制，從而成為新房銷售渠道的新主力。房多多等公司在資本的推動下迅速從經(jīng)紀人端搶占房地產市場蛋糕，房地產銷售行業(yè)原有格局被打破。他們是攪局者，還是推動者？

　　如果將目前圍繞房產銷售并帶有互聯(lián)網(wǎng)特色的房產互聯(lián)公司進行分類，大致可分為三類：以愛屋吉屋、鏈家等為代表的以二手房交易服務為核心業(yè)務的經(jīng)紀公司；以房多多、銷冠網(wǎng)絡、好屋中國等為代表的以經(jīng)紀人聯(lián)動進行新房銷售的互聯(lián)網(wǎng)交易平臺公司；以搜房、易居中國(樂居)為代表的平臺+交易綜合型交易公司。

　　今天我們詳細聊聊前兩類公司，這幾家公司房互君以前也都給大家介紹過，不過在發(fā)展過程中都有業(yè)務模式改進和變化，這次給大家奉上最新評論。

　　一：愛屋吉屋能否撼動鏈家？

　　愛屋吉屋

　　愛屋吉屋在2015年11月份完成了其E輪融資，融資額高達1.5億美金。但與此相反，從2015年10月份開始，愛屋吉屋在北京二手房交易的市場占有率卻開始下滑，從最高峰時期5.06%下滑到3.95%，排名居于鏈家、我愛我家和搜房網(wǎng)之后。

　　這家成立于2014年年中的互聯(lián)網(wǎng)中介曾誓言要改變傳統(tǒng)中介，只不過從這些數(shù)據(jù)上看，離當初的初衷還相差甚遠。

　　2015年，愛屋吉屋經(jīng)歷了高底薪挖經(jīng)紀人、降低經(jīng)紀人傭金、經(jīng)紀人出走等事件，在2016年初，愛屋吉屋將原先的傭金政策全面改革，變單向收費改為雙向收費，租賃業(yè)務收取租客半個月租金為傭金改為租客和房東各35%。去年11月30日，愛屋吉屋宣布增加買賣業(yè)務增加0.5%擔保服務費，實際上每筆二手房交易的傭金提高至1.5%。這一系列招數(shù)反映出了愛屋吉屋的很多問題。

　　1、一度以低傭為主要賣點的愛屋吉屋提價，這是否圍著愛屋吉屋越來越向傳統(tǒng)中介靠攏？失去價格優(yōu)勢的愛屋吉屋，還能否有抓住用戶的吸引力？

　　2、上面的數(shù)據(jù)可以看到，愛屋吉屋的市場占有率并不穩(wěn)固，還未站穩(wěn)市場就提傭，一方面可以理解為愛屋吉屋的資金壓力，另外一方面，愛屋吉屋猜測市場對傭金的敏感度下降，但后面仍然有搜房0.5%傭金的追蹤，愛屋吉屋在大戰(zhàn)鏈家時，還得提防搜房網(wǎng)黃雀在后。

　　3、做二手房業(yè)務無外乎就是這幾個要素：經(jīng)紀人、房源、買賣房人。如果在買賣房人這一斷需要通過價格調整之外，經(jīng)紀人則是工資導向，誰給的工資高往哪走，愛屋吉屋去年曾變相降低經(jīng)紀人收入引發(fā)經(jīng)紀人集體躁動就是個例子，此外，在房源端，鏈家通過獨家房源的壟斷性手法讓愛屋吉屋深感不安。

　　鏈家

　　鏈家憑借扎實的基礎，在近兩年完成了網(wǎng)絡平臺的建設和金融業(yè)務、新房業(yè)務的擴充。2015年，鏈家完成了多數(shù)二線城市的擴張并購，逐步向二手房巨無霸方向發(fā)展。

　　擴張期的鏈家，同樣會遇到成長的煩惱。

　　1、面向各個層級的利益洗牌

　　如何提高經(jīng)紀人的收入，如何降低管理的層級？一個沒有房源，沒有客戶的經(jīng)紀人怎樣成交，房源的錄入人、持有人在……這些利益分成制約著經(jīng)紀人收入的提高；制約著優(yōu)秀經(jīng)紀人的加入，劣質經(jīng)紀人的淘汰；

