當(dāng)下,房地產(chǎn)去庫(kù)存已成全國(guó)各地一致貫徹的目標(biāo)。今天,央行聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)降低購(gòu)房首付比例措施,將進(jìn)一步助力樓市去庫(kù)存。不過(guò),在貨品積壓的情況下,市場(chǎng)本應(yīng)表現(xiàn)為降價(jià)走量,但目前房?jī)r(jià)下降行情卻并未顯露,相反卻出現(xiàn)小幅上漲。新的一年如何去庫(kù)存與控房?jī)r(jià),成為樓市最受關(guān)切的問(wèn)題。
2015樓市轉(zhuǎn)暖三類城市推高庫(kù)存量
時(shí)下一直在反復(fù)強(qiáng)調(diào)的去庫(kù)存問(wèn)題,究竟到了何種地步?來(lái)看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù),截止2015年末,商品房待售面積達(dá)到71853萬(wàn)平米,呈現(xiàn)持續(xù)走高的趨勢(shì)。
2015年,在“330”新政、降準(zhǔn)降息,以及降低首付比例等一系列利好措施帶動(dòng)下,樓市銷量出現(xiàn)明顯回升。為此很多人不禁會(huì)問(wèn),市場(chǎng)在這種去化較好的狀態(tài)下,為何還積壓如此多的存貨。
需要明確的是,房地產(chǎn)具有獨(dú)特的區(qū)域化特性。我們看到有些城市在熱銷,還有不少城市卻表現(xiàn)冷清。那么,阻斷樓市血脈流通的癥結(jié)在哪里?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示,目前高庫(kù)存情況主要出現(xiàn)在三類城市。
第一類是濱海三四線城市,此類城市經(jīng)濟(jì)條件較好,地方政府為吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)入在土地出讓方面相對(duì)激進(jìn),比如煙臺(tái)、威海等。其次是二線城市的郊區(qū)市場(chǎng),幾乎很多二線城市的郊區(qū)市場(chǎng)都是大盤聚集,如杭州郊區(qū)的蕭山和余杭。第三類是西部省會(huì)城市,此類城市擴(kuò)展比較明顯,但西部地區(qū)的人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入并沒(méi)太大效果,比如西安。
以上分析一方面理順了樓市庫(kù)存的主要分布,也論證了高庫(kù)存出現(xiàn)的緣由。在上述三類市場(chǎng)之外,以一線城市為代表,在城市資源聚集、人口流入量大需求多、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)增速擴(kuò)大等優(yōu)勢(shì)效應(yīng)帶動(dòng)下,市場(chǎng)利好政策的催化,能明顯看到市場(chǎng)產(chǎn)品的快速去化,而高庫(kù)存城市則難以做到。
樓市庫(kù)存積壓房?jī)r(jià)為何還在上漲
理清了樓市高庫(kù)存問(wèn)題,再來(lái)看房?jī)r(jià)變化。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示,2016年1月份,全國(guó)百城住宅平均價(jià)格為11026元/平米,環(huán)比上漲0.42%,雖然漲幅略有收窄,但同比仍有4.37%的漲幅,且漲幅呈擴(kuò)大之勢(shì)。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)達(dá)到20736元/平米,環(huán)比和同比也都在上漲。
面對(duì)71853萬(wàn)平米的高庫(kù)存,市場(chǎng)在供大于求的格局下,本應(yīng)看到的降房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)。于是市場(chǎng)各方處于僵持局面,開(kāi)發(fā)商房子賣不出去,購(gòu)房者嫌房?jī)r(jià)高遲遲難以出手。
對(duì)此,嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,一定程度上和信貸政策刺激下市場(chǎng)需求釋放有關(guān)。一方面高庫(kù)存地區(qū)樓盤基本沒(méi)有成交,依然占據(jù)庫(kù)存較大份額。而另一類市場(chǎng)需求較好的物業(yè),受政策刺激被積極搶購(gòu),占據(jù)交易份額的大多數(shù)。因此,高庫(kù)存的部分物業(yè)無(wú)人問(wèn)津,積極進(jìn)入銷售市場(chǎng)的物業(yè)則面臨價(jià)格快速上漲的可能。
來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的分析稱,經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、人口持續(xù)流入、庫(kù)存水平較低的一線城市和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)仍存在上漲動(dòng)力;而庫(kù)存較高的三、四線城市,房?jī)r(jià)已有所下調(diào),進(jìn)一步降價(jià)的空間不大。綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況和不同城市價(jià)格趨勢(shì),預(yù)計(jì)2016年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格將保持小幅上漲。
支招去庫(kù)存:實(shí)行稅收優(yōu)惠降低首付款比例
目前,從中央層面到各級(jí)地方,都將去庫(kù)存任務(wù)擺在首要位置。部分庫(kù)存壓力較大的省市已陸續(xù)出臺(tái)以滿足新市民需求為主導(dǎo)的去庫(kù)存措施,通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、放寬公積金政策等措施,加大對(duì)新市民購(gòu)房支持力度。
2月2日,央行聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政,下調(diào)不限購(gòu)城市購(gòu)房首付比例,其中首套房首付最低為20%,二套房首付比例降至三成。業(yè)內(nèi)分析稱,此舉意在加速樓市去庫(kù)存,有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè)。那么,未來(lái)樓市去庫(kù)存還會(huì)有哪些措施?
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞認(rèn)為,2016年樓市仍會(huì)延續(xù)去行政化思路,政策措施或許不會(huì)再密集出臺(tái),可能會(huì)松綁幾個(gè)仍在限購(gòu)的城市,推進(jìn)“營(yíng)改增”進(jìn)程等,更多的采用信貸、市場(chǎng)等方式調(diào)節(jié)。而在華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)看來(lái),2016年最先松動(dòng)的可能就是針對(duì)去庫(kù)存的政策,并看好“個(gè)人貸款利息沖抵個(gè)稅”的方式,讓更多人解決住房問(wèn)題。