隨著春節(jié)長假的結束和天氣的轉暖，北京樓市有望告別前兩月的“陰冷”，迎來傳統(tǒng)的“樓市小陽春”。尤其是近期政策層面再次強調去樓市庫存和降低買房契稅的影響下，二手房已經(jīng)率先走出節(jié)日的休整期。根據(jù)我愛我家的統(tǒng)計顯示，春節(jié)后首周（2月14日至2月20日），北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值；成交均價為41490元/平米，較2015年全年均價上漲5%左右。

一向慢二手房一拍的新房，也快按捺不住了。根據(jù)亞豪機構的調研統(tǒng)計，3月份北京將迎來一個供應的小高峰，有27個新盤入市，其中首次入市的純新盤就有10個，不僅如此，新盤中還包括多個四環(huán)沿線的新老樓盤，在市區(qū)內供應緊張的情況下是十分少見的。相比2月份個位數(shù)的供應，3月份新盤不但數(shù)量多，可供選擇的區(qū)域也明顯增多，樓市將在開年再次迎來“火力全開”。

27個新盤入市

多個四環(huán)外項目引關注

由于假期的影響，整個2月份的新房市場都十分寂靜，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月份沒有一個新房住宅項目獲得預售許可。入市的新盤更是寥寥無幾。樓市就像一個憋著大招的選手，經(jīng)歷了一個月的隱忍，隨時都可能迎來爆發(fā)，而一向有“小陽春”之稱的3月份，很可能是新的轉折點。

僅僅從新盤的供應上看，3月份即將“火力全開”。根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年3月北京住宅市場預計將有27個項目入市，其中包括清城國際中心、八斗、萬澤·經(jīng)海廣場、紫金印象等在內的10個純新盤，以及包括首開保利·熙悅誠郡、首開·熙悅尚郡、金融街(長安)中心等在內的17個老項目后期。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，經(jīng)歷了1月與2月的供應低迷之后，2016年銷售季于3月份正式開啟。另外，前兩年北京成交了不少住宅用地，按一般的開發(fā)節(jié)奏，它們將在這一兩年內集中入市。在未來純新盤競爭激烈的預期之下，老盤后期就紛紛開始抓緊入市，避開純新盤的鋒芒。

從供應區(qū)域來看，3月份，像朝陽、西城、大興、海淀等12個區(qū)域都有新盤供應，其中朝陽、大興最多，分別有4個和5個新盤；而石景山、順義、房山三個區(qū)域共有9個項目計劃入市，并且與往常新盤多為五環(huán)外略有不同的是，3月份的新供應里，有7個五環(huán)內項目，占比近26%，除了紫金印象這個西城區(qū)的老項目外，剩下的6個新盤都是位于四環(huán)到五環(huán)之間的區(qū)域。像緊鄰東五環(huán)大悅城的首開·熙悅尚郡以及大屯路上的八斗等，這些五環(huán)內項目都是主打100平方米以上改善型兩居或者三居的中高端產(chǎn)品。

不過，雖然新盤項目的數(shù)量比照2月份明顯爆發(fā)，但業(yè)內人士認為，今年新房不會出現(xiàn)井噴供應的現(xiàn)象。郭毅認為，一方面由于近兩年住宅用地供應量持續(xù)不足，使得未來可供開發(fā)減少，而房企對于手中項目也并不會急于清盤，而是放慢節(jié)奏，持續(xù)順銷；另一方面基于土地成本的攀升，新增項目多售價高企，對于高價項目而言，雖然“快銷”已成為共識，但其價格的市場接受度仍成為問題，高價新項目也不會出現(xiàn)一哄而上的開盤現(xiàn)象。受到上述兩個因素的影響， 2016年市場供應將呈現(xiàn)出“量少價高”的表現(xiàn)。

新盤平均報價達4.6萬元/平方米 300萬已成基本購房門檻

從開盤價格來看，27個新盤中，共計有12個項目公布了售價，平均的報價達到了4.6萬元/平方米。整體看來不少老項目后期因為與前期開盤時間相差較遠，價格都已明顯提升，但大部分的入市項目價格仍未確定。尤其是一些剛需產(chǎn)品表現(xiàn)得更為謹慎。北京青年報記者先后致電東亞·朗悅居、中糧萬科長陽半島，以及小戶型商住項目金融街（長安）中心的售樓處，均沒能從銷售人員處得到明確的銷售價格，都表示具體價格要在開盤時公布。

“事實上，這也反映了大部分企業(yè)對于目前樓市持謹慎態(tài)度。”一房企營銷負責人向記者解釋，一般情況下，項目對于自身定價是有一個預估的，另外，由于近一段時間利好性政策不斷放出，二手房市場屢屢出現(xiàn)提價的現(xiàn)象，導致新房價格也被重新估值，因此開發(fā)商方面也都在觀察。

不過，北青報記者也了解到，雖然樓市整體價格偏漲，但還是有部分項目為了快速去化，已開始給出一些優(yōu)惠以吸引客戶。比如，純新盤眾美·MIMO公館預計開盤價為1.5萬元/平方米，主打小戶型商住樓，最少單套價格僅有三四十萬。此外，一些老盤后期也選擇平價入市的策略，比如四環(huán)外的首開保利·熙悅誠郡和京投銀泰萬科西華府，售價都在5萬元以下，在四環(huán)沿線，均為單價較低的在售項目。

業(yè)內人士認為，在今年新盤以及多個城市豪宅將入市的壓力下，一些位置不錯的老項目早已賺回了成本，為了盡快周轉出貨，小幅提價甚至不提價走量的策略也很正常。

不過，由于樓市整體回暖明顯，即便一些項目并未大幅提價，但北京的買房門檻也在悄然提升。中原地產(chǎn)市場研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，最近1個多月時間內，北京純商品房住宅簽約套數(shù)為4299套，其中300萬元以內的剛需物業(yè)只有2383套，占比為54.6%。而這些300萬元以內的物業(yè)中，有一半以上位于平谷、懷柔、密云、延慶、房山等遠郊區(qū)縣。而且業(yè)內人士預計，今后隨著“地王”的扎堆上市，北京入市的新房中，低價房將更少。張大偉表示，“這樣的數(shù)據(jù)也意味著在北京買一套房，如果地段不是十分偏遠的話，那么‘起步價’差不多要300萬左右”。

契稅新規(guī)利好改善需求 中端項目希望借勢熱銷

購房門檻的提升讓許多換房改善的購房人開始著急了，為了爭搶買房人，再加上年后契稅政策的變化，進一步刺激了改善型項目的入市激情。

2月19日三部委聯(lián)合發(fā)布關于契稅與營業(yè)稅的新規(guī)共計三條，其中適用于北京的僅契稅第一條，即“對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅?！睆倪@條表述來看，以往“普通住房”的說法已不復存在，取而代之的是更大范圍的“住房”一詞。

郭毅認為，這一契稅征收范圍表述的變更，如果非普通住房均為家庭唯一住房的話，按照即將執(zhí)行的契稅新政，將由此前需繳納的總房款3%的契稅，降至最低1%的契稅。

以總價500萬元購置家庭唯一一套住房為例，在新政前如果被判定為非普通住房，則需繳納15萬元契稅，而執(zhí)行新標準后，只需按照面積段來劃分，90平方米以內契稅為5萬元，90平方米以上契稅為7.5萬元。

因此，新政對于總價控制合理的首次改善型項目更為有利。在3月預計入市項目當中，地處四五環(huán)之間的改善型住宅項目多達6個，其中包括東四環(huán)的首開·熙悅尚郡、南四環(huán)的首開保利·熙悅誠郡、北四環(huán)的八斗以及西四環(huán)的大苑·海淀名著。

郭毅認為，新契稅征收范圍的調整完全將這幾個項目所覆蓋，而多則2%，少則1.5%的稅費減免，對于中端消費群體的吸引力也較大，因此契稅新規(guī)的發(fā)布也將堅定這類項目的入市信心。

而從價格角度來看，四個方位的項目當中南四環(huán)價格仍相對偏低，北四環(huán)八斗項目報價已高達80000元/平方米，南四環(huán)首開·熙悅誠郡報價仍僅48000元/平方米，而在2015年，南四環(huán)區(qū)域住宅樓面價已經(jīng)高達50000元/平方米以上，未來新盤價格上漲已成定局，因此這也將成為價格上與中端改善型客群的需求相匹配的產(chǎn)品最后的集中入市階段。受到上述兩方面影響，預計3月入市中端改善型產(chǎn)品成交也將引領市場。

土地新年首拍率先瘋狂 五環(huán)外大興出現(xiàn)4.7萬元/平方米地王

3月份還未到來，但先于樓市回暖的除了二手房還有土地。前天，也就是2月23日，北京土地市場率先打響了第一槍，新年土地首拍就超出了大部分人的想象。位于五環(huán)外，大興區(qū)黃村和生物醫(yī)藥基地的兩宗地塊入市。最終，兩宗土地均被綠地收入囊中，分別以39億元和13億元成交。尤其是具有住宅用地屬性的黃村地塊，經(jīng)過多輪競價，最終成交時達到了4.7萬元/平方米，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉更是預計，該地塊未來售價將超過7萬元，甚至會是又一個10萬+的豪宅樓盤。

而目前該地塊周圍雖然沒有在售的商品房項目，但周邊包括清源西里、彩虹新城的二手房均價都在3萬元以下，遠低于新地王的樓面價。不難看出，新年伊始，開發(fā)商對于土地是何等的渴望，一開年便真刀真槍地拼了起來。

實際上，從2015年以來，接連不斷的高價地出讓讓北京土地市場已經(jīng)形成了地價超過周邊二手房房價的趨勢。對此，有業(yè)內人士分析認為，主要原因是因為北京土地、尤其是宅地的供應在日趨減少，但同時，土地市場的需求卻在日漸增加。在這樣的矛盾之下，積極拿地成了房企的必然選擇。

此外，值得注意的是，截至2月21日，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前北京商品房住宅整體庫存只有70814套，這一庫存量也是自2014年5月20日以來的最低點。而如果除保障房，實際純商品房住宅庫存更是只有6.34萬套。

較低的庫存也導致了土地的瘋狂，再加上開年后不斷出現(xiàn)的刺激性政策，業(yè)內預計今年新房樓市的價格很難出現(xiàn)大幅的降低，但同時也難以支撐大幅的上漲。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉就表示，一線城市交易環(huán)節(jié)減稅力度有限，貨幣政策的刺激效應在逐步減弱，且2015年購房需求大量釋放后，后續(xù)購房需求支撐力或將不足，價格也將走穩(wěn)。

（記者 李桁）