　　2、面向移動互聯(lián)網(wǎng)的經(jīng)紀人作業(yè)方式轉變

　　脫離PC，提升客戶的體驗，轉變經(jīng)紀人以門店和PC為核心的作業(yè)方式，解放時間，解放生產力，提升效率是江湖發(fā)展方向，如何跟上這個方向，鏈家網(wǎng)承擔不起，再造鏈家就不應該是互聯(lián)網(wǎng)+ 經(jīng)紀人，應該是移動經(jīng)紀人。

　　3、新房業(yè)務如何擴張？

　　鏈家新房業(yè)務仍然依靠經(jīng)紀人進行，但目前二手房業(yè)務由于傭金收入高，仍然是經(jīng)紀人的主要方向。因此，在非迫不得已的情況下，鏈家經(jīng)紀人并不會主動推薦鏈家合作的新房項目，鏈家新房很難有大的營收增長。

　　4、如何去門店化？門店的價值到底在哪里？左教主堅守的同時，有無應對愛屋吉屋這種新興攪局者的有效策略？

　　鏈家以其雄厚的資本實力，簽約業(yè)主獨家房源以從源頭搶占市場，但這一方法有違反市場規(guī)則嫌疑，不是長久之計。

　　二：房多多、好屋、銷冠、吉屋分頭搶灘二三線

　　這幾家公司公司有很多相同點。比如三家源自于代理公司，房多多創(chuàng)始人段毅出身于蘇州博思堂、是好屋中國的同門，銷冠網(wǎng)絡創(chuàng)始人亦在杭州從事房地產營銷代理；比如他們都從經(jīng)紀人賣新房入手，打造自身產品體系和生態(tài)系統(tǒng)；比如他們都從二三線城市打響第一槍，以避免在一線城市和大型中介公司進行正面交鋒。

　　在二手房經(jīng)紀人和新房的開發(fā)商之間，存在無數(shù)種玩法的可能性。房多多、好屋、銷冠等出身于江南的新起之秀在2015年都獲得了知名投資商的垂青，他們如何有什么樣不同的方式為自己打造不同的商業(yè)模式。

　　房多多

　　融資情況：C輪2.23億美元

　　現(xiàn)在的房多多，除了有傳統(tǒng)的新房渠道電商的業(yè)務之外，開拓了自營的二手房業(yè)務。通過全場綁定電商做法，為開發(fā)商帶客成交，提供案場和經(jīng)紀人工具，然后與經(jīng)紀公司經(jīng)紀人20%/80%分成，快速結傭解決經(jīng)紀人痛點；

　　房多多開創(chuàng)的這種方式成為新房銷售崛起的有效渠道之一，帶動了行業(yè)按照效果結算的進步，讓中介和經(jīng)紀人認識到新房銷售的巨大價值和利益，后來被多家公司效仿，但也帶來了問題：

　　1、全場綁定為開發(fā)商帶來的增量客戶效果受開發(fā)商質疑，灰色的導客手段一度讓項目方質疑；

　　2、20%的傭金扣除受到挑戰(zhàn)，行業(yè)黑馬銷冠網(wǎng)絡100%分傭挑戰(zhàn)房多多電商傳統(tǒng)玩法；城市大中介進一步整合集中，自有平臺受重視，如鏈家房江湖，必然帶來經(jīng)紀人渠道數(shù)量和質量上的沖擊；多個平臺競爭的結果有可能使分傭越來越高，靠分傭方式無法有效存在；

　　二手房業(yè)務方面，房多多通過線下團隊獲取房源，確保真實性，買房人有兩種方式進行交易：可以和業(yè)主直約，用400電話轉接；也可以選擇某一種經(jīng)紀人來和業(yè)主溝通。房多多提供交易代辦的服務，買賣雙方達成協(xié)議后提供后半程的服務，也就是一鍵呼叫“過戶超人”，處理交易過程中出現(xiàn)的一切問題，包括簽約、產權調查、按揭申請、代辦過戶等。經(jīng)紀人傭金水平，超值經(jīng)紀人0.8個點，金牌經(jīng)紀人1.0個點，高級經(jīng)紀人1.5個點。

　　房互君看來，這兩種交易方式使得用戶有了更多的選擇，但將會產生如下問題：

　　1、信息的獲取(房源)是否可以和服務分開有困難。

　　1)房源的第一維度是房源的廣度，房源要基本覆蓋，也就是房源的量級；2)房源的第二維度是有效房源，房源有效。

　　3)房源的第三維度是重點房源，近期一定成交的優(yōu)質房源數(shù)量；

　　4)房源的第四維度是有效房源和重點房源業(yè)主關系的維護，和業(yè)主不熟幾乎不能成交；

　　房多多大量的自有地推人員也許能解決第一第二維度上的房源供給(信息獲取)，可以一定程度的購買方式解決，但是重點房源成體系的監(jiān)控住和業(yè)主有良好的溝通，難以達到。

　　傳統(tǒng)中介的方式是小區(qū)的精耕細作，保證重點房源的獨家、可控，保證業(yè)主溝通的信任、快速響應，才有重點房源成交的可能性。市場上的重點房源才是短期可以成交的，這是大家都在爭奪的重點，也是競爭力體現(xiàn)的重點。

　　2、經(jīng)紀人的核心價值在于信息的匹配，經(jīng)紀人并不是造成信息虛假的原因，房源虛假是獲客競爭造成的。沒有絕對的信息對稱的可能，因為房產是一個非標產品，供應端和需求端都不是標準化需求，導致信息的匹配才是其中的核心價值，經(jīng)紀人恰恰是最合適做信息匹配的人，所以去中介化是偽命題，把經(jīng)紀人的價值僅僅定位在服務的提供上，必然錯誤。

　　3、客戶并不是想多看一些房子，客戶是想盡可能快速找到自己匹配的好房子。匹配的能力是客戶能不能產生帶看和成交的前期核心因素。

　　4、把服務有限度的外包給經(jīng)紀人和經(jīng)紀公司，利益的減少經(jīng)紀人和經(jīng)紀公司有多少動力是核心問題；經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人絕對不甘于僅提供帶看回報卻很低苦活累活臟活服務。

　　5、買房人可以和業(yè)主一鍵直約，成交可以選擇房多多的線下交易中心，跳過了經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人，也必然帶來平臺和經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人的對立；房多多由經(jīng)紀人合作平臺改為對立平臺，這種對立對房多多新房業(yè)務模式?jīng)_擊是致命的；

　　銷冠網(wǎng)絡

　　融資情況：B輪金額不詳

　　相比上述兩家公司，銷冠網(wǎng)絡并不為外界所知。銷冠網(wǎng)絡2014年4月從杭州起家，目前進入了國內27座城市。公開數(shù)據(jù)顯示，其平臺注冊經(jīng)紀人15萬，合作樓盤已逾1500個，2015年平臺上全國新房總成交量達3.3萬套，擠進了“以經(jīng)紀人聯(lián)動進行新房銷售平臺公司”的第一軍團。

　　如果將房多多、好屋中國等看成是渠道電商的話(去除二手房業(yè)務)，銷冠網(wǎng)絡則另辟蹊徑，將新房B端的生意做足。其業(yè)務模型為“SaaS服務+交易平臺”，除了為經(jīng)紀人提供新房聯(lián)動銷售的平臺之外，還為開發(fā)商以及開發(fā)商高層提供CRM管理后臺，相當于為開發(fā)商定制了一套明源系統(tǒng)。

　　從產品上看，銷冠網(wǎng)絡并沒有房多多的多重業(yè)務線，所有產品集中在房產銷冠和銷冠經(jīng)紀兩個APP上，因此業(yè)務模型也更為清晰可見：通過移動端，開發(fā)針對開發(fā)商的銷售系統(tǒng)服務和針對經(jīng)紀人的帶客管理服務。從這個角度上看，銷冠網(wǎng)絡在著力打造新房銷售服務的輕量級平臺產品——這在以技術為優(yōu)勢的互聯(lián)網(wǎng)時代，沒有自營業(yè)務的銷冠網(wǎng)絡無論從員工規(guī)模、組織架構還是戰(zhàn)略戰(zhàn)術上更能收放自如。

　　銷冠做的是淘寶貨架模式，它將每個城市的樓盤房源放到平臺上提供給經(jīng)紀人以幫客戶完成信息匹配和帶看交易。貨架上需要盡可能多的貨源才能撮合盡可能多的交易，這也是在2015年銷冠網(wǎng)絡在多數(shù)城市攻城略地的根源所在。

　　綜合看來，房互君對銷冠網(wǎng)絡的判斷如下：

　　1、目標前置至開發(fā)商的銷售決策，從供給端解決問題。從工具入手，解決開發(fā)商管理層的銷售決策問題。相比而言，服務粘性更高。

　　2、目前靠經(jīng)紀人帶客成交獎勵和為開發(fā)商提供SaaS系統(tǒng)為主要營收，打通行業(yè)數(shù)據(jù)之后，銷冠網(wǎng)絡未來可能會有更多衍生業(yè)務。目前銷冠尚未涉及自營業(yè)務，而且從撮合交易平臺過渡到自營的可能性不大。

　　3、銷冠網(wǎng)絡主要針對B端發(fā)力，在C端少有動作，C端的獲客能力是個短板。

　　4、到目前為止，銷冠網(wǎng)絡對外界所披露的盈利模式不明朗，但背后投資機構如新天域、紅杉、經(jīng)緯等都是有錢的主，在資本的護航下，銷冠網(wǎng)絡的擴張仍會繼續(xù)。

　　好屋中國

　　最近融資：明珠珠寶7億入股25%

　　雖然和房多多一樣是從經(jīng)紀人端切入房地產交易市場，但好屋起初的切入點是在全民經(jīng)紀人，而非職業(yè)經(jīng)紀人，截止目前，好屋中國全民經(jīng)紀人和職業(yè)經(jīng)紀人并行的戰(zhàn)略路線，并圍繞新房交易衍生出金融等產品。

　　在模式上，采取綁定電商做法，作為開發(fā)商的渠道電商，為開發(fā)商帶客成交，提供案場和經(jīng)紀人工具，平臺以渠道傭金為營收；然后與簽約經(jīng)紀公司進行分傭，或與獨立經(jīng)紀人進行分傭。通過金融產品增加和開發(fā)商的服務粘性，獲得更多談判空間

　　但好屋中國暴露出的問題同樣不可小覷：

　　1、全民經(jīng)紀人(社會經(jīng)紀人)市場還有待教化，市場交易的主流還需全職經(jīng)紀人。此外，社會經(jīng)紀人由于圈層不固定，造成推廣成本較高。

　　2、目前各大平臺過渡依賴中介經(jīng)紀人，造成給中介的傭金成本高居不下，如何通過非傭金方式增加平臺的競爭力是平臺的核心因素。比如金融支持、客戶數(shù)據(jù)推送、客戶效果追蹤等

　　3、網(wǎng)站流量有限。和線下的獲客方式相比，網(wǎng)絡的獲客方式流量成本較低，是未來房產渠道電商的獲客主要方式，從目前來看，好屋中國的網(wǎng)站建設一般，流量并不高。

　　吉屋網(wǎng)

　　融資情況：A+金額不詳

　　吉屋網(wǎng)起步深圳，創(chuàng)始人之一為前阿里高管。2016年1月初，吉屋網(wǎng)發(fā)布了房產網(wǎng)商模型，從代理公司角度切入，將代理公司從困境中解放出來，通過各種工具的運營使代理公司的拓客能力增強。

　　在房產網(wǎng)商模型成立之前，吉屋網(wǎng)和房多多的業(yè)務模型并無二致。為了避免正面競爭，吉屋網(wǎng)將目標聚焦到了房產交易環(huán)節(jié)上的代理公司上。吉屋網(wǎng)的生意將圍繞代理公司進行，吉屋為代理商構建了網(wǎng)店式模型，代理商可以通過吉屋網(wǎng)的渠道電商和線上的開放平臺獲客，從而增加銷售能力。

　　在房多多們都在圍繞開發(fā)商做文章時，吉屋網(wǎng)的路徑頗為不同。這讓吉屋走出了一條天貓式的道路，但同樣也會遇到一些難點。

　　1、在房地產銷售中，起到?jīng)Q策作用的仍然是開發(fā)商，銷售代理公司的話語權并不強。

　　2、在上述幾個平臺中，吉屋網(wǎng)的線上能力大大優(yōu)于其他平臺，線上流量和流量精準度處于最優(yōu)水平。目前吉屋網(wǎng)將這些數(shù)據(jù)全部開發(fā)給經(jīng)紀人和代理公司，沒有將數(shù)據(jù)庫有效運營。

　　3、吉屋網(wǎng)的城市擴張節(jié)奏相比前幾家公司較慢，慢公司如何快速搶占市場空間以避免后來者居上是吉屋網(wǎng)需要思考的問題。

　　4、吉屋網(wǎng)所進入城市的也多受市場調控較為明顯，地產銷售形勢嚴峻